Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Những đổi mới về giá

Đảm bảo khi Luật mới ban hành sẽ giảm mạnh những khiếu kiện đất đai, nhờ các vấn đề về giá đất và các điều kiện được bồi thường tốt hơn so với Luật Đất đai năm 2003.

Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Đào Trung Chính, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), về nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đồng thời, quy định bổ sung bốn phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam, đó là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp và định giá các loại đất khác.

Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo hướng tăng dày số vùng giá đất để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Mặt khác bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố (quy định vùng giá trị, giá đất chuẩn tại khu vực giáp ranh) để xử lý chênh lệch về giá đất giáp ranh. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tiến tới xây dựng bảng giá đất theo các vùng giá trị, giá đất chuẩn và áp dụng công nghệ tin học trong việc xây dựng, cập nhật, quản lý giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.

Quy định cụ thể cơ chế xây dựng giá đất và thẩm định giá đất theo nguyên tắc cơ quan xây dựng giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập; quy định cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Kiện toàn cơ quan định giá đất, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất của cơ quan chuyên môn, các tổ chức định giá đất độc lập nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của Nhà nước, của tổ chức, cá nhân trong công tác định giá đất.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất.

Trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), Nghị định của Chính phủ sẽ quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất tại khu vực giáp ranh. Về việc định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, dự thảo quy định khu vực giáp ranh có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng và có cùng mục đích sử dụng thì được phân thành một vùng giá trị đất. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và giá đất chuẩn thuộc các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố để ban hành giá các loại đất tại khu vực giáp ranh.

Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.

Mặt khác, để làm tốt công tác định giá đất trong điều kiện của Việt Nam còn phải thực hiện đồng bộ các giải pháp về phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, từng bước loại bỏ hình thức thanh toán các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng tiền mặt, thanh toán các giao dịch qua hệ thống ngân hàng.

Qua đó khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm,” giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, minh bạch hóa thu nhập có được từ việc sử dụng đất, cũng như các khoản chi phí đã đầu tư để tạo ra thu nhập đó; đồng thời sử dụng có hiệu quả công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo lập nguồn cung về đất đai phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế, nhu cầu của người dân và sử dụng chính sách thuế hợp lý để điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định./.