Đền bù giải tỏa đất đai: Người dân phải được hưởng lợi

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa là tiến trình tất yếu của mọi quốc gia trên thế giới, đặc biệt đối với các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam chúng ta. Đi cùng với nó là công tác cải tạo, chỉnh trang, tạo bộ mặt mới cho các đô thị tiến kịp với các nước phát triển trên thế giới.

Người dân phải được tôn trọng và hưởng lợi

Trong tiến trình này không thể không nói đến công tác di dân, giải tỏa, đền bù, tái định cư. Có thể nói việc thu hồi đất cũng như công tác di dân, đền bù, tái định cư đã đặt ra nhiều vấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội và cả lĩnh vực an ninh chính trị, cần được nghiên cứu, đúc kết thực tiễn và giải quyết kịp thời và thỏa đáng.

Đô thị hóa là cần thiết nhưng cần thiết hơn hết chính là trong khi tiến hành, phải đảm bảo được sự điều hòa lợi ích của cá nhân, tập thể, các nhóm xã hội và lợi ích chung của xã hội. Có như vậy việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư mới tiến hành nhanh chóng, thuận lợi, khoa học, hợp lí. Hạn chế tối đa những xung đột, khuất tất; tránh lạm dụng, nhũng nhiễu, trục lợi, sử dụng sai mục đích vốn tái định cư.

Có thể nói, một trong những vấn đề làm đau đầu cho lãnh đạo của các quốc gia trên thế giới cũng như các nước trong khu vực, trong tiến trình đô thị hóa chính là vấn đề tái định cư và chính sách đền bù, nhà ở. Vấn đề hậu tái định cư, những vấn đề xã hội liên quan đến công tác di dân, tái định cư.

Nhiều nước trên thế giới, trong khu vực đã có những cách làm, tổ chức thực hiện, luật hóa công tác tái định cư, đền bù. Xin nêu một số kinh nghiệm về chính sách đền bù của một số nước trong khu vực.

Thái La n: Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: Tổ chức nghe ý kiến người dân sau đó mới tiến hành định giá đền bù.

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.

Người dân cảm thấy được tôn trọng và "được lợi" khi họ phải nhường đất cho các dự án của chính phủ và trong suốt tiến trình tiến hành thu hồi đất, người dân có quyền và nghĩa vụ "tương tác" với chính quyền địa phương thông qua một đường dây nóng. Họ có quyền giám sát những người thực thi quá trình thẩm định giá, tiến hành đền bù, tái định cư.

Hàn Quốc : Hàn Quốc là một trong những quốc gia châu Á có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất khu vực.

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố, thêm vào đó là nhu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị ngày càng bức bách.

Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.

Việc thu hồi đất của nông dân luôn theo nguyên tắc "hai bên cùng có lợi": Chính phủ tìm cách thương lượng người bị thu hồi đất về giá đền bù, phương thức di dân, nơi ở mới. Đồng thời, các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km.

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc.

Trên thực tế, phần lớn những đối tượng bị thu hồi đất đều có mức sống bằng và cao hơn mức sống ban đầu. Trên bình diện chung mà nói, người dân bị thu hồi đất ở nước này hưởng lợi nhiều từ việc giao đất lại cho chính quyền, bởi ngoài những giá trị hiện tại đã được hoàn nguyên họ còn có thêm một số vốn để kinh doanh, buôn bán, chuyển đổi nghề nghiệp.

Nguyên tắc "công trình lớn, di dời nhỏ"

Trung Quốc : Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư bởi Tung Quốc luôn tuân thủ nguyên tắc "công trình lớn, di dời nhỏ".

Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

Theo qui định của pháp luật Trung Quốc, khi nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất (nếu trên đất có các cây hoa màu, rừng thì chủ sở hữu có quyền gia hạn một thời gian để khai thác hết phần tài sản gắn liền với đất ấy trước khi giao cho chính quyền).

Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số (cách tính này Việt Nam chúng ta cũng áp dụng, song việc thực thi còn theo kiểu mỗi nơi làm mỗi kiểu). Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ. Hai là, giá đất tiêu chuẩn. Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá.

Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: Tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:

T hứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.

Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.