Gỡ bất động sản từ căn hộ siêu sang

Câu hỏi được người đứng đầu Chính phủ đưa ra trong buổi làm việc với lãnh đạo TP.HCM và TP. Hà Nội tuần này là, vì sao “dân còn nghèo mà quy hoạch dự án toàn nhà to, nhà sang”, dẫn đến hàng triệu người dân có nhu cầu thực về nhà ở không tiếp cận được với thị trường.

Câu hỏi không dễ trả lời này thêm một lần nữa cho thấy, quy hoạch chính là thủ phạm gây nên tình trạng bất cập của thị trường bất động sản hiện nay.

Trước hết, sự bất cập của thị trường bất động sản thể hiện ở cơ cấu sản phẩm bất động sản. Theo báo cáo của UBND TP.HCM, trong tổng số 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011, có đến 37% là căn hộ hạng sang và “siêu sang”, căn hộ cho giới trung lưu là 38% và chỉ có 25% là các căn hộ bình dân.

Tại Hà Nội, trong số 6.000 căn chung cư đã hoàn thanh, đa phần là chung cư cao cấp, không phù hợp với khả năng kinh tế của số đông người có nhu cầu nhà ở. Đó là chưa kể, Hà Nội cũng đang tồn kho gần 4.000 căn biệt thự, nhà liền kề.

Bên cạnh đó, sự bất cập còn thể hiện ở quy hoạch tổng thể về nhà ở đã sớm bị vỡ, theo hướng dư thừa. Theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Hà Nội cần phát triển thêm khoảng 60 triệu m2 nhà ở, nhưng đến tháng 12/2012, diện tích quy hoạch nhà ở tại các dự án được Thành phố giao cho các chủ đầu tư đã lên tới 85 triệu m2. Tương tự, đến năm 2020, TP.HCM cần phát triển thêm 66 triệu m2 nhà ở, thì đến nay, diện tích quy hoạch nhà ở tại các dự án đã giao chủ đầu tư lên tới 80 triệu m2.

Nhìn vào thực trạng đó, câu hỏi được dư luận quan tâm là, vì sao có tình trạng làm quá nhiều nhà to, nhà sang, không gắn với nhu cầu thị trường như vậy? Vì sao số lượng nhà ở được ào ào cấp phép, vượt quá số lượng nhà ở cho gần chục năm sau như vậy?

Không khó để nhận ra rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng thừa bất động sản cao cấp, thiếu bất động sản phù hợp nhu cầu ở thực là do tình trạng đầu cơ; doanh nghiệp, nhà đầu tư chạy theo “cầu ảo”, bỏ quên thị trường thực là những người có thu nhập trung bình.

Mặt khác, cũng không thể đỗ lỗi hoàn toàn cho doanh nghiệp. Bởi lẽ, diện tích, tỷ lệ các loại căn hộ lớn, nhỏ; mật độ xây dựng... của từng dự án đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Chính vì thế, “bóng dáng lợi ích” quanh những bản quy hoạch, những dự án được phê duyệt cũng được nhắc tới như là một nguyên nhân căn bản dẫn đến tình trạng bất cập của thị trường hiện nay. Thêm vào đó, bất cập về cơ chế chính sách, hệ thống quản lý giao dịch bất động sản lỏng lẻo; thời gian phê duyệt cấp phép xây dựng kéo dài, quy trình cấp phép chưa công khai minh bạch... cũng là những nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bị đội cao, quy mô và mật độ xây dựng bị điều chỉnh tùy tiện để tận dụng tối đa diện tích, dẫn đến vỡ quy hoạch.

Do đó, để giải quyết được điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay, phải giải được bài toán về quy hoạch tổng thể thị trường, về cơ cấu căn hộ, gắn với nhu cầu thực của số đông khách hàng. Tín hiệu đáng mừng ban đầu đã được phát đi, khi các bộ, ngành liên quan đều đã khẳng định sẽ sớm đưa ra những giải pháp cụ thể, toàn diện để tháo gỡ nút thắt, phá băng thị trường bất động sản. Sau hai buổi làm việc với lãnh đạo TP. Hà Nội và TP.HCM, Thủ tướng Chính phủ cũng cho biết, Chính phủ đang xem xét ban hành một nghị quyết nhằm tháo gỡ thị trường bất động sản.

Hàng loạt doanh nghiệp “ăn theo” bất động sản đang mong đợi những chủ trương và quyết tâm của Chính phủ cùng các bộ, ngành sẽ sớm được cụ thể hóa nhằm khơi thông thị trường, góp phần tiếp sức cho nền kinh tế.