Chuyển đổi công năng dự án nhà ở để bán sang cho thuê

Nhu cầu nhà cho thuê khá lớn nhưng quỹ nhà hiện đang rất thiếu. Ảnh: Đàm Duy

Để khuyến khích việc đầu tư xây dựng nhà cho thuê, chủ đầu tư được hưởng một số chính sách ưu đãi, như: Miễn tiền sử dụng đất, thuê đất với nhà cho công nhân thuê (trường hợp chuyển đổi dự án, nếu đã nộp tiền sử dụng đất được khấu trừ chi phí phải nộp hoặc hoàn trả từ ngân sách). Dự án nhà cho thuê tại đô thị, được áp dụng thuê đất trả tiền hằng năm, cùng với đó được áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; được vay ưu đãi… Người thuê nhà cũng được hưởng chính sách tín dụng ưu đãi với giá trị tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng cho thuê trọn gói. Điều kiện cũng đơn giản, chỉ cần có hộ khẩu thường trú tại nơi có dự án.

Theo Bộ Xây dựng, hệ thống chính sách hiện nay chưa khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nên hầu hết các dự án bất động sản thời gian qua đều nhằm đến phân khúc nhà ở để bán. Trong khi nhu cầu thuê nhà ở rất lớn, nhất là đối tượng khó khăn về nhà ở tại đô thị nhưng không có khả năng mua nhà thương mại theo giá thị trường. Mặt khác, dự án đầu tư nhà cho thuê đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài, lãi suất tín dụng cao nên không có nhà đầu tư tham gia phân khúc này. Kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ nhà cho thuê trung bình chiếm 6,3% tổng số hộ có sở hữu nhà (tỷ lệ này ở Hà Nội là 14%, ở TP Hồ Chí Minh là 19%). Quỹ nhà cho thuê chủ yếu hình thành từ nguồn vốn ngân sách (dự án ký túc xá, nhà công nhân) hoặc hộ gia đình xây dựng tự phát không theo kế hoạch, quy hoạch nên không bảo đảm điều kiện ở tối thiểu. Trong khi tại các nước phát triển, nhà cho thuê luôn chiếm tỷ lệ cao (ở Mỹ là 32%, Đức: 57%; tỷ lệ trung bình ở EU: 26%, Australia: 27%, Châu Mỹ: 30%... ).

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng "đóng băng", tồn kho sản phẩm, nên việc chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở để bán sang cho thuê được xem là một trong những giải pháp "phá băng", gỡ khó cho doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu của người dân. Chiến lược nhà ở quốc gia đã xác định, đến năm 2015 tỷ lệ nhà ở cho thuê phải đạt 20%, đến năm 2020 là 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị từ loại III trở lên. Song, vấn đề đặt ra là, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, doanh nghiệp chấp nhận việc chuyển đổi như giải pháp "cắt lỗ", "phá băng". Nhưng, đến khi thị trường hồi phục, liệu doanh nghiệp có còn mặn mà với nhà cho thuê khi vốn lớn mà thu hồi chậm, lợi nhuận lại không bằng nhà thương mại.