Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là chủ trương lớn, về cơ bản được người dân đồng tình ủng hộ và các doanh nghiệp sẵn sàng hưởng ứng theo hình thức xã hội hóa.
Tuy nhiên, theo một số chủ đầu tư đang triển khai dự án xây dựng lại các
khu chung cư cũ trên địa bàn, bài toán cân đối hiệu quả kinh tế không
hề đơn giản. Thậm chí, nhiều lúc họ không tìm được lối thoát.
Mặc dù thành phố đã ban hành cơ chế khung quy định việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các hộ dân ở khu tập thể cũ, song thực tế chủ đầu tư vẫn phải kiến nghị cho thực hiện cơ chế đặc thù theo hướng tăng hệ số diện tích nhà tái định cư. Chẳng hạn, trong quy chế diện tích nhà tái định cư bằng 1,3 lần diện tích hợp pháp đang ở (chưa kể hệ số chuyển tầng), song đa phần dự án phải xin tăng lên 1,4-1,5 lần, thậm chí có dự án đề nghị tăng 2 lần, nếu không việc giải phóng mặt bằng sẽ rất khó. Ngoài căn hộ tái định cư, các hộ dân được ưu tiên mua thêm căn hộ tại dự án với giá ưu đãi nếu đông nhân khẩu, tách hộ... Và thế là xảy ra tình trạng xin tách hộ khi có chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này. Vì vậy, có dự án khi giải phóng mặt bằng xong, quỹ nhà để chủ đầu tư bán thương mại thu hồi vốn đầu tư chẳng còn là bao. Trong khi đó, việc xin nâng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng để tăng thêm lợi nhuận rất khó được chấp thuận, bởi hạ tầng kỹ thuật - xã hội của khu vực không đáp ứng được mật độ dân số, sẽ gây ra không ít hệ lụy như ùn tắc giao thông, úng ngập cục bộ khi có mưa lớn.
Do vậy, muốn giải quyết triệt để tình trạng trên có ý kiến cho rằng nên xóa bỏ tư duy "tái định cư tại chỗ", thay vào đó là đưa người dân đến tái định cư ở nơi khác với quan điểm nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ (diện tích lớn hơn, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội tốt hơn...). Tuy nhiên, với quan điểm này, các nhà hoạch định chính sách lại cho rằng không dễ thực hiện, bởi hiện tại giá nhà, đất trong khu vực nội thành, trung tâm thường chênh với các khu vực khác rất cao. Mặt khác, nơi ở cũ thường là trung tâm nên thuận tiện cho sinh hoạt, trong khi nơi ở mới tái định cư lại xa hơn vì thế người dân không dễ chấp thuận. Đây cũng là bài toán nan giải cho cơ quan quản lý khi muốn đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ.
Từ thực tế này, các ngành chức năng cần xem xét thấu đáo, đặc biệt chủ đầu tư cần phối hợp với các ngành liên quan, chính quyền sở tại cùng đối thoại với người dân tìm tiếng nói chung để có biện pháp giải quyết kịp thời, làm sao cân đối được hiệu quả kinh tế, không nên kéo dài tình trạng cải tạo chung cư cũ như hiện nay nhằm tránh lãng phí sức người và tiền của.
Mặc dù thành phố đã ban hành cơ chế khung quy định việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các hộ dân ở khu tập thể cũ, song thực tế chủ đầu tư vẫn phải kiến nghị cho thực hiện cơ chế đặc thù theo hướng tăng hệ số diện tích nhà tái định cư. Chẳng hạn, trong quy chế diện tích nhà tái định cư bằng 1,3 lần diện tích hợp pháp đang ở (chưa kể hệ số chuyển tầng), song đa phần dự án phải xin tăng lên 1,4-1,5 lần, thậm chí có dự án đề nghị tăng 2 lần, nếu không việc giải phóng mặt bằng sẽ rất khó. Ngoài căn hộ tái định cư, các hộ dân được ưu tiên mua thêm căn hộ tại dự án với giá ưu đãi nếu đông nhân khẩu, tách hộ... Và thế là xảy ra tình trạng xin tách hộ khi có chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này. Vì vậy, có dự án khi giải phóng mặt bằng xong, quỹ nhà để chủ đầu tư bán thương mại thu hồi vốn đầu tư chẳng còn là bao. Trong khi đó, việc xin nâng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng để tăng thêm lợi nhuận rất khó được chấp thuận, bởi hạ tầng kỹ thuật - xã hội của khu vực không đáp ứng được mật độ dân số, sẽ gây ra không ít hệ lụy như ùn tắc giao thông, úng ngập cục bộ khi có mưa lớn.
Do vậy, muốn giải quyết triệt để tình trạng trên có ý kiến cho rằng nên xóa bỏ tư duy "tái định cư tại chỗ", thay vào đó là đưa người dân đến tái định cư ở nơi khác với quan điểm nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ (diện tích lớn hơn, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội tốt hơn...). Tuy nhiên, với quan điểm này, các nhà hoạch định chính sách lại cho rằng không dễ thực hiện, bởi hiện tại giá nhà, đất trong khu vực nội thành, trung tâm thường chênh với các khu vực khác rất cao. Mặt khác, nơi ở cũ thường là trung tâm nên thuận tiện cho sinh hoạt, trong khi nơi ở mới tái định cư lại xa hơn vì thế người dân không dễ chấp thuận. Đây cũng là bài toán nan giải cho cơ quan quản lý khi muốn đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ.
Từ thực tế này, các ngành chức năng cần xem xét thấu đáo, đặc biệt chủ đầu tư cần phối hợp với các ngành liên quan, chính quyền sở tại cùng đối thoại với người dân tìm tiếng nói chung để có biện pháp giải quyết kịp thời, làm sao cân đối được hiệu quả kinh tế, không nên kéo dài tình trạng cải tạo chung cư cũ như hiện nay nhằm tránh lãng phí sức người và tiền của.
Theo Hà Nội Mới
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
