“Cắt lỗ” bất động sản, thuế kiểu nào cũng thiệt

“Hiện nhiều nhà đầu tư đang bán tháo BĐS để ‘cắt lỗ’, nên dù thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo hình thức nào thì vẫn bị thiệt thòi”. Đó là nhận định của ông Vũ Kim Giang, Giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang khi trao đổi với Đầu tư Bất động sản về hướng dẫn mới của Bộ Tài chính trong áp dụng thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS.

Bất cập từ 2 phương án

Theo quy định tại Luật Thuế TNCN có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2009, có 2 cách tính khác nhau về xác định thuế suất cho người có BĐS chuyển nhượng. Cụ thể, thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS được áp 2% trên tổng giá bán ghi trên hợp đồng (với điều kiện giá vốn không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh) hoặc 25% chênh lệch giá (giá bán trừ giá mua và trừ các chi phí liên quan như chi phí cải tạo, sửa chữa BĐS).

Ông Giang cho biết, trước đây, khi BĐS nóng lên, người dân đổ xô mua nhà ở, đất ở. Khi thị trường đóng băng, nhiều người lại bán tháo để cắt lỗ. Nếu áp dụng phương pháp tính thuế 2% trên giá bán thì dù lỗ người dân vẫn phải nộp thuế. Trong trường hợp này, nếu việc chuyển nhượng BĐS được áp dụng nộp thuế 25% thì sẽ có lợi cho người dân.

Song phương pháp này đòi hỏi mỗi cá nhân phải có đầy đủ chứng từ và sau bao nhiêu năm sử dụng mới chuyển nhượng thì giá BĐS cũng đã thay đổi rất nhiều. Lúc đó, nếu áp thuế 25% lợi nhuận, thì mức thuế phải nộp có thể gấp 5, 10 lần so với mức thuế 2%. Trong trường hợp này, người nộp thuế băn khoăn vì đồng tiền trượt giá. Chẳng hạn, lúc họ mua nhà đất, giá vàng chỉ 400.000 đồng/chỉ. Đến nay giá vàng lên đến 3 - 4 triệu đồng/chỉ, nhưng khi tính thuế thì vẫn theo giá khi mua nhà đất.

Một thực tế nữa cũng được ông Giang phản ánh là hiện nay, đa phần các giao dịch BĐS đều lựa chọn phương thức nộp 2%. Vì vậy, đã có hiện tượng người dân viết giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp để trốn thuế, vì nếu ghi đúng giá thì mức đóng sẽ rất lớn. Và như vậy, nếu như tính theo phương án 2% hay 25% thì ngân sách đều thất thu thuế.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế cho rằng, pháp luật đã quy định rất rõ về từng cách áp thuế. Tuy nhiên, 2 cách tính này đều có những điểm bất cập. Chẳng hạn như khi người mua căn hộ góp tiền để hoàn thành căn hộ trong tương lai. Căn hộ đó giá 5 tỷ đồng, họ có thể đã nộp trước 3 - 4 tỷ đồng, sau đó lại chuyển nhượng khi nhận nhà, hoặc nhà chưa hoàn thành, người đó đã chuyển nhượng trên giấy tờ, thậm chí người chuyển nhượng không phải là người chuyển nhượng đầu tiên.

Như vậy, từ người chuyển nhượng thứ 2 trở đi không còn chứng từ xác định giá vốn nữa và buộc cơ quan thuế phải thu thuế với mức 2% giá trị chuyển nhượng, dù người nộp thuế có căn cứ chứng minh rằng mình đang lỗ.

Gỡ rối

Để giải quyết những bất cập trên, Bộ Tài chính vừa có công văn gửi các cục thuế tỉnh, thành về việc áp dụng thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS. Theo hướng dẫn mới này, người nộp thuế tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả trường hợp áp dụng thuế suất 25% và thuế suất 2%. Cơ quan thuế thực hiện kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp theo quy định. Trường hợp phát hiện có gian lận về căn cứ tính thuế thì cơ quan thuế thực hiện truy thu và xử lý theo quy định.

Bộ Tài chính cũng quy định các trường hợp cụ thể về cách áp dụng thuế suất khi chuyển nhượng BĐS. Với BĐS được mua, hình thành trước ngày 1/1/2009 không có hóa đơn chứng từ hoặc chỉ có giấy viết tay, nay chuyển nhượng thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, vì không có cơ sở để xác định giá vốn và các chi phí liên quan. Tương tự, cũng áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng với trường hợp mua bán BĐS có hợp đồng công chứng, nhưng không xác định được giá vốn và chi phí liên quan.

Trường hợp cá nhân mua sản phẩm từ tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức kinh tế có hợp đồng mua, bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá sau đó chuyển nhượng BĐS đó cho người khác (tổ chức hoặc cá nhân) thông qua hợp đồng công chứng thì có hai cách tính thuế: Nếu người nộp thuế có căn cứ xác định được thu nhập tính thuế thì kê khai và nộp thuế theo mức thuế suất 25%. Nếu không xác định được hoặc không có hồ sơ xác định giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Bình luận về quy định mới này, ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc CTCP Đầu tư VIC cho rằng, nó không có ảnh hưởng lớn đến giao dịch trên thị trường mà chỉ mang ý nghĩa hợp pháp hóa một thực tế đang xảy ra. Tuy nhiên, việc này cũng chứng tỏ cơ quan hành thu cũng đã thấu hiểu hơn về thực tế thị trường và điều chỉnh cơ chế, chính sách một cách sát thực và có tính khả thi hơn.