Đa dạng các loại hình nhà ở: Giảm tình trạng mất cân đối về điều kiện ở

Trên thị trường bất động sản các loại nhà có quy mô nhỏ chưa được các nhà đầu tư quan tâm.

Khó khăn về nhà ở khiến đô thị lộn xộn

Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều nơi. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế… vẫn còn tồn tại nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch; các "xóm liều" còn tồn tại ở một số đô thị. Qua số liệu điều tra cho thấy, cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn sơ, tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; còn có 10,64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30 m2/căn, trong đó tỷ lệ căn hộ có diện tích quá chật hẹp dưới 15m2 còn chiếm 2,38%, riêng khu vực đô thị là 4,0%.

Tỷ lệ nhà ở có diện tích rộng từ 60m2 trở lên chiếm khoảng 51%, nhưng thực tế số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội dưới 15m2 hầu như không giảm trong 10 năm vừa qua (chiếm khoảng 14%). Thực trạng số lượng nhà ở có diện tích rộng tăng nhanh nhưng số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội lại không giảm là do hiện tượng có một nhóm đối tượng có điều kiện kinh tế khá giả có sở hữu nhiều nhà ở với diện tích rộng. Thực tế này đã làm tăng chênh lệch về điều kiện ở ngày càng cao giữa các tầng lớp dân cư, làm tăng chêng lệch giàu - nghèo, ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Tỷ lệ quỹ nhà ở xây dựng theo dự án so với quỹ nhà ở do dân tự xây dựng tại khu vực đô thị còn thấp. Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương đang tồn tại rất nhiều khu nhà ở cũ, khu dân cư và "làng xóm trong đô thị" cần sớm triển khai việc cải tạo, chỉnh trang để cải thiện cảnh quan đô thị và góp phần nâng cao chất lượng về chỗ ở của các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại các khu vực này.

"Trống trải" ở phân khúc cho thuê

Bên cạnh những tác động tích cực của những chính sách về nhà ở được ban hành thời gian qua, thì vẫn có nhiều quy định chưa có tính thực thi, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia vào phát triển nhà ở, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, làm cho quan hệ cung - cầu trên thị trường mất cân đối, giá bất động sản leo cao. Trên toàn quốc, loại hình nhà ở để cho thuê chỉ chiếm 6,5%, trong khi đó, nhà thuộc sở hữu riêng chiếm đến 92,8% (các hình thức khác chiếm không đáng kể). Trong khi đó, loại hình nhà ở cho thuê ở những nước phát triển đóng vai trò chủ đạo trên thị trường.

Hiện nay, trên thị trường các doanh nghiệp chưa quan tâm đầu tư các loại nhà có quy mô nhỏ, giá rẻ bán trả góp hoặc cho thuê. Nhà ở cao cấp là phân khúc hấp dẫn bởi tỷ suất lợi nhuận cao đối với cả chủ đầu tư và giới đầu cơ. Khi thị trường BĐS chưa rơi vào tình trạng "băng giá" như hiện nay, giới đầu cơ luôn dành sự quan tâm đặc biệt tới nhà ở cao cấp bởi chỉ với phân khúc này mới có thể kiếm được khoản chênh đến hàng tỷ đồng. Có chuyên gia đã nhận định rằng, với giá bán 30 - 40 triệu đồng/m2, nhiều chủ đầu tư đã "ẵm" khoản lợi nhuận kếch xù, có thể lên đến 50%, bởi không phải dự án nào gắn "mác" cao cấp cũng có chất lượng tương xứng. Còn đối với dạng nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà cho thuê, chủ đầu tư cũng tốn nhiều công sức với đủ các công đoạn từ thủ tục đến giải phóng mặt bằng, thi công xây dựng, quản lý và khai thác sau này nhưng không thể có được tỷ lệ lợi nhuận cao khi đối tượng khách hàng là những người còn nhiều khó khăn, thu nhập thấp.

Một thực tế khác cũng được chỉ ra là, tình trạng thiếu các thông tin liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: quy hoạch, chính sách, dự án, định giá… nên các doanh nghiệp và nhà đầu tư, người có nhu cầu mua - bán, thuê - cho thuê đều lúng túng. Đây cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không minh bạch, thiếu lành mạnh và bền vững. Hoạt động đầu cơ, tạo nhu cầu ảo là nguyên nhân cơ bản đẩy giá nhà ở tăng cao và làm cho thị trường nhà ở luôn trong tình trạng bấp bênh.