Bảng giá đất Hà Nội năm 2012 dù chưa được HĐND TP thông qua, nhưng có một điều được dự báo trước là rất ít biến động. Một phần vì thị trường bất động sản nguội lạnh, nhưng quan trọng hơn là từ năm 2010, giá đất của Hà Nội đã sử dụng gần như hết biên độ khung giá Chính phủ quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP (ngày 16-11-2004).
Bảy năm thực hiện khung giá đó, chưa
khi nào khái niệm "sát giá thị trường" được vận dụng chính xác. Nhiều
người cứ tưởng Nhà nước hưởng lợi khi tính giá bồi thường thấp hơn giá
thị trường, nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại.
Trong thời điểm hiện tại, bảng giá đất không thể chạy theo sát giá thị trường.
Ảnh: Bảo Đức
Khái niệm mơ hồ, gây nhiều hệ lụy
Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh thông qua hằng năm được dùng làm căn cứ để tính giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và quốc kế dân sinh, (theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Nhưng dù đã nới gần hết biên độ so với khung giá Chính phủ quy định, bảng giá đất của TP Hà Nội chưa khi nào được coi là căn cứ chính xác để thực hiện khái niệm đền bù "sát giá thị trường". Giá đền bù theo bảng giá đất được duyệt hằng năm thường thấp hơn nhiều so với giá bán trên thị trường. Điều này khiến nhiều người tin rằng như vậy là đúng đắn vì có lợi cho Nhà nước trong bối cảnh đất nước còn nghèo, nguồn vốn thực hiện các dự án rất hạn hẹp. Nhưng thực tế, cái lợi cho Nhà nước lại không hoàn toàn như vậy.
Có một lý do khiến bảng giá đất không thể chạy theo "sát giá thị trường" cho bằng được là thị trường bất động sản những năm qua quá "nóng", giá mua bán bất động sản trên thị trường "ảo" nhiều hơn thật, khiến việc dung hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân khó khăn, đơn từ liên quan đến bồi thường, GPMB luôn chiếm 70-80% số vụ khiếu kiện trên cả nước.
Luật Đất đai năm 2003 hay Nghị định 188 nói trên đã thực hiện 7-8 năm nay, nhưng đến cuối năm 2011, tại Hà Nội, khái niệm "sát giá thị trường" trong điều kiện bình thường vẫn được vận dụng rất mơ hồ, khó thực hiện. Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo từng băn khoăn: "Tính toán 99,9% sát giá thị trường liệu đã đúng chưa? Hay chỉ cần 0,1% chưa "sát giá thị trường" cũng là vi phạm luật. Thế nào là trong điều kiện bình thường? Giá Nhà nước quy định hàng năm có phải trong điều kiện bình thường không. Đây là cái làm cho địa phương chúng tôi cực kỳ khó".
Đừng để nguồn lực phát triển bị bán rẻ
Lý do thứ hai, có lẽ là quan trọng hơn. Cũng theo Nghị định 188, bảng giá đất hằng năm còn được sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển QSDĐ; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức; xác định giá trị QSDĐ để tính vào tài sản doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa; tính giá trị QSDĐ để thu lệ phí trước bạ chuyển QSDĐ. Những khoản thuế, phí này là nguồn thu của ngân sách nhà nước. Nên nếu quy định khung giá càng thấp, càng lạc hậu, lợi ích của Nhà nước càng giảm.
Một trong những ví dụ điển hình nhất cho thấy sự thiệt hại khổng lồ của Nhà nước là khi triển khai thực hiện đầu tư theo hình thức BT (nôm na là đổi đất lấy hạ tầng), doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng cho Nhà nước một công trình hạ tầng nào đó, đổi lại Nhà nước trả cho doanh nghiệp một khoảnh đất để bù đắp phần vốn mà họ bỏ ra. Giá trị khoảnh đất mà Nhà nước trả cho doanh nghiệp được tính theo bảng giá do HĐND cấp tỉnh quy định, nên thường thấp hơn rất nhiều so với giá của khoảnh đất đó được doanh nghiệp bán ra thị trường. Chính Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ đã từng phải thừa nhận một thực tế: "Địa tô chênh lệch, Nhà nước và nhân dân chẳng được hưởng gì hết". Nếu chưa có biện pháp gì để giảm thất thu ngân sách theo kiểu như vậy, thì nên chăng là cần sửa đổi Nghị định 188 cho giá đất "xích lại" gần hơn với giá thị trường, nhân cơ hội thị trường bất động sản đang nguội lạnh, giá thị trường ngày càng thật hơn.
Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho rằng, Nhà nước đang thất thu rất nhiều từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai, nhất là các dự án BT. Cần làm rõ cách tính giá cho thuê đất, mức giá và thời điểm cần phù hợp để tránh thất thu. Cũng theo Bộ trưởng Tài chính, trong 5 năm tới, nguồn lực phát triển quan trọng của cả nước phải lấy từ đất đai. Điều này càng cho thấy tính cấp thiết của việc nới rộng khung giá đất đã được quy định từ 7 năm trước, nay đã tỏ rõ sự lạc hậu.
Đây là một trong những việc làm bước đầu, nhưng không thể chậm trễ hơn nữa để tránh tình trạng nguồn lực đất đai của Nhà nước đang bị tính rẻ và bán với giá rẻ.
Trong thời điểm hiện tại, bảng giá đất không thể chạy theo sát giá thị trường.
Ảnh: Bảo Đức
Khái niệm mơ hồ, gây nhiều hệ lụy
Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh thông qua hằng năm được dùng làm căn cứ để tính giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và quốc kế dân sinh, (theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Nhưng dù đã nới gần hết biên độ so với khung giá Chính phủ quy định, bảng giá đất của TP Hà Nội chưa khi nào được coi là căn cứ chính xác để thực hiện khái niệm đền bù "sát giá thị trường". Giá đền bù theo bảng giá đất được duyệt hằng năm thường thấp hơn nhiều so với giá bán trên thị trường. Điều này khiến nhiều người tin rằng như vậy là đúng đắn vì có lợi cho Nhà nước trong bối cảnh đất nước còn nghèo, nguồn vốn thực hiện các dự án rất hạn hẹp. Nhưng thực tế, cái lợi cho Nhà nước lại không hoàn toàn như vậy.
Có một lý do khiến bảng giá đất không thể chạy theo "sát giá thị trường" cho bằng được là thị trường bất động sản những năm qua quá "nóng", giá mua bán bất động sản trên thị trường "ảo" nhiều hơn thật, khiến việc dung hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân khó khăn, đơn từ liên quan đến bồi thường, GPMB luôn chiếm 70-80% số vụ khiếu kiện trên cả nước.
Luật Đất đai năm 2003 hay Nghị định 188 nói trên đã thực hiện 7-8 năm nay, nhưng đến cuối năm 2011, tại Hà Nội, khái niệm "sát giá thị trường" trong điều kiện bình thường vẫn được vận dụng rất mơ hồ, khó thực hiện. Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo từng băn khoăn: "Tính toán 99,9% sát giá thị trường liệu đã đúng chưa? Hay chỉ cần 0,1% chưa "sát giá thị trường" cũng là vi phạm luật. Thế nào là trong điều kiện bình thường? Giá Nhà nước quy định hàng năm có phải trong điều kiện bình thường không. Đây là cái làm cho địa phương chúng tôi cực kỳ khó".
Đừng để nguồn lực phát triển bị bán rẻ
Lý do thứ hai, có lẽ là quan trọng hơn. Cũng theo Nghị định 188, bảng giá đất hằng năm còn được sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển QSDĐ; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức; xác định giá trị QSDĐ để tính vào tài sản doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa; tính giá trị QSDĐ để thu lệ phí trước bạ chuyển QSDĐ. Những khoản thuế, phí này là nguồn thu của ngân sách nhà nước. Nên nếu quy định khung giá càng thấp, càng lạc hậu, lợi ích của Nhà nước càng giảm.
Một trong những ví dụ điển hình nhất cho thấy sự thiệt hại khổng lồ của Nhà nước là khi triển khai thực hiện đầu tư theo hình thức BT (nôm na là đổi đất lấy hạ tầng), doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng cho Nhà nước một công trình hạ tầng nào đó, đổi lại Nhà nước trả cho doanh nghiệp một khoảnh đất để bù đắp phần vốn mà họ bỏ ra. Giá trị khoảnh đất mà Nhà nước trả cho doanh nghiệp được tính theo bảng giá do HĐND cấp tỉnh quy định, nên thường thấp hơn rất nhiều so với giá của khoảnh đất đó được doanh nghiệp bán ra thị trường. Chính Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ đã từng phải thừa nhận một thực tế: "Địa tô chênh lệch, Nhà nước và nhân dân chẳng được hưởng gì hết". Nếu chưa có biện pháp gì để giảm thất thu ngân sách theo kiểu như vậy, thì nên chăng là cần sửa đổi Nghị định 188 cho giá đất "xích lại" gần hơn với giá thị trường, nhân cơ hội thị trường bất động sản đang nguội lạnh, giá thị trường ngày càng thật hơn.
Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho rằng, Nhà nước đang thất thu rất nhiều từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai, nhất là các dự án BT. Cần làm rõ cách tính giá cho thuê đất, mức giá và thời điểm cần phù hợp để tránh thất thu. Cũng theo Bộ trưởng Tài chính, trong 5 năm tới, nguồn lực phát triển quan trọng của cả nước phải lấy từ đất đai. Điều này càng cho thấy tính cấp thiết của việc nới rộng khung giá đất đã được quy định từ 7 năm trước, nay đã tỏ rõ sự lạc hậu.
Đây là một trong những việc làm bước đầu, nhưng không thể chậm trễ hơn nữa để tránh tình trạng nguồn lực đất đai của Nhà nước đang bị tính rẻ và bán với giá rẻ.
Theo Võ Lâm (HNM)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: chinh sach quy hoach
Chia sẻ bài viết
Góp ý
