Đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai

Quyền tài sản

Có 3 luồng ý kiến liên quan đến sở hữu đất đai được đưa ra, gồm: đa đạng hóa hình thức sở hữu; duy trì hình thức sở hữu toàn dân như hiện nay nhưng phải phân định rõ quyền và trách nhiệm của Nhà nước; chấp nhận quyền tài sản về đất đai.

Theo TS. Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM, cần giải quyết cái gốc của vấn đề, đó là phải làm rõ quyền của Nhà nước, quyền của cộng đồng và quyền của người đang giữ đất đến đâu.

Những khu đất vàng nếu cơ quan nhà nước thuê phải đóng tiền thuê đất cao. Ảnh: LÃ ANH

Quyền sở hữu được cấu thành bởi 3 yếu tố: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền hưởng lợi. Cả 3 quyền này suy cho cùng đều là quyền tài sản.

Mặc dù đưa ra nhiều ý kiến khác nhau nhưng đa số các ý kiến đều hướng đến việc đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai trong việc sửa Hiến pháp cũng như sửa Luật Đất đai.

Các ý kiến cho rằng cần phải chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai, bên cạnh sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể vì đáp ứng được nhu cầu phát triển của thực tế, làm giảm tham nhũng trong bộ máy quản lý đất đai; nên bỏ chính sách hạn điền mà có thể dùng chính sách thuế để hạn chế việc chiếm giữ nhiều đất đai; nên bỏ thời hạn giao đất nông nghiệp để người dân yên tâm đầu tư, sản xuất.

Hạn điền được ban hành rất lâu nên đã lạc hậu, cần xóa đi để phát triển kinh tế trang trại. Nước ta phấn đấu đến năm 2020 cơ bản là nước công nghiệp, nhưng chia nhỏ đất đai như vậy sẽ khó phát triển. Hiện nước ta có 10 triệu ha đất phục vụ nông nghiệp, được chia thành 7 triệu thửa cho 14 triệu nông dân. Nếu chính sách hạn điền vẫn duy trì thì tính manh mún trong nông nghiệp sẽ làm hạn chế công nghiệp hóa.

Chính sách ổn định để an dân

Ông Nguyễn Ngọc Vinh (Đại học Kinh tế TPHCM) cho rằng hiện đang có sự nhầm lẫn giữa 2 khái niệm định giá và thẩm định giá. Hiện không thể gọi là giá thị trường trong điều kiện bình thường. Thí dụ, một dự án đang quy hoạch không thể có giao dịch nên không có giá thị trường.

Thị trường BĐS có lúc lên lúc xuống nên khó xác định được giá thị trường. Hay đất nông nghệp khi quy hoạch, được chuyển đổi sang đất ở nên giá trị đã khác.

Nên căn cứ bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Quy định 20 năm định kỳ chia lại, cào bằng sẽ không thể tích tụ tập trung ruộng đất, nông dân không dám đầu tư để khai thác đất có hiệu quả hơn.

Các cơ quan nhà nước đang chiếm dụng đất quá nhiều, quá lớn, có những trường hợp sở hữu những khu đất hàng ngàn tỷ đồng mà không phải đóng tiền thuê đất. Cần bắt buộc các cơ quan nhà nước (trừ bệnh viện) phải thuê đất, thậm chí giá cao đối với đất thuê ở trung tâm đô thị.

Như vậy, buộc những đơn vị này phải di dời ra ngoại thành, tình trạng bao chiếm đất sẽ dần chấm dứt. Đại diện Viện Chính sách và chiến lược nông nghiệp, nông thôn đề nghị cần sửa Hiến pháp năm 1992 vì thuật ngữ “toàn dân” hết sức mơ hồ.

Chấp nhận cơ chế thị trường để không sinh ra một lớp cán bộ dựa vào đó để làm cơ chế xin-cho, đẩy giá đất lên cao, ách tắc trong giao dịch đất nông nghiệp.

Hạn điền từ trước đến nay vẫn có quan niệm người cày có ruộng, điều này chỉ phù hợp với nền kinh tế nông nghiệp. Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM, cho rằng hạn điền đi theo hướng coi đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất. Các địa phương nên có bảng giá đất để đánh thuế.

Giá này không phải sát thị trường vì không thể làm được mà là giá bình quân tương đối, trên cơ sở đó để làm giá bồi thường.

Bồi thường hiện nay có kẽ hở rất lớn khi quyền của Nhà nước quá lớn. Người dân ví von vấn đề quy hoạch như một viên đá từ trên trời rơi xuống đầu họ. Hiện nay giá đất chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường nên khi đi thẩm định giá Nhà nước rất khó thực hiện. Giá đất nông nghiệp cũng có vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nói hiện nay có mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với Hiến pháp về giá đất nông nghiệp, cần phải sửa đổi cho phù hợp.