Công nhận “chung cư mini”: Hợp thức hóa sự đã rồi?

Ngày 1-9, Bộ Xây dựng ký ban hành Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71. Theo đó, căn hộ 30 m2 trong nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được chính thức công nhận. Từng hộ riêng lẻ sẽ được cấp giấy chứng nhận, được phép mua bán qua công chứng mà khỏi qua sàn giao dịch bất động sản như nhà chung cư. Điều này làm dấy lên nhiều ý kiến trái chiều do quy định trên có sự mâu thuẫn trong chính sách nhà siêu nhỏ.

Cá nhân được xây thoải mái

Luật Nhà ở quy định: Căn hộ chung cư thương mại phải có diện tích tối thiểu 45 m2, nhà ở xã hội từ 30 m2 trở lên. Hiện tại TP.HCM chỉ có Công ty Đất Lành được phép thí điểm xây căn hộ 39-44 m2. Cách đây không lâu, ý tưởng căn hộ chung cư siêu nhỏ 20 m2 dành cho 1-2 người ở do công ty này đề xuất đã không được các cơ quan quản lý nhà nước ủng hộ vì e ngại sẽ phát sinh nhiều hệ lụy như nén dân số, hạ tầng xuống cấp, giảm chất lượng sống của cư dân… Tất cả yếu tố này gần như xuất phát từ lý do không thể đảm bảo được chỉ có 1-2 người ở trong các căn hộ siêu nhỏ.

Tuy nhiên, Nghị định 71 ra đời (có hiệu lực từ 8-8-2010) lại cho phép căn hộ 30 m2 với điều kiện cực kỳ đơn giản. Theo Điều 43 Nghị định 71, hộ gia đình cá nhân xây nhà ở riêng lẻ nhiều tầng (hai tầng trở lên, mỗi tầng có hai căn hộ trở lên) mà mỗi căn hộ thiết kế khép kín có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh riêng, đáp ứng các điều kiện về chung cư (như có hàng lang, lối đi riêng…) thì diện tích tối thiểu mỗi căn là 30 m2. Từ đó, trong một căn nhà phố có thể có chừng 10-20 căn hộ nhỏ khép kín và đây đích xác là một chung cư thu nhỏ.


Thủ tục "Chung cư mini": Dễ dàng hay dễ dãi?

Một cán bộ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết ông khá ngạc nhiên trước khái niệm “căn hộ khép kín trong một căn nhà ở riêng lẻ” của Nghị định 71. Theo ông, nhà ở riêng lẻ bản thân là một căn hộ, trong căn hộ thì có thể có nhiều phòng chứ không phải nhiều căn hộ nhỏ. Nếu đã là phòng bên trong nhà ở thì diện tích bao nhiêu, thiết kế thế nào là tùy diện tích khu đất và ý muốn của chủ nhà, nhà nước không can thiệp. “Một căn nhà có nhiều căn hộ khép kín, có hành lang lối đi riêng, lại được phép mua bán, cấp giấy thì chẳng khác gì một chung cư cả” - ông nhận xét.

Đáng lo ngại là so với chung cư theo tiêu chuẩn hiện hành, chất lượng các “chung cư mini” này quá sơ sài do vẫn mang danh nghĩa là một căn nhà ở. Nghị định 71 quy định: Nếu tổng diện tích sàn xây dựng trên 1.000 m2, hoặc chiều cao từ sáu tầng trở lên (không tính tầng hầm) thì phải có chứng nhận an toàn chịu lực trước khi đưa vào sử dụng. Trong khi đó, nếu là một dự án chung cư thì từ khâu đầu tư, lập dự án, thiết kế cho đến xây dựng, sử dụng, bảo trì… đều phức tạp hơn rất nhiều với đủ thứ tiêu chuẩn về an toàn, môi trường, cháy nổ, cây xanh… Ngoài ra, nếu giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ được giải quyết trong 15-20 ngày làm việc với ba loại giấy tờ đơn giản thì một cao ốc bình thường phải mất từ hai đến ba năm (theo các doanh nghiệp phản ánh). Nhà ở có nhiều căn hộ mini không phải lo về các chỉ tiêu quy hoạch (cây xanh, dân số…), mật độ xây dựng và càng không thể khống chế chỉ được bán cho một hay hai người ở.

Như vậy, chỉ cần thay đổi tư cách chủ đầu tư, không lấy danh nghĩa doanh nghiệp mà là hộ gia đình cá nhân thì chủ đầu tư sẽ thoải mái xây dựng các “chung cư mini” với căn hộ 30 m2, thủ tục lại thuận lợi, nhanh chóng. Chưa rõ nếu có sự bùng nổ loại hình này, bài toán quy hoạch đô thị sẽ được giải quyết như thế nào.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

“Căn hộ 30 m2 vẫn quá nhỏ, cũng không thể hạn chế được bao nhiêu người ở. Với sự cho phép của các văn bản này, các đô thị có thể không phát sinh nhà ổ chuột trên cao mà sẽ là nhiều nhà ổ chuột trung bình” - một chuyên gia về đô thị tại TP.HCM bày tỏ. TS-KTS Võ Kim Cương cũng cho biết ông không hiểu tại sao doanh nghiệp bị từ chối nhưng hộ gia đình cá nhân lại được phép thoải mái xây căn hộ mini. “Có lẽ chung cư sẽ ở lâu dài, còn nhà ở thì dễ chuyển đổi hơn chăng?” - ông nói vui.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, người rất tâm đắc về mô hình chung cư diện tích nhỏ, nhận xét: Việc cho phép xả cảng căn hộ 30 m2 có ba mặt lợi. “Nhà nhà làm chủ đầu tư, người người làm chủ đầu tư tạo nên sự đa dạng hóa sản phẩm nhà ở. Căn hộ này có giá rẻ do chí phí thấp, chất lượng không cao. Từ đó, giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho số đông người dân có thu nhập thấp không thể mua nổi nhà” - ông Đực phân tích.

Tuy nhiên, cạnh đó ông Đực cũng chỉ ra cái hại rất lớn của “chung cư mini”, đó là cực nén đô thị. Thử hình dung trên một con hẻm có chừng chục căn nhà xây trên các lô đất chừng trăm mét vuông, mỗi căn cao bảy tầng, mỗi tầng có hai căn hộ 30 m2 thì tổng cộng cũng gần 150 căn. Con số này tương đương số lượng căn hộ của một chung cư bình thường trong khi tổng diện tích đất chỉ chừng hơn 1.000 m2. “Giả sử đầu hẻm xảy ra cháy thì không thể hình dung nổi” - ông Đực lo ngại.

Thật ra mô hình “chung cư mini” không xa lạ ở Hà Nội. Cách đây hai năm, tình trạng nhà phố có nhiều căn hộ nhỏ 30-40 m2 bên trong (xây dựng trên khu đất chừng hơn 100-200 m2, cao 5-7 tầng) trong các ngõ nhỏ, đông dân cư đã nở rộ với giá chừng 300-400 triệu đồng. Chủ nhà xin giấy phép xây dựng nhà ở, sau đó bố trí thành các căn hộ khép kín bên trong với lối đi riêng và bán giấy tay. Tuy nhiên, những công trình này bị xem là lách luật và hầu như không được xét cấp giấy chứng nhận. Do đó, nhiều ý kiến băn khoăn phải chăng Nghị định 71 và Thông tư 16 được ban hành nhằm “hợp thức hóa” các chung cư này và “xả cảng” căn hộ siêu nhỏ sắp tới?

"Chung cư mini" đồng loạt tăng giá

Sau khi chính thức được công nhận, các "chung cư mini" tại Hà Nội đã đồng loạt tăng giá với mức tăng trung bình khoảng 100-150 triệu đồng/căn. Hiện nay giá căn hộ tại các quận nội thành Hà Nội dao động từ 820 triệu đến 1 tỉ đồng/căn (tùy theo diện tích, 40-70 m2). Đơn cử, "chung cư mini" tại phố Nguyễn Phong Sắc 40 m2 tầng năm giá 850 triệu đồng/căn. Tính trung bình giá mỗi mét vuông vào khoảng 15-20 triệu đồng, so với vài tháng trước tăng 30%-35%.

Gần 40 m2, 14 người ở

Dơ bẩn, chen chúc và chật chội là ấn tượng đầu tiên khi chúng tôi đến chung cư tái định cư Tân Mỹ, quận 7. Sau tết Canh Dần 2010, người dân khu vực rạch Ụ Cây bắt đầu nhận các suất tái định cư tại chung cư này. Tuy nhiên, chỉ sau tám tháng, chung cư đã trở nên vô cùng nhếch nhác: rác vương khắp nơi, những bức tường đầy vết ố, quần áo vắt ngang dọc ngay cả khu vực cầu thang máy…

Cảnh chui rúc, nhồi nhét trong những “hộp diêm” cũng là hiện tượng phổ biến tại đây. Bà Nguyễn Thị Dung ở lầu tám cho hay chín thành viên trong gia đình bà chia nhau sống chung trong căn hộ rộng 36 m2. Trong ngần ấy diện tích, bà cố gói ghém đồ đạc để tách thành một căn phòng nhỏ cho vợ chồng con gái mới cưới. Ông bà cùng các những người con khác và hai đứa cháu ngủ chung giữa sàn nhà. Đặc biệt, phần ban công ban ngày dùng để phơi quần áo thì ban đêm lại trở thành chỗ ngủ của con trai út.

Cùng dãy là nhà của bà Trần Huệ Lan, chỉ rộng hơn nhà bà Dung vài mét vuông nhưng có tới 14 người chung sống. Theo bà Lan, ban ngày các con đi làm, các cháu đi học, nhà mới dễ thở hơn chút ít. Buổi tối, gia đình ba thế hệ của bà phải “dàn hàng ngang” ngủ mới đủ chỗ. “Nhiều người con tôi đi làm mướn rồi xin ngủ lại nhà chủ vì ở nhà quá chật chội” - bà Lan nói.