Địa ốc không dễ 'tiêu' 30.000 tỷ đồng cứu trợ

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Navigat đánh giá việc hỗ trợ lãi suất 6% trong 3 năm cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích 70m2 trở xuống, giá bán không quá 15 triệu đồng mỗi m2 là nỗ lực lớn của Chính phủ. "Chính sách này có thể là một cú hích để thị trường bất động sản có những chuyển biến nhất định, đồng thời là liều thuốc trợ lực không nhỏ cho những người mua nhà đang gặp khó khăn về tài chính", ông Quang nhìn nhận.

Tuy nhiên, theo ông, rất khó xác định đối tượng được hưởng ưu đãi này, khi mà minh bạch về thu nhập là một câu hỏi lớn tồn tại từ lâu. Thực tế có những trường hợp cán bộ, viên chức có mức lương 2,3 triệu đồng nhưng thu nhập lại lên tới 10-20 triệu đồng. Trước đó, Hà Nội đã ký quyết định yêu cầu một số đối tượng là cán bộ, công chức trong các cơ quan công lập và đơn vị sự nghiệp, nhà nước phải kê khai tài sản, thu nhập. Nhưng theo ông Quang, thu nhập thực của người dân vẫn còn là một ẩn số vì lương thuộc vấn đề nhạy cảm nên không phải ai cũng dễ dàng công khai con số thật.

Ưu đãi lãi suất 6% cho phân khúc nhà giá rẻ có thể là một cú hích cho thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Lan

Chủ trương giải cứu bất động sản được nêu rõ trong Nghị quyết 02 ngày 7/1 của Chính phủ, yêu cầu các ngân hàng phải dành một lượng vốn khoảng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho vay đầu tư, kinh doanh và thuê mua nhà. Triển khai yêu cầu này, Ngân hàng Nhà nước đã công bố dự thảo thông tư quy định lãi suất cho vay là 6% mỗi năm trong thời hạn 3 năm kể từ ngày 15/4/2013. Sau ngày 15/4/2016, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố mức lãi suất cho vay phù hợp để tiếp tục hỗ trợ khách hàng đã vay vốn.

Theo ông Quang, lãi suất 6% chỉ được cố định trong vòng 3 năm, 7 năm còn lại sẽ tùy vào biến động thị trường sẽ khiến người mua chịu nhiều rủi ro. "6% là một sự nỗ lực lớn của Ngân hàng Nhà nước trong bối cảnh kinh tế khó khăn nhưng sau 3 năm, mức lãi suất lên thì chẳng khác nào hình thức mang con bỏ chợ", ông Quang đánh giá.

Ông Phạm Đức Toàn, Giám đốc công ty Bất động sản EZ Property VN cho rằng, việc áp lãi suất 6% sẽ tác động đến tâm lý thị trường. Nhưng khó khăn nhất vẫn là thủ tục pháp lý cho vay. Ngoài ra, dự án ở khu vực nội đô có giá dưới 15 triệu đồng mỗi m2 không nhiều, hầu hết ở vị trí xa trung tâm quanh các đường vành đai. Bởi vậy, dự thảo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước mới chỉ tác động đến một phân khúc nhà thương mại rất ít trên thị trường. "Dự án ở nội đô giá cả đều đắt đỏ, trong khi đó ở vùng xa nhiều dự án giá rẻ lai chưa được khách hàng quan tâm", ông Toàn lo ngại.

Đánh giá cao gói lãi suất ưu đãi hỗ trợ cho những người thu nhập thấp, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực cho rằng, điều quan trọng lúc này là thực thi chính sách nhanh chóng, hiệu quả và công bằng. Về lý thuyết, doanh nghiệp có thể xin chẻ nhỏ căn hộ xuống 70 m2 và hạ giá bán xuống 15 triệu đồng mỗi m2 nhưng trên thực tế thời gian điều chỉnh khá dài. Vì vậy, chính sách này nên ghi nhận ngày đăng ký nộp hồ sơ của các dự án điều chỉnh diện tích để xét cho chủ đầu tư và khách hàng mua dự án này được tham gia chương trình ưu đãi.

"Không nên chỉ ưu tiên chẻ nhỏ căn hộ cho dự án mới mà cần xem xét tạo điều kiện cho cả những dự án đang xây nhưng có phương án điều chỉnh hợp lý. Cơ chế này có thể hỗ trợ rất lớn cho việc tháo hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản", ông Đực nhấn mạnh.

Tổng giám đốc Hòa Bình House, Lê Quốc Duy nhận xét: "Dòng vốn rẻ cho vay 10 năm đối với nhà ở xã hội và thương mại (diện tích nhỏ, giá thành vừa phải) là cơ hội lớn chưa từng có trên thị trường". Với những khách hàng đã mua căn hộ 70 m2 giá 14-15 triệu đồng mỗi m2 trước thời điểm áp dụng chính sách ưu đãi này lại là trường hợp đáng tiếc. Nếu các ngân hàng có thể xem xét để hỗ trợ lãi suất cho họ thì quá trình "giải cứu" sẽ trọn vẹn hơn, giúp quá trình khôi phục niềm tin của thị trường tiến triển tốt hơn.

Về phía doanh nghiệp, dòng vốn rẻ lãi suất 6% cố định trong 3 năm sẽ uốn nắn nhiều chủ đầu tư chuyển dự án tập trung vào phân khúc đang được hỗ trợ. Có thể đây sẽ là dòng chảy chủ đạo của thị trường trong thời gian tới. Ông Duy đề xuất chính sách ưu đãi không nên trói buộc các điều kiện căn hộ rộng 70 m2 trở xuống và giá thành không quá 15 triệu đồng mỗi m2 mà nên quy ra tổng giá trị của một sản phẩm khoảng 1 tỷ đồng. "Với bài toán tổng giá trị căn hộ, các doanh nghiệp sẽ tự tìm lời giải, tôi tin sản phẩm tung ra thị trường cũng sẽ đa dạng hơn", ông nói.

Có kinh nghiệm xây nhà giá rẻ ở TP HCM, ông Đực nhận định, tại Sài Gòn, ranh giới giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ thời điểm này hầu như không còn. Bởi lẽ, giá thành của hai dòng sản phẩm đang cùng được kéo về khoảng 12-15 triệu đồng mỗi m2. Điều này làm tăng tính cạnh tranh và tạo sự hấp dẫn cho nhà ở giá vừa túi tiền. Tuy nhiên, với những quy định khắt khe về đầu ra (đối tượng được hưởng ưu đãi) nhà ở xã hội sẽ mất đi tính hấp dẫn so với nhà ở thương mại giá mềm.

Ông Đực đề xuất, Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội theo phương thức thương mại và bán tự do cho mọi người bằng cách mở chính sách thông thoáng và điều kiện ưu đãi. "Sự cạnh tranh này sẽ mang lại cho người tiêu dùng nhiều cơ hội mua nhà giá thấp ", ông Đực kiến nghị.

Tổng giám đốc Hòa Bình House, Lê Quốc Duy phân tích thêm, chính sách ưu đãi này đang được cả doanh nghiệp và người dân chờ đợi. Vì vậy quá trình thực thi cần có cơ chế minh bạch, công bằng và hiệu quả mới kéo được niềm tin trở lại thị trường địa ốc. Hiện nay có không ít trường hợp người mua nhà ở xã hội không thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi này bị phát hiện. Vì vậy, người mua nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở xã hội gần như không khác nhau là mấy.

"Điều quan trọng nhất khi bơm dòng vốn rẻ để hỗ trợ người mua nhà thông qua kênh ngân hàng là các quy định và cách thực hiện phải rõ ràng, chi tiết, cụ thể. Nếu kích cầu sai đối tượng sẽ gây thêm thất vọng thì thị trường càng bệnh nặng hơn", ông Duy nói.