Có 3 hạn chế cốt yếu hạn chế giá trị đất nông nghiệp hiện nay: thời gian giao đất, hạn chế đối với chuyển đổi đất và thị trường đất kém phát triển.

Tài sản chính

Như đã đề cập từ trước, Hiến pháp và Luật Đất đai quy định đất đai là sở hữu toàn dân về đất đai. Sở hữu cá nhân không có giá trị. Giá trị mà đất có được chỉ dành cho việc tiếp cận sử dụng đất đáng giá hàng nghìn tỷ đồng (hàng tỷ đô la).

Mặc dù có một số vấn đề về phương pháp cộng dồn của cải nói chung, ước lượng cho thấy giá trị đất ở Việt Nam là khoảng 200 tỷ đô la. Phương pháp ước lượng tính tới các khoản sau: năm 2009 giá trị của thị  trường chứng khoán là 35 tỷ $, tài sản cố định và trang thiết bị là 240 tỷ $; cung tiền 115 tỷ $ (trong đó có 20 tỷ $ là dự trữ ngoại hối); dự trữ vàng 24 tỷ $.

Những hoạt động kinh tế chính tạo ra 94 tỷ $ GDP và 127 tỷ $ là tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa. Theo bất cứ cách đo lường nào thì giá trị cộng gộp của đất đai ở Việt Nam rất lớn.

Đối với hầu hết nông dân Việt Nam, đất đai là tài sản chính và là thành phần cơ bản trong của cải của họ. Luật Đất đai hiện tại cho phép nông dân quyền sử dụng, chuyển giao, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho/tặng, và góp vốn. Nông dân không thể chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Theo đúng luật, nông dân trồng lúa cần phải được chính quyền địa phương cho phép để sử dụng đất lúa sang mục đích nông nghiệp khác. Thời hạn giao đất bị hạn chế. Đối với hộ gia đình và cá nhân canh tác cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản, thời gian giao đất là 20 năm và đối với cây lâu năm, đất rừng là 50 năm.

Luật cũng đặt mức hạn điền cho mỗi hộ theo từng loại đất. Đối với cây hàng năm, mức hạn điền ở miền Bắc và miền Trung là 2ha, và 3ha ở miền Nam. Đối với cây lâu năm, mức hạn điền là 10 ha ở vùng đồng bằng và 30 ha ở vùng trung du và miền núi.

Trong thực tế, quyền sử dụng đất của nông dân bị hạn chế, thu hẹp và bị giám sát sát sao.

Giá trị của đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất trong hiện tại và trong tương lai. Nhu cầu này lại phụ thuộc vào hiệu quả của các hoạt động nông nghiệp, và số lượng và chất lượng của các dịch vụ nhằm hỗ trợ sản xuất nông nghiệp. Giá đất còn bị ảnh hưởng bởi các thể chế quy định hình thức sử dụng đất và giới hạn khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Những hoạt động nông nghiệp chính bao gồm sản xuất lương thực (gạo, hoa quả, rau, ngô và sắn), chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản và cây công nghiệp (cao su, điều, cà phê, hạt tiêu). Nông dân có thể tăng giá trị mảnh đất của mình thông qua đầu tư nâng cao năng lực sảnxuất của đất như đầu tư cải tạo hệ thống thủy lợi, nâng cao độ màu mỡ, thực hành chăn nuôi tốt, bón phân, kiểm soát cỏ dại và những loài xâm hại, bảo vệ mùa màng và vật nuôi khỏi bệnh tật và côn trùng. Người nông dân có thể nâng cao hoặc duy trì giá trị của đất bằng cách hợp tác với hàng xóm xung quanh cải tạo hạ tầng chống lụt, trồng lại cây cối hoặc xây dựng lại vành đai bảo vệ, duy tu bảo dưỡng đường xá phục vụ sản xuất.

Luận bàn dưới đây cho thấy các hoạt động phi nông nghiệp ảnh hưởng tới sức sản xuất của đất nông nghiệp và vì thế ảnh hưởng cả giá trị của đất. Chi phí trong nông nghiệp bị ảnh hưởng bởi chất lượng của hạ tầng dịch vụ ( giao thông, kho bãi, tưới tiêu và thông tin liên lạc), mức độ cạnh tranh trên thị trường đối với các đầu vào, đầu ra của sản xuất nông nghiệp, và sự sẵn có của thông tin thị trường phù hợp. Năng suất lao động của nông dân, gia đình họ và các dịch vụ hỗ trợ nông nghiệp phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ công về y tế, giáo dục và an ninh (để bảo vệ tài sản của người dân).

Cuối cùng, giá cả của sản phẩm đầu ra bị tác động trực tiếp bởi tăng trưởng mức thu nhập của khu vực đô thị và mở rộng thị trường xuất khẩu nông sản.

Đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, cụ thể là phục vụ đô thị hóa và công nghiệp hóa, cũng ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp. Cùng với quá trình HĐH và chuyển đổi cơ cấu kinh tế, sử dụng đất cho mục đích phi nông nghiệp sẽ tăng chi phí cơ hội của các cá nhân và toàn xã hội (được ước lượng bằng giá trị của thu nhập hoặc của cải bỏ qua) nếu tiếp tục giữ đất cho sản xuất nông nghiệp. Tăng dân số và thu nhập ở khu vực thành thị thúc đẩy nhu cầu về bất động sản tại những khu vực liền kề với đô thị chính và nằm trên hành lang nối kết các khu đô thị này. Nhu cầu này khiến khoảng 600 nghìn ha đất nông nghiệp đã bị chuyển đổi sang mục đích phi nông nghiệp trong những thập kỷ gần đây.

Một phần cơ bản của giá trị mảnh đất bị chuyển đổi là "địa tô chuyển đổi". Mức địa tô này phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất, tốc độ tăng trưởng kinh tế của địa phương, chất lượng của cơ sở hạ tầng đi kèm, và tiềm năng về công nghiệp, thương mại và những tiềm năng khác. Mức địa tô này cũng bị ảnh hưởng bởi "hiệu ứng tràn" từ thị trường của những tài sản có thể thay thế khác.

"Hiệu ứng tràn" đã kết nối trực tiếp giá trị của đất với công tác quản lý kinh tế vĩ mô. Trong thời kỳ ổn định vĩ mô, minh chứng bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định, cân bằng ngân sách, lạm phát thấp, tăng trưởng cung tiền vừa phải, ổn định cán cân thanh toán, tỷ giá hối đoái hợp lý, và có khả năng trả nợ nước ngoài một cách bền vững, người nắm giữ tài sản (cả trong nước và nước ngoài) có rất ít mong muốn để điều chỉnh danh mục đầu tư. Họ dễ hài lòng với các hình thức tích lũy hiện có, có tính tới tính thanh khoản và rủi ro bằng cách nắm giữ tổ hợp các tài sản khác nhau bao gồm đồng nội tệ, tín dụng ngân hàng, cổ phiếu, vàng, bất động sản, ngoại tệ và những tài sản hữu hình khác trong đó có đất.

Tuy nhiên, khi bội chi ngân sách, tăng cung tín dụng nội địa cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng kinh tế thực, lạm phát lên cao tương đối so với mặt bằng quốc tế, tỷ giá hối  đoái giữ ở mức cao so với giá trị thực, cán cân thanh toán xấu đi, và nợ công tăng nhanh hơn GDP, người có tài sản sẽ tìm kiếm giải pháp an toàn. Người Việt Nam có xu hướng chuyển sang đầu tư vào vàng, ngoại tệ, hàng nhập khẩu và bất động sản. Viêc nới rộng thị trường đất đai vào những năm 1980 đã đưa khả năng có được quyền sử dụng đất vào danh mục đầu tư nêu trên.

Quản lý kinh tế vĩ mô ở Việt Nam đã gây ra xu hướng lạm phát khiến những người có tài sản phải điều chỉnh danh mục đầu tư. Và xu hướng này tiếp tục tồn tại từ những năm 1990 cho đến nay. Cụ thể hơn, trong giai đoạn 2005-2008 khi nền kinh tế tăng trưởng ở mức 7.8%/năm, thì tổng mức tín dụng tăng trung bình 34%/năm. Điều này có liên quan, phần nào đó, tới sự thâm hụt ngân sách "chính thức" và chi tiêu ngoài ngân sách tương đương 5% GDP hàng năm.

Lạm phát tăng từ 8,3% năm 2005 lên 23,1% năm 2008. Cùng thời điểm này, thâm hụt tài khoản vãng lai trong cán cân thanh toán tăng từ 1% lên đến 10,3% của GDP và tỷ giá hối đoái danh nghĩa biến động từ 15907 đồng/1$ năm 2005 lên tới 17486 đồng/1 $ vào cuối năm 2008. Tốc độ lạm phát hạ xuống bớt do khủng hoảng kinh tế thế giới làm giảm nhu cầu của thị trường bên ngoài. Giá đất và bất động sản cũng vì thế mà giảm theo.

Những yếu tố như tăng thu nhập, tăng năng suất và mở rộng xuất khẩu, đô thị hóa và công nghiệp hóa nhìn chung làm tăng giá trị của đất. Tuy vậy, nông dân là nhóm được hưởng lợi ít nhất. Những hạn chế theo quy định đối với đất nông nghiệp làm giảm đi sức sản xuất và giá trị của đất.

Ba hạn chế cốt yếu

Có 3 hạn chế cốt yếu hạn chế giá trị đất nông nghiệp hiện nay: thời gian giao đất, hạn chế đối với chuyển đổi đất và thị trường đất kém phát triển.

Đối với đất canh tác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực 20 năm. Theo Luật Đất đai năm 2003 thì thời điểm hết hạn là vào năm 2013. Thời gian giao đất ngắn đã khiến người dân không có hứng thú đầu tư lâu dài vào đất để tăng sức sản xuất của đất. Việt Nam sẽ học hỏi được nhiều nếu quan tâm tới các  nghiên cứu quốc tế trong đó chỉ ra rằng giao đất ngắn hạn sẽ kìm hãm đầu tư và giảm thu nhập nông nghiệp.

Hậu quả sâu xa hơn của việc giao đất ngắn hạn là cản trở việc thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Nhiều nông dân có thể sẽ chết đi trong vòng 20 năm, và nếu biết rằng con cháu họ chỉ được quyền thừa kế thời hạn còn lại sẽ làm giảm giá trị của đất. Luật Đất đai 1993 nói rằng Chính phủ có thể cho phép kéo dài thời gian giao đất sau năm 2013. Tuy nhiên, điều đó cũng có thể ngầm hiểu là nông dân cũng sẽ chỉ là những tá điền tự nguyện thuê đất như họ mong muốn mà thôi.

Việc hạn chế khả năng chuyển đổi đất lúa sang những mục đích sản xuất nông nghiệp khác cũng làm giảm giá trị của đất. Những quy định hạn chế này là phản hiệu suất. Rất nhiều nghiên cứu tại Việt Nam chỉ ra rằng thu nhập từ trồng lúa thường thấp hơn từ 3-5 lần thu nhập từ các sản phẩm mùa khác như rau, hoa quả và thủy sản. Chính phủ đã quan tâm tới vấn đề này và Thủ tướng đã đề nghị hai Tổng công ty lương thực quốc doanh phải tính toán giá sàn làm sao để nông dân trồng lúa có lãi ít nhất 30%.

Yêu cầu này lại càng làm rõ hơn sự không công bằng của hạn chế trong sử dụng đất . Buộc phải trồng lúa nghĩa là nông dân đang phải hỗ trợ Chính phủ để đạt được mục tiêu tự cung tự cấp lúa gạo trong chính sách an ninh lương thực quốc gia. Người nông dân không nhận được sự đền đáp lợi ích vật chất hữu hình cho sự phục vụ vì lợi ích chung này. 30% lợi nhuận được tính dựa vào những định nghĩa hẹp về giá thành sản xuất nên thực tế người dân không được trả công xứng đáng cho những nỗ lực của họ.

Với thu nhập từ trồng lúa chỉ khoảng 28 đô la/người/tháng, một nửa số nông dân hiện đang canh tác 4 triệu ha lúa của ViệtNam, đang kề ngay hoặc gần sát với chuẩn nghèo của quốc gia.

Những hạn chế trong sử dụng đất còn làm giảm tính hấp dẫn của nó với thị trường. Thu nhập thấp đã ngăn cản người dân trồng lúa tích lũy đất sản xuất. Quan trọng hơn, trong khi đất đai bị khóa cứng gắn với trồng lúa, người dân cũng không có hứng thú mua thêm ruộng đất. Họ nhận ra rằng nếu họ mở rộng đất đai và khi đất đai bị thu hồi, giá trị đền bù sẽ không phản ánh đúng giá trị thực sự mà họ đã trả khi mua.

Sự bất công kể trong các hạn chế nêu trên sẽ tiếp tục được minh chứng khi có một số nông dân tham gia trò chơi với hệ thống hiện tại. Mặc dù có rất nhiều rủi ro nhưng một số nông dân vẫn tích tụ thêm nhiều đất bằng cách san ra nhiều "sổ đỏ" dưới tên của họ hàng và bạn bè.

Còn nữa

Hồ Đăng Hòa, Lê Thị Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa và Malcolm F. McPherson

Theo Tuần Việt Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.