Đơn giản thủ tục hay dễ rủi ro?
Cơ quan công chứng có kiểm tra điều kiện, tính pháp lý khi công chứng giữa các bên thì cơ quan cấp giấy cũng vẫn phải kiểm tra lại.
Cải cách hành chính?
Việc Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản cho Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng đơn giản hóa TTHC với hầu hết các hợp đồng về nhà ở không cần qua thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay đang gây nhiều tranh cãi.
Bộ Xây dựng cho rằng các loại hợp đồng mua bán, thế chấp, tặng cho, đổi nhà, thuê mua nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng thì người dân không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực. Nghĩa là, thay việc các bên tham gia giao dịch phải tới các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc UBND cấp xã, cấp huyện (ở những nơi chưa có tổ chức hành nghề công chứng hoạt động) để ký hợp đồng, giao dịch thì Bộ Xây dựng cho rằng chỉ cần “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc các bên có thoả thuận khác...”
Đây là cách mà theo Bộ Xây dựng là đơn giản hóa TTHC vì các trường hợp mua bán, tặng cho, đổi nhà ở, khi làm thủ tục sang tên cho người được nhận nhà, cơ quan cấp giấy phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của nhà đó. Cơ quan công chứng có kiểm tra điều kiện, tính pháp lý khi công chứng giữa các bên thì cơ quan cấp giấy cũng vẫn phải kiểm tra lại. Do đó, việc công chứng trên hợp đồng là “thừa”! Còn khi thế chấp nhà đất để vay tiền thì người vay phải mang giấy chứng nhận giao cho ngân hàng và ngân hàng ghi nội dung vay tiền lên trang bốn của giấy đó. Vì vậy, cũng chẳng cần công chứng hợp đồng vay tiền.
Việc Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản cho Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng đơn giản hóa TTHC với hầu hết các hợp đồng về nhà ở không cần qua thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay đang gây nhiều tranh cãi.
Bộ Xây dựng cho rằng các loại hợp đồng mua bán, thế chấp, tặng cho, đổi nhà, thuê mua nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng thì người dân không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực. Nghĩa là, thay việc các bên tham gia giao dịch phải tới các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc UBND cấp xã, cấp huyện (ở những nơi chưa có tổ chức hành nghề công chứng hoạt động) để ký hợp đồng, giao dịch thì Bộ Xây dựng cho rằng chỉ cần “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc các bên có thoả thuận khác...”
Đây là cách mà theo Bộ Xây dựng là đơn giản hóa TTHC vì các trường hợp mua bán, tặng cho, đổi nhà ở, khi làm thủ tục sang tên cho người được nhận nhà, cơ quan cấp giấy phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của nhà đó. Cơ quan công chứng có kiểm tra điều kiện, tính pháp lý khi công chứng giữa các bên thì cơ quan cấp giấy cũng vẫn phải kiểm tra lại. Do đó, việc công chứng trên hợp đồng là “thừa”! Còn khi thế chấp nhà đất để vay tiền thì người vay phải mang giấy chứng nhận giao cho ngân hàng và ngân hàng ghi nội dung vay tiền lên trang bốn của giấy đó. Vì vậy, cũng chẳng cần công chứng hợp đồng vay tiền.
Với hợp đồng cho thuê nhà của cá
nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng, là hợp đồng có giá
trị nhỏ. Do vậy không cần qua thủ tục công chứng. Với hợp đồng cho thuê
nhà của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản, theo Luật Kinh
doanh bất động sản cũng không phải làm thủ tục này. Như vậy, người dân
chỉ phải công chứng đối với các hợp đồng cho thuê nhà trên 6 tháng và
hợp đồng mượn nhà, hợp đồng trông coi nhà.
“Vênh” với các luật!
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các loại hợp đồng nói trên, Bộ Xây dựng đề xuất: Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Với trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời điểm này được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua. Đối với trường hợp thuê mua nhà ở, thời điểm này được tính từ ngày bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, thời điểm này được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Với trường hợp thừa kế nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Đối với trường hợp pháp nhân cho tặng nhà ở thì thời điểm này được tính từ ngày bên cho tặng ký văn bản cho tặng.
Tuy nhiên, mục đích đơn giản thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng lại gây nhiều quan điểm trái chiều. Trước hết, đề xuất này lại đụng đến Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng và hàng loạt văn bản pháp luật khác sẽ phải sửa đổi cho phù hợp. Bởi, theo các văn bản này, phần lớn các hợp đồng liên quan đến nhà ở bắt buộc phải có công chứng. Thực tế cho thấy hợp đồng, văn bản chuyển giao tài sản qua công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn những kẽ hở để lừa đảo, gây phát sinh tranh chấp. Không qua công chứng, chứng thực, chỉ căn cứ vào giấy viết tay để bên mua, bên nhận tài sản đi làm thủ tục sang tên quả là không ổn...
Công chứng viên băn khoăn...
Công chứng viên Đào Anh Dũng – Trưởng VPCC Ba Đình tỏ ra băn khoăn với trường hợp nhà ở gắn liền với đất thì xử lý như thế nào? Bởi, Bộ Xây dựng chỉ đề xuất bỏ công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà ở? Ông Dũng khẳng định đề xuất nêu trên chưa đánh giá đúng bản chất của vấn đề, chưa phù hợp với thực tế. Hiện, với việc xã hội hóa hoạt động công chứng thì các giao dịch về nhà đất đã được các tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận và giải quyết nhanh chóng, thuận lợi hơn rất nhiều và gần như người dân ít còn kêu ca về thủ tục công chứng.
Còn công chứng viên Nguyễn Thanh Tú – Trưởng VPCC Nguyễn Tú lại cho rằng, qui định các giao dịch mua bán nhà đất phải qua công chứng là sự kế thừa cả một quá trình. Công chứng là “cổng gác pháp lý” cho Nhà nước quản lý và phòng ngừa các tranh chấp, là bằng chứng để giải quyết tranh chấp khi buộc các bên tham giao dịch phải xác nhận tính xác thực của hợp đồng, xác nhận trước luật pháp về địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch của mình. Vì vậy, việc bỏ công chứng các loại hợp đồng này chẳng khác nào “quay về thời tiền sử” khi thừa nhận các loại giấy tờ viết tay là hợp pháp.
Đề xuất này của Bộ Xây dựng sẽ được Bộ Tư pháp xem xét. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng đề xuất này chưa khả thi và mục đích CCHC đưa ra đang bị xem là thiếu thuyết phục! tag: nah dat cong chung, quyen su dung dat, so huu nha o, rui ra thu tuc chung giay so huu quyen su dung dat
Bộ Xây dựng đề xuất, hợp đồng mua bán, tặng cho… nhà ở không phải công chứng
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các loại hợp đồng nói trên, Bộ Xây dựng đề xuất: Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Với trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời điểm này được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua. Đối với trường hợp thuê mua nhà ở, thời điểm này được tính từ ngày bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, thời điểm này được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Với trường hợp thừa kế nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Đối với trường hợp pháp nhân cho tặng nhà ở thì thời điểm này được tính từ ngày bên cho tặng ký văn bản cho tặng.
Tuy nhiên, mục đích đơn giản thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng lại gây nhiều quan điểm trái chiều. Trước hết, đề xuất này lại đụng đến Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng và hàng loạt văn bản pháp luật khác sẽ phải sửa đổi cho phù hợp. Bởi, theo các văn bản này, phần lớn các hợp đồng liên quan đến nhà ở bắt buộc phải có công chứng. Thực tế cho thấy hợp đồng, văn bản chuyển giao tài sản qua công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn những kẽ hở để lừa đảo, gây phát sinh tranh chấp. Không qua công chứng, chứng thực, chỉ căn cứ vào giấy viết tay để bên mua, bên nhận tài sản đi làm thủ tục sang tên quả là không ổn...
Công chứng viên băn khoăn...
Công chứng viên Đào Anh Dũng – Trưởng VPCC Ba Đình tỏ ra băn khoăn với trường hợp nhà ở gắn liền với đất thì xử lý như thế nào? Bởi, Bộ Xây dựng chỉ đề xuất bỏ công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà ở? Ông Dũng khẳng định đề xuất nêu trên chưa đánh giá đúng bản chất của vấn đề, chưa phù hợp với thực tế. Hiện, với việc xã hội hóa hoạt động công chứng thì các giao dịch về nhà đất đã được các tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận và giải quyết nhanh chóng, thuận lợi hơn rất nhiều và gần như người dân ít còn kêu ca về thủ tục công chứng.
Còn công chứng viên Nguyễn Thanh Tú – Trưởng VPCC Nguyễn Tú lại cho rằng, qui định các giao dịch mua bán nhà đất phải qua công chứng là sự kế thừa cả một quá trình. Công chứng là “cổng gác pháp lý” cho Nhà nước quản lý và phòng ngừa các tranh chấp, là bằng chứng để giải quyết tranh chấp khi buộc các bên tham giao dịch phải xác nhận tính xác thực của hợp đồng, xác nhận trước luật pháp về địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch của mình. Vì vậy, việc bỏ công chứng các loại hợp đồng này chẳng khác nào “quay về thời tiền sử” khi thừa nhận các loại giấy tờ viết tay là hợp pháp.
Đề xuất này của Bộ Xây dựng sẽ được Bộ Tư pháp xem xét. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng đề xuất này chưa khả thi và mục đích CCHC đưa ra đang bị xem là thiếu thuyết phục! tag: nah dat cong chung, quyen su dung dat, so huu nha o, rui ra thu tuc chung giay so huu quyen su dung dat
Cafeland.vn - Theo Pháp luật và xã hội
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
