Bảng giá đất Hà Nội năm 2012 dù chưa được HĐND TP thông qua, nhưng có một điều được dự báo trước là rất ít biến động. Một phần vì thị trường bất động sản nguội lạnh, nhưng quan trọng hơn là từ năm 2010, giá đất của Hà Nội đã sử dụng gần như hết biên độ khung giá Chính phủ quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP (ngày 16-11-2004).
Bảy năm thực hiện khung giá đó, chưa khi nào khái niệm "sát giá thị trường" được vận dụng chính xác. Nhiều người cứ tưởng Nhà nước hưởng lợi khi tính giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại.

 Bảy năm thực hiện khung giá đất theo Nghị định 188: Nhà nước và người dân đều chịu thiệt

Trong thời điểm hiện tại, bảng giá đất không thể chạy theo sát giá thị trường.
Ảnh: Bảo Đức

Khái niệm mơ hồ, gây nhiều hệ lụy


Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh thông qua hằng năm được dùng làm căn cứ để tính giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và quốc kế dân sinh, (theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Nhưng dù đã nới gần hết biên độ so với khung giá Chính phủ quy định, bảng giá đất của TP Hà Nội chưa khi nào được coi là căn cứ chính xác để thực hiện khái niệm đền bù "sát giá thị trường". Giá đền bù theo bảng giá đất được duyệt hằng năm thường thấp hơn nhiều so với giá bán trên thị trường. Điều này khiến nhiều người tin rằng như vậy là đúng đắn vì có lợi cho Nhà nước trong bối cảnh đất nước còn nghèo, nguồn vốn thực hiện các dự án rất hạn hẹp. Nhưng thực tế, cái lợi cho Nhà nước lại không hoàn toàn như vậy.

Có một lý do khiến bảng giá đất không thể chạy theo "sát giá thị trường" cho bằng được là thị trường bất động sản những năm qua quá "nóng", giá mua bán bất động sản trên thị trường "ảo" nhiều hơn thật, khiến việc dung hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân khó khăn, đơn từ liên quan đến bồi thường, GPMB luôn chiếm 70-80% số vụ khiếu kiện trên cả nước.

Luật Đất đai năm 2003 hay Nghị định 188 nói trên đã thực hiện 7-8 năm nay, nhưng đến cuối năm 2011, tại Hà Nội, khái niệm "sát giá thị trường" trong điều kiện bình thường vẫn được vận dụng rất mơ hồ, khó thực hiện. Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo từng băn khoăn: "Tính toán 99,9% sát giá thị trường liệu đã đúng chưa? Hay chỉ cần 0,1% chưa "sát giá thị trường" cũng là vi phạm luật. Thế nào là trong điều kiện bình thường? Giá Nhà nước quy định hàng năm có phải trong điều kiện bình thường không. Đây là cái làm cho địa phương chúng tôi cực kỳ khó".

Đừng để nguồn lực phát triển bị bán rẻ

Lý do thứ hai, có lẽ là quan trọng hơn. Cũng theo Nghị định 188, bảng giá đất hằng năm còn được sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển QSDĐ; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức; xác định giá trị QSDĐ để tính vào tài sản doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa; tính giá trị QSDĐ để thu lệ phí trước bạ chuyển QSDĐ. Những khoản thuế, phí này là nguồn thu của ngân sách nhà nước. Nên nếu quy định khung giá càng thấp, càng lạc hậu, lợi ích của Nhà nước càng giảm.

Một trong những ví dụ điển hình nhất cho thấy sự thiệt hại khổng lồ của Nhà nước là khi triển khai thực hiện đầu tư theo hình thức BT (nôm na là đổi đất lấy hạ tầng), doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng cho Nhà nước một công trình hạ tầng nào đó, đổi lại Nhà nước trả cho doanh nghiệp một khoảnh đất để bù đắp phần vốn mà họ bỏ ra. Giá trị khoảnh đất mà Nhà nước trả cho doanh nghiệp được tính theo bảng giá do HĐND cấp tỉnh quy định, nên thường thấp hơn rất nhiều so với giá của khoảnh đất đó được doanh nghiệp bán ra thị trường. Chính Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ đã từng phải thừa nhận một thực tế: "Địa tô chênh lệch, Nhà nước và nhân dân chẳng được hưởng gì hết". Nếu chưa có biện pháp gì để giảm thất thu ngân sách theo kiểu như vậy, thì nên chăng là cần sửa đổi Nghị định 188 cho giá đất "xích lại" gần hơn với giá thị trường, nhân cơ hội thị trường bất động sản đang nguội lạnh, giá thị trường ngày càng thật hơn.

Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho rằng, Nhà nước đang thất thu rất nhiều từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai, nhất là các dự án BT. Cần làm rõ cách tính giá cho thuê đất, mức giá và thời điểm cần phù hợp để tránh thất thu. Cũng theo Bộ trưởng Tài chính, trong 5 năm tới, nguồn lực phát triển quan trọng của cả nước phải lấy từ đất đai. Điều này càng cho thấy tính cấp thiết của việc nới rộng khung giá đất đã được quy định từ 7 năm trước, nay đã tỏ rõ sự lạc hậu.

Đây là một trong những việc làm bước đầu, nhưng không thể chậm trễ hơn nữa để tránh tình trạng nguồn lực đất đai của Nhà nước đang bị tính rẻ và bán với giá rẻ.
Theo Võ Lâm (HNM)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
TSG Lotus Sài Đồng 1,645 - 8,878
Galaxy Long Hải Village 480 - 1,600
The Royal River 2,625 - 3,375
Tiến Lộc Garden 680 - 1,275
Tân An Riverside 720 - 2,080
Palado Vạn An 1,700 - 2,700
The Residence 1 650 - 1,071
Para Draco 16,000 - 27,429
Hậu Giang Pearl 1,620 - 2,808
Khu đô thị An Hạ Lotus 528 - 2,816
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn