Tuy
nhiên, đi vào cụ thể hỗ trợ như thế nào, lựa chọn dự án nhà ở nào để hỗ
trợ là câu hỏi không dễ trả lời và không dễ có sự công bằng khi chọn
đối tượng hỗ trợ là dự án. Một dự án có vị trí đẹp, giá phải chăng,
nhưng chủ đầu tư chưa có uy tín và kinh nghiệm xây dựng, quản lý chung
cư thì chưa chắc đã được người mua chấp nhận.
Theo
nhiều chuyên gia bất động sản thì hỗ trợ thị trường bất động sản nên hỗ
trợ khách hàng, người mua nhà và người mua nhà chính là người có quyền
quyết định dự án nào là phù hợp với thị trường.
Đối
với dự án chung cư hiện nay, không ít dự án có giá cả hợp lý, hội đủ
các điều kiện khác, nhưng vướng mắc chính là ở khả năng thanh toán khi
người mua nhà không có khả năng thanh toán trong thời hạn ngắn, thường
là 2 năm từ lúc mua cho đến khi dự án hoàn thành bàn giao nhà. Ngay cả
khi giá nhà chung cư có giảm thêm thì khoản tiền 1 - 2 tỷ đồng/căn hộ
thanh toán trong 2 năm cũng vượt khả năng chi trả của đa số khách hàng.
Việc giảm giá, ngay cả khi chủ đầu tư chấp nhận hòa vốn, chỉ giúp chủ
đầu tư bán thêm một số lượng căn hộ nhất định, chứ không thể bán được
phần lớn căn hộ để có đủ vốn hoàn thiện dự án.
Trong
khi đó, rất nhiều đối tượng lao động trẻ hoặc gia đình trẻ có tích lũy
một khoản tiền nhất định sau 5 đến 10 năm làm việc, có thu nhập ổn định
hàng tháng đang phải ở chung với bố mẹ hoặc ở nhà thuê. Họ chưa từng sở
hữu một căn nhà riêng. Nếu mua nhà, đối tượng khách hàng này có khả năng
chi trả từ 30 - 50% giá trị căn hộ trong 2 năm. Phần còn lại họ có thể
vay với lãi suất hợp lý và thời hạn vay từ 5 năm trở lên.
Bế
tắc chính là ở chỗ dù dự án có giá hợp lý, người mua chứng minh được
thu nhập ổn định và sẵn sàng thanh toán trước một phần giá trị căn hộ,
thì nhiều ngân hàng cũng không thể cho vay, vì khoản vay này bị xếp vào
vay phi sản xuất, chịu lãi suất cao, trong khi yêu cầu của Ngân hàng Nhà
nước là siết cho vay lĩnh vực này.
Do
đó, không ít ý kiến cho rằng, Nhà nước nên có chủ trương cho phép ngân
hàng cho các đối tượng chưa sở hữu căn hộ, có thu nhập ổn định như cán
bộ - công nhân viên thuộc các doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất hợp
lý, thời gian dài. Tài sản thế chấp chính là căn hộ hình thành trong
tương lai.
Hình thức vay này sẽ tạo ra môi trường sàng lọc các dự án nhà ở phù hợp, có khả năng thu hút đối tượng mua nhà chiếm số đông.
Ngân
hàng sẽ có trách nhiệm sàng lọc các dự án, chủ đầu tư để cung cấp dịch
vụ. Còn việc sàng lọc người mua là đối tượng chưa sở hữu nhà đất ở, có
thu nhập ổn định thuộc về trách nhiệm của cơ quan thuế, nhà đất và các
cơ quan, doanh nghiệp nơi có đối tượng được vay mua căn hộ đầu tiên.
Việc
kiểm tra giám sát đối tượng này tương tự như giám sát đối tượng mua nhà
thu nhập thấp hiện nay. Người được vay vốn có thể nhất thiết phải dọn
đến ở trong căn nhà mới mua, nhưng sẽ không được quyền sở hữu tài sản
nhà đất khác cho đến khi trả hết nợ vay ngân hàng.
Một
cơ chế thoáng hơn sẽ giúp tỷ lệ bán căn hộ của dự án thực sự phù hợp
thị trường tăng cao, đủ để chủ đầu tư có khả năng "chiếm dụng vốn của
khách hàng" để đầu tư. Với một phần vốn tự có và một phần vốn huy động
của khách hàng khi ký hợp đồng bán được tỷ lệ lớn sản phẩm, thì số vốn
mà chủ đầu tư phải vay ngân hàng ít hơn rất nhiều.
Một chính sách hỗ trợ đối tượng lần đầu tiên sở hữu căn hộ, nhà đất có giá phải chăng dưới 2 tỷ đồng ở thời điểm này sẽ khuyến khích các chủ đầu tư phát triển các dự án phù hợp với sức mua của thị trường, kích thích thị trường bất động sản phát triển, kéo theo thị trường vật liệu xây dựng thoát khỏi tình trạng giảm cầu như hiện nay.