Việc “đổi đất lấy hạ tầng” đã được thực hiện hàng chục năm nay, nhưng có một thực tế là pháp luật về đất đai hiện hành không có bất kỳ một quy định nào liên quan đến cơ chế này. Một câu hỏi được đăt ra, tại sao luật không quy định mà nhiều nơi vẫn cứ làm?
“Đổi
đất lấy hạ tầng” là một cơ chế rất tốt cho những địa phương thiếu vốn
đầu tư. Như tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là một trong những địa phương đầu
tiên của cả nước áp dụng cơ chế từ tháng 4-1992. Như vậy, nếu chỉ tính
về thời gian thì Bà Rịa - Vũng Tàu đã rút ngắn được quãng đường 45 năm.
Đến tháng 2-1993, Chính phủ đã chính thức cho phép tỉnh thử nghiệm cơ
chế này. Thực tế ngân sách đầu tư cho cơ sở hạ tầng năm 2012 và vài năm
tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng. Như vậy, “đổi đất
lấy hạ tầng” sẽ là một giải pháp hữu hiệu trong bối cảnh ngân sách cho
phát triển hạ tầng còn hạn hẹp.
Rất nhiều địa phương hiện đang áp dụng cơ chế đổi đất để có những con đường, tuyến phố.
Tuy
nhiên, từ góc nhìn khác, lại có thể thấy cách đổi đất như vậy gây thiệt
thòi cho Nhà nước và người dân, bởi việc xác định giá đất rất khó sát
với giá thị trường. Theo GS. Đặng Hùng Võ, trên thực tế, pháp luật trước
năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất lấy hạ tầng”. Tuy nhiên, từ năm
2003 mà cụ thể là trong Luật Đất đai 2003, vấn đề này đã không được đề
cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã không đồng ý cho phép thực hiện
cơ chế này.
Nhiều
ý kiến cho rằng cơ chế này thường gắn với tiêu cực trong xác định giá
trị khu đất đem đổi. Trong khi giá trị hạ tầng mà nhà đầu tư xây dựng có
thể dễ dàng định giá chính xác với giá thị trường, thì để định giá một
khu đất theo giá thị trường lại là một chuyện không hề dễ, chưa kể định
giá theo giá do UBND cấp tỉnh đó ban hành, từ đó thường khiến Nhà nước
thiệt hại được cho là từ 5-10 lần so với giá thị trường. Mặc dù vậy, cơ
chế này luôn hấp dẫn bởi đây là cách nhanh nhất để phát triển kinh tế,
hạ tầng địa phương và cũng là món lợi béo bở với nhà đầu tư. Một nguyên
nhân khác khiến cơ chế này “hấp dẫn” vì nó cũng là “mảnh đất màu mỡ” của
tiêu cực.
Theo
các chuyên gia, cơ chế đổi đất lấy hạ tầng có bản chất là “hàng đổi
hàng”, nên để rõ ràng minh bạch, cả hai hàng hóa này phải được định giá
phù hợp giá thị trường trước khi đem đổi. Cơ chế này có nhiều ưu điểm
đối với các nước còn nghèo như Việt Nam và cũng là một cách vốn hóa đất
đai hiệu quả. Bởi vậy, nếu còn được áp dụng thì phải có cơ chế để “đổi”
một cách hiệu quả.