Trước hết cần khẳng định thời gian sở hữu chủ một căn hộ chung cư và thời gian tồn tại của một chung cư là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Nếu sau 50 năm hạn định, chung cư bị đập đi thì đất trả lại cho nhà đầu tư hay nhà nước thu hồi. Như vậy giá trị tích lũy của thế hệ trước sau 50 năm trở về không! Ảnh minh hoạ: Hồng Thái |
Không có công trình xây dựng nào tồn tại vĩnh viễn, mà đều có tuổi thọ nhất định. Tuổi thọ dài hay ngắn của một chung cư phụ thuộc vào địa chất công trình, vật liệu xây dựng, trình độ thiết kế và thi công. Chính vì điều này mà ở các nước, các công trình xây dựng có qui mô nào cũng có lí lịch theo dõi riêng, cùng một lúc được lưu giữ ở vài ba nơi (chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước, người sử dụng). Tuổi thọ công trình được một cơ quan kiểm định độc lập đánh giá và cứ sau một thời gian nhất định (5 hoặc 10 năm) được kiểm định lại.
Ngoài việc kiểm định theo định kỳ, khi có những sự cố bất thường như động đất, lũ lụt, hỏa hoạn sẽ có những kiểm định bổ sung và khi hết thời gian sử dụng thì người sử dụng nhận được một giấy báo cho biết tuổi thọ công trình đã hết, không còn an toàn nữa. Dựa trên cơ sở này mà cơ quan quản lý tiến hành các thủ tục cần thiết trong khuôn khổ luật định để xử lý và xây dựng các phương án tiếp theo, như đập đi xây mới hay chuyển mục đích sử dụng đất sang việc khác. Tuy nhiên để thực hiện điều này thì phải có những tổ chức kiểm định có uy tín và họ có trách nhiệm theo dõi lâu dài. Ở các nước như Hàn Quốc, Singpore, Mỹ, Pháp, Đức có khá nhiều tổ chức kiểm định chất lượng quốc tế như thế. Nhưng khi công trình không tồn tại nữa do hư hỏng, động đất tàn phá thì quyền sở hữu của họ vẫn còn.
Ở hầu hết các nước, đất đai là sở hữu của tư nhân, do vậy khi một người dân mua một căn hộ chung cư thì đồng nghĩa với việc họ được sở hữu không chỉ căn hộ mà còn một phần diện tích đất trong tổng diện tích toàn khuôn viên (sân, công viên, diện tích công trình phụ kèm theo) tính theo tỷ lệ. Mảnh đất mà họ sở hữu chỉ vài mét vuông, nhưng đấy chính là cơ sở pháp lý để khẳng định chủ quyền của họ. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng kỹ thuật thì họ vẫn có quyền tham gia cùng mọi người khác định đoạt miếng đất đó trong việc xây mới, bán đi hay làm vào mục đích khác, cố nhiên họ có quyền bán, sang nhượng cái quyền đó cho người khác. Trong hợp đồng mua bán căn hộ còn có những điều khoản đảm bảo quyền lợi mà họ (con cháu họ) sẽ tiếp tục được hưởng, hay được chia sẻ một phần sau khi chung cư phải đập đi, chẳng hạn cam kết được ưu đãi sau khi xây chung cư mới. Xin lưu ý là sau 50,70, 100 năm thì giá trị miếng đất đã rất khác, nhất là ở những vị trí tốt, giá trị gia tăng lên hàng chục thậm chí là hàng trăm lần.
Trong khi đó ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là nhà nước, do vậy nếu sau 50 năm hạn định, chung cư bị đập đi thì đất trả lại cho nhà đầu tư hay nhà nước thu hồi. Nhà đầu tư lại tiếp tục một vòng quay khai thác mới trong 50 năm, như thế những người giàu lại tiếp tục giàu lên, còn nhà nghèo lại tiếp tục một vòng đời tần tảo mới, bởi giá trị tích lũy của thế hệ trước sau 50 năm trở về không (!). Đây là điều hoàn toàn vô lý về giá trị tài sản thừa kế không phải chỉ ở phương Đông mà ở phương Tây cũng vậy, điều này tất nhiên là đặc biệt hơn ở châu Á, bởi nhà ở châu Á không đơn giản chỉ là chỗ chui ra chui vào mà còn chứa đựng những giá trị tinh thần rất lớn lao. Khi một người mất đi mà không để lại cho con một cái nhà thì thật khó nhắm mắt, và sẽ khó nhắm mắt hơn nếu đó lại chỉ là một khoảng không gian sắp hết thời hiệu sử dụng.
Tác giả bài này có trao đổi trực tiếp với GS. Chu Trấn Thành, viện trưởng Viện nghiên cứu chất lượng sống đô thị của thành phố Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc (Trung Quốc), ông cho hay là vào những năm 1990, Trung Quốc có đưa ra chính sách người dân chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong thời gian 50 năm với mục đích tạo thuận lợi cho việc thu hồi, xây dựng mới. Cơ sở của chính sách này là ở Trung Quốc đất đai là sở hữu toàn dân (giống như ở Việt Nam), khi cần xây dựng công trình công cộng thì chính phủ chỉ phải đền bù nhà, còn đất là thu hồi trắng, nhưng ngay thời điểm đó đã gặp phải phản ứng gay gắt của người dân. Sau hơn 20 năm đã có những bất ổn nảy sinh trong chính sách này, do vậy chính phủ Trung Quốc đang bàn thảo chính sách gia hạn thời hạn sử dụng thêm 20 năm hoặc nhiều hơn nữa tùy thuộc vào chất lượng của công trình, trong trường hợp cần lấy đất thỉ phải đền bù theo giá thị trường cả nhà lẫn đất. Nếu Trung Quốc thay đổi quan niệm chuyển đất đai từ sở hữu toàn dân sang sở hữu tư nhân thì sẽ có rất nhiều chính sách liên quan đến nhà ở bị bãi bỏ.
Bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp, do vậy cần có sự thận trong trong việc ban hành chính sách, nếu vội vàng thì việc sửa sai không dễ dàng và hậu quả để lại cũng không mấy dễ chịu.
Cafeland.vn - Theo SGTT
VIP
Nhà phố biệt lập an ninh 24/7 ngay cạnh bờ sông Đồng Nai mua trực tiếp CĐT NLong
7 tỷ 200 triệu- 117m2
Biên Hòa, Đồng Nai
Hôm nay
0778711***
VIP
SỞ HỮU NGAY CĂN HỘ BCONS CITY - TRẢ TRƯỚC CHỈ TỪ 220 TRIỆU/CĂN 2PN 2WC
2 tỷ - 51m2
Dĩ An, Bình Dương
Hôm nay
0937161***
VIP
Bán đất phường Tân Tiến hẻm Highlands Coffee đường Phan Trung 425m2 giá 23 tỷ
23 tỷ - 425m2
Biên Hòa, Đồng Nai
Hôm nay
0918342***
VIP
Căn Hộ Dịch Vụ 1 Phòng Khách 2 Phòng Ngủ VNAHOMES APARTMENT Tiêu Chuẩn Khách Sạn
25,5 triệu - 75m2
Tây Hồ, Hà Nội
Hôm nay
0843883***
VIP
Bán nhà cấp 4 mặt tiền đường ven biển, gần chợ - Tuy Phong - Bình Thuận sổ riêng
1 tỷ 600 triệu- 155m2
Tuy Phong, Bình Thuận
Hôm nay
0986836***
VIP
Bán đất có thổ cư ngay trung tâm Thị xã Phú Mỹ - Vũng Tàu, giá đầu tư
3 tỷ 950 triệu- 145m2
Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu
Hôm nay
0927192***
VIP
Mặt phố Tô Ngọc Vân, View ngắm Hồ Tây. KDoanh đỉnh, Siêu đẹp Hiếm. 150m2, Mt 9m
90 tỷ - 150m2
Tây Hồ, Hà Nội
Hôm nay
0934663***
VIP
Top nhà vị trí đẹp 6 x 16m khu Vip Thành Thái Quận 10 Thành phố Sài Gòn
35 tỷ - 96m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0903915***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland