Đề án xây căn hộ 25m2 sẽ gây nhiều hệ lụy cho đô thị?

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, thực tế các dự án nhà càng rộng càng khó bán, do đó, sắp tới doanh nghiệp phải đẩy mạnh phát triển nhà quy mô nhỏ. Hiện nay thị trường nhà ở tại Việt Nam đang có nhiều bất cập, thiếu chiến lược quy hoạch, chưa có định hướng cho doanh nghiệp. Hà Nội có tới 512 dự án bất động sản, trong khi dân số chiếm khoảng 6,4 triệu người, nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng cung, cầu còn chênh lệch. Thị trường nhà ở cao cấp dư thừa, nhưng nhà ở diện tích trung bình phù hợp với nhu cầu và chi trả của đại bộ phận người dân thì chưa có nhiều. Ông Ninh cũng cho biết thêm, nhà 25m2 sẽ có cơ chế thoáng hơn nhà thu nhập thấp và chặt hơn nhà ở thương mại. Về quy mô nhà siêu nhỏ trong dự án, các chủ đầu tư khi xây dựng dự án phải triển khai khoảng 15-20% lượng căn hộ có diện tích từ 25 đến 40m2. Loại căn hộ này phù hợp cho đối tượng là thanh niên độc thân hoặc cặp vợ chồng già hay dành cho khách vãng lai thuê với mức chi phí phù hợp hơn những căn hộ dành cho 4 người theo quy chuẩn hiện nay. Theo lãnh đạo Cục, căn hộ diện tích nhỏ không đồng nghĩa với chất lượng kém, do đó không nên lo ngại nhà 25m2 thành các khu ổ chuột.

Nhiều người lo loại căn hộ 25m2 sẽ đưa lại tác động xấu cho đô thị. Ảnh: TL

Khi thông tin này được công bố rộng rãi, các chuyên gia về xây dựng và đô thị đã ngay lập tức lên tiếng rằng, bài toán quá tải trong hạ tầng đặc biệt là quá tải giao thông tại các đô thị lớn hiện nay vẫn chưa có lời giải thì việc cho ra đời các căn hộ siêu nhỏ này liệu có góp thêm phần áp lực lên hạ tầng đô thị.

Theo TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, hiện Hà Nội và các TP lớn cũng đang đối mặt với các khu chung cư cũ xây theo kiểu hộp diêm với diện tích quy định theo tỷ lệ 6m2/người. Căn hộ hơn 20m2 với nhiều thế hệ chung sống qua nhiều năm đang thành các "khu ổ chuột" với hạ tầng xuống cấp, lạc hậu. Nay chúng ta tiếp tục xây căn hộ siêu nhỏ nhưng bài toán quản lý về mật độ dân cư liệu có được giải thấu đáo hay lại nhanh chóng trở nên lạc hậu so với sự phát triển của kinh tế xã hội và cả sự sinh sôi của con người. Liệu mươi năm nữa các căn hộ này có lại tiếp tục tiêu tốn một nguồn ngân sách kha khá cho việc tìm cách giải quyết và xây mới như hiện trạng các khu chung cư cũ hiện nay?

Đồng thời, các chuyên gia cũng đặt câu hỏi nhu cầu căn hộ siêu nhỏ là có thật, song đứng từ góc độ quy hoạch, kiến trúc và quản lý xã hội thì nhất định phải xem lại, không hiểu Bộ Xây dựng xuất phát từ căn cứ nào để quy định bắt buộc tỷ lệ từ 15-20% lượng căn hộ diện tích nhỏ trong các khu đô thị, chung cư, bởi có địa điểm dù có xây nhỏ vẫn ế vì người dân ở khu vực đó không có nhu cầu căn hộ nhỏ. Không phải vô cớ mà Luật Nhà ở quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (dạng chung cư) phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45m2 dành cho 4 người, bình quân mỗi người hơn 11m 2.

GS Đặng Hùng Võ nhận định, cách làm này sẽ không thể đáp ứng được mục tiêu phát triển đô thị, các khu đô thị, các dự án chung cư đã được phê duyệt đều nằm trong tổng thể quy hoạch phát triển bền vững về diện tích, mật độ dân cư, nếu cho phép xây căn hộ nhỏ, các doanh nghiệp sẽ đua nhau vào làm, từ đó sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị. Rồi còn phải tính tới hệ lụy quá tải về hạ tầng như chỗ đậu xe, dân tập trung quá đông từ đó ảnh hưởng tới tiện ích công cộng... KTS Nguyễn Ngọc Dũng, Ủy viên BCH Hội KTS TP HCM cho biết, đúng là trên thế giới nhiều nước cũng xây dựng các phòng siêu nhỏ dưới 30m2 nhưng các căn hộ này chỉ để cho thuê nhằm quản lý sử dụng theo đúng quy định, đơn thuần là nơi để ngủ nghỉ, tương tự các khách sạn, ký túc xá, khu lưu trú (trong đó khống chế không cho phép sử dụng một số dịch vụ như ăn uống, nấu nướng...). Hơn nữa, các nước này có trình độ phát triển cao, hạ tầng hoàn hảo, công tác quản lý quy hoạch, quản lý sử dụng tại các khu dân cư cũng rất chặt chẽ.

TP HCM và Hà Nội đang thực hiện nhiều đề án lớn nhằm giãn dân nội thành ra ngoại thành. Nếu cho phép phát triển các khu chung cư siêu nhỏ trong nội thành sẽ là động thái khuyến khích tăng mật độ dân số, khiến nhu cầu về giao thông, nơi đỗ xe, bệnh viện, trường học, y tế, mảng xanh… đã quá tải càng trở nên quá tải.