Căn hộ siêu sang ở TP.HCM: Ai mua?

Căn hộ siêu sang luôn có một tệp khách hàng "không quan tâm đến giá".

“Phá đỉnh” thị trường

Đầu tháng 4/2021, giới đầu tư bất động sản tại TP.HCM được một phen xôn xao về sự xuất hiện của dự án Grand Marina Saigon (tên cũ là Masteri Marina One) tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1) - một trong những trục đường huyết mạch dọc theo sông Sài Gòn, được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2).

Với mức giá này, mỗi căn hộ tại dự án có giá trị dao động từ 18-24 tỷ đồng tùy diện tích. Grand Marina Saigon được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường gọi với cái tên mỹ miều là “dự án căn hộ hàng hiệu”, do Công ty Masterise Homes (công ty thành viên của Masterise Group) làm chủ đầu tư. Dự án được giới đầu tư biết đến là Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son với tổng diện tích 25,29 ha. Trước khi các lô đất hoàn tất các thủ tục chuyển giao về tay “đại gia” bất động sản Masterise Group, hàng loạt thương vụ M&A đã âm thầm diễn ra trên khu đất này.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, năm 2015, đồ án quy hoạch 1/500 được duyệt của Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son do Tổng công ty Ba Son làm chủ đầu tư được phân bổ thành 3 nhóm trên cơ sở chia nhỏ thành 6 lô đất, bao gồm nhà ở hỗn hợp, các chức năng căn hộ chung cư, thương mại dịch vụ và officetel.

Tuy nhiên, đến tháng 4/2016, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho Công ty cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ TP.HCM (Vincentra) thực hiện đầu tư Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son với tổng mức đầu tư gần 30.000 tỷ đồng. Quý IV/2016, Vincentra tiến hành chia nhỏ thành 8 lô đất và tách khỏi đại dự án này cho các pháp nhân mới sở hữu.

Tổng thể sau khi chia tách có 7 khu đất có chức năng ở, gồm HH1 (8.999,3 m2) được giao cho Công ty Đô thị Phương Nam; HH2 (3.825,5 m2) giao cho Công ty Âu Lạc; HH3 (2.899 m2) giao cho Công ty Nam Thanh; HH4-1 và HH4-2 (6.167,2 m2) giao cho Công ty Phúc Thành; HH4-3 (7.141,3 m2) giao cho Công ty Bình Minh; HH5-1 (3.558 m2) giao cho Công ty Hùng Thịnh Invest Hà Nội và khu đất có chức năng văn phòng VP2 (6.042 m2).

Với động thái trên, khu đất dự án được kỳ vọng sẽ phát triển đột phá, mang đến một diện mạo mới cho khu vực trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, kể từ khi đồ án quy hoạch chi tiết được lập, đến nay hiện trạng lô đất không có nhiều thay đổi và liên tục được trao tay qua nhiều doanh nghiệp sau những thương vụ M&A.

Dự án Grand Marina Saigon dù đang trong quá trình xây dựng nhưng đã chốt giá bán 18.000 USD/m2. Ảnh: Lê Toàn

Đơn cử, năm 2018, thông qua việc thâu tóm Hùng Thịnh Invest Hà Nội, lô đất HH5-1 về tay chủ đầu tư đến từ Hồng Kông (Trung Quốc) là Alpha King và được phát triển thành dự án căn hộ với tên gọi Centennial Sài Gòn. Theo thiết kế, dự án gồm 46 tầng nổi và 3 tầng hầm và tại thời điểm công bố, Alpha King đưa ra mức giá bán lên đến hơn 331 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ có diện tích 166,74 m2 tại dự án này có giá lên đến hơn 55,6 tỷ đồng, cho dù dự án khi đó vẫn là khu đất trống.

Đến tháng 11/2019, chủ nhân mới của lô đất trên là Công ty TNHH Đầu tư Minh Huy Land từng hợp tác với Masterise Group trong dự án Masteri Thảo Điền. Tương tự, với những lô đất khác cũng lần lượt đổi chủ mới và việc này đều diễn ra rất kín kẽ. Chỉ đến cuối năm 2020, khi thông tin liên quan đến “dự án căn hộ hàng hiệu” Grand Marina Saigon xuất hiện, thị trường mới có căn cứ để xác nhận ông chủ mới của khu phức hợp ngay trung tâm quận 1 là gắn với thương hiệu Masterise Homes.

Thực tế, khoảng 2 năm trở lại, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục đón nhận những dự án thuộc hàng siêu sang như dự án Serenity Sky Villas do Công ty cổ phần Serenity Sky Villas (thuộc SonKim Land) làm chủ đầu tư, với loại căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 136 m2, giá bán vào khoảng 17 tỷ đồng (tương đương 5.506 USD/m2).

Hay như dự án Madison do Novaland phát triển và chỉ trong thời gian ngắn đã bán hết, nếu khách hàng có nhu cầu hiện chỉ có thể mua trên thị trường thứ cấp với giá khoảng 16 tỷ đồng cho căn 88 m2 (tương đương 8.000 USD/m2).

Tuy nhiên, nếu so với dự án Grand Marina Saigon của Masterise Homes, các mức giá kể trên chưa thấm tháp vào đâu. Dù vậy, giới bất động sản TP.HCM đang rỉ tai nhau khả năng mức giá “khủng” tại dự án Grand Marina Saigon sẽ bị dự án One Central HCM của Tập đoàn Bitexco vượt mặt. Đây cũng là dự án do Masterise Homes phát triển với tên cũ là The Spirit of Saigon (Khu tứ giác Bến Thành) với giá dự kiến khoảng 20.000-25.000 USD/m2 (tương đương 460-570 triệu đồng/m2). Nếu giao dịch thành công, đây sẽ là mức giá “phá đỉnh” thị trường chung cư tại TP.HCM.

Ai mua?

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, các căn hộ siêu sang vừa thiết lập mức giao dịch 18.000 USD/m2 tại TP.HCM thuộc nhóm bất động sản hàng hiệu. Đây là một mô hình bất động sản mới tại Việt Nam, được hiểu là bất động sản được chủ đầu tư uy tín phát triển sau đó gắn thêm với một hoặc nhiều thương hiệu đẳng cấp khác.

Savills Việt Nam cho rằng, các sản phẩm bất động sản hàng hiệu giá cao tương xứng với giá trị mà nó mang lại. Chuẩn “xa xỉ” là một thách thức, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản đem lại giá trị cao nhất cho người mua. Việc này cũng tương tự như khi khách hàng mua chiếc túi xách hàng hiệu hay nghỉ ngơi tại một khách sạn hạng sang.

“Thị trường bất động sản Việt Nam thực sự không có một định nghĩa nào phản ánh đúng giá trị. Một tài sản được đánh giá là cao cấp hay hạng sang phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiện ích xã hội, nhu cầu, đặc biệt là phong cách sống, tính thể hiện độ ‘chịu chơi’ của chủ nhân...”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nói và nhấn mạnh, khi dự án có những giá trị đặc thù, người ta sẵn sàng chi ra cả triệu USD, thậm chí nhiều hơn để sở hữu một hoặc vài sản phẩm trong đó.

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam cho biết, trong quý I/2020, căn hộ hạng sang tại TP.HCM gia tăng đáng kể, chiếm 29% nguồn cung toàn thị trường. Các quý trước, loại căn hộ này gần như chưa xuất hiện, nếu có thì chiếm tỷ lệ nhỏ từ 1-2% trong cơ cấu thị trường. Ông Thắng dự đoán, nguồn cung phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trong quý II/2021 và có thể xác lập mức giá kỷ lục lên đến 20.000-30.000 USD/m2 (480-700 triệu đồng/m2), tập trung chủ yếu ở quận 1.

Khi đưa số liệu này ra trao đổi với tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM, vị này bày tỏ sự lo ngại trước sự phình to của phân khúc căn hộ hạng sang. Theo ông, diễn biến này không đại diện cho một thị trường nhà ở phát triển bền vững, bởi nhiều chuyên gia bất động sản, tỷ trọng căn hộ hạng sang chỉ nên chiếm 1-2% tổng nguồn cung toàn thị trường là hợp lý.

Với tỷ trọng căn hộ hạng sang rất cao như hiện nay, thị trường dường như có xu hướng nghiêng về phân khúc khách hàng thuộc giới nhà giàu hoặc siêu giàu.

“Các chuẩn mực về nhà hạng sang, siêu sang hay căn hộ hàng hiệu còn quá mới mẻ và khá mơ hồ, chưa có nhiều tiền lệ để kiểm chứng giá bán đắt hay rẻ hoặc đã hợp lý hay chưa”, vị tổng giám đốc trên nói và cho rằng, mức giá 18.000 USD/m2 căn hộ có thể gây sốc thị trường trong lần đầu tiên xuất hiện, song nếu dòng sản phẩm này xác lập giao dịch thành công có nghĩa là tầng lớp siêu giàu chấp nhận mua nó. Vì vậy, hãy để thị trường tự điều tiết cung cầu.