Bất động sản: Chưa đến mức phải “giải cứu”

Ông Vũ Xuân Thiện - Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đã khẳng định như vậy tại buổi Bàn tròn trực tuyến về Vốn cho bất động sản (BĐS) trong thời bĩ cực mà Diễn đàn Kinh tế VN (VEF), báo VietNamNet, tổ chức chiều 12/7.

Buổi bàn tròn còn có sự tham gia của ông Cao Sĩ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam và ông Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản VN.

DN phá s ản vì th ị trư ờng gi ảm giá: Ph ải xem l ại

Các con số thống kê của Bộ Xây dựng được ông Vũ Xuân Thiện trích dẫn và đúc kết, thị trường BĐS cả nước nói chung và hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM nói riêng trong 6 tháng đầu năm 2011 vẫn tương đối bình ổn. Nhiều người cứ lầm tưởng là giảm, xuống giá mạnh nhưng thực ra không phải vậy. Thị trường có chững lại, có hiện tượng giảm giá ở một số dự án, khu vực so với giữa năm 2010, nhưng mức giảm nhìn chung chưa quá mạnh so với đầu 2010.

Vị quan chức này dẫn giải: Thị trường BĐS cả nước có khoảng trên 4.000 doanh nghiệp. Nhìn nhận về khu vực thì phía Nam trong nửa năm đầu, đặc biệt là tháng 6/2011 có mức giảm giá khoảng 5% so tháng 6/2010. Mức giảm này chưa đến độ gây khó khăn thực sự cho DN vì so với đầu năm 2010, thị trường phía Nam hiện chỉ giảm giá khoảng 1-2%.

Còn phía Bắc thì đỡ khó hơn rất nhiều khi so với đầu năm 2010, thị trường hiện vẫn được ghi nhận tăng giá hơn khoảng 1-2%. Nếu so với giữa năm ngoái, thị trường hiện có giảm nhẹ ở mức một vài % bởi quý II/2010 là thời điểm BĐS Hà Nội bắt đầu tăng giá rất cao. Lúc ấy, các ngành chức năng thành phố đã phải tập trung chỉ đạo, rà soát kiểm tra để kìm tăng giá một cách không đúng mức.

Trước thông tin trong khó khăn này có những doanh nghiệp vì lý do thị trường trầm lắng, giảm giá mà dẫn tới phá sản, phải bán tháo dự án của mình, ông Thiện cho rằng đặt nghi vấn về mức độ tin cậy. Ở đây, không loại trừ trường hợp doanh nghiệp cũng lợi dụng lúc thị trường khó khăn, lấy đây làm lý do để "bán lúa non" dự án.

Nếu doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu khi tham gia dự án BĐS, tức bản thân họ phải có vốn từ 15-20% thì mức giảm giá chỉ 1-2% so với đầu 2010 của thị trường, cộng thêm mức độ trượt giá của đồng tiền chăng nữa, cũng chưa ảnh hưởng đến độ doanh nghiệp phá sản.

Không c ần "gi ải c ứu"

Đánh giá tình hình thị trường có khó khăn, đặc biệt về vốn, cơ chế, tuy nhiên chưa phải quá nghiêm trọng nên ông Vũ Xuân Thiện khẳng định, BĐS chưa cần đến các biện pháp "giải cứu". Việc dư luận nhìn nhận động thái đề xuất của Bộ Xây dựng với Chính phủ về linh hoạt và hợp lý trong điều chuyển, phân bổ tín dụng giữa các khoản mục BĐS mới đây là "giải cứu", tạo điều kiện cho một số nhóm lợi ích là chưa đúng, hơi nặng nề thái quá.

Ông Thiện phân tích: Đề xuất của Bộ Xây dựng hướng đến sự ổn định, phát triển bền vững của cả thị trường. Đây không phải là đề xuất xin tăng tỷ trọng tín dụng cho BĐS mà chủ trương đồng thuận mục tiêu tập trung ngăn chặn lạm phát của Chính phủ, song song với việc vẫn đảm bảo duy trì tăng trưởng phát triển ổn định, giải quyết nhu cầu về nhà ở và an sinh xã hội cho số đông người có thu nhập thấp và trung bình, mảng nhà ở cho thuê, cũng như hoạt động sản xuất của doanh nghiệp trong ngành kinh tế mũi nhọn này.

Nói cách khác, động thái này nhằm đề xuất một phương thức phối hợp giữa Ngân hàng và Bộ Xây dựng trong sử dụng nguồn vốn sao cho tiết kiệm nhất mà có hiệu quả tối đa. Vốn tín dụng sẽ được tính toán trên cơ sở, cái gì không cần hoặc chưa cần thì cắt giảm, cái gì cần thiết thì tập trung. Đây cũng là đòn bẩy rất tốt trong việc kích cầu tiêu dùng và nguồn lực của xã hội tới các phân khúc thiết yếu.

Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS VN tại buổi trực tuyến với VEF.VN (Ảnh: Lê Anh Dũng)

Từ Hiệp hội BĐS VN, Tổng Thư ký - ông Nguyễn Văn Minh cũng góp thêm, trước các thông tin về vấn đề "giải cứu" thị trường, vị này có dành thời gian nghiên cứu lại báo cáo đề xuất của Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ nhưng không thấy có câu chữ nào là "giải cứu" trong cả mười mấy trang văn bản. Ông Minh đánh giá, trong bối cảnh các cơ quan chức năng chưa có sự phối hợp chặt chẽ trong việc đưa ra giải pháp cụ thể, hữu hiệu, thì đề xuất này của Bộ rất căn cơ và chủ động.

"Tín dụng ngân hàng dành cho BĐS chủ yếu là ngắn và trung hạn. Nếu tình hình thắt chặt kéo dài thì không phải bây giờ, mà từ 6-12 tháng nữa, hoàn cảnh sẽ khác hoàn toàn khi doanh nghiệp đình đốn sản xuất, không có sản phẩm phục vụ nhu cầu thiết yếu của thị trường bởi nguồn lực đầu tư không có. Ở đây Bộ Xây dựng muốn nêu một cảnh báo cho thời gian tới để từ đó có biện pháp cụ thể, tháo gỡ được căn nguyên cho thị trường BĐS cũng như thị trường tài chính nói chung.

Năm 2009-2010, BĐS đóng góp trên dưới 10% GDP cả nước. Đó không phải là phi sản xuất. Nhưng hoạt động kinh doanh, mua bán sản phẩm chờ thời từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư thứ cấp mà Luật kinh doanh BĐS cho phép lại có phần sôi nổi hơn nên nguồn tín dụng đổ vào mảng phi sản xuất là khá lớn. Trong khoảng 228.000 tỷ đồng cho vay BĐS năm 2010, cần phải làm rõ bao nhiêu % là vào sản xuất và phi sản xuất." - ông Minh nhìn nhận.

Chính sách đ ừng "hòa c ả làng"

Đứng ở góc độ chuyên gia tài chính ngân hàng, ông Cao Sĩ Kiêm cũng nêu quan điểm, lối thoát của vấn đề hiện nay là làm thế nào tách ra được giữa sản xuất và phi sản xuất trong BĐS. Đây là nhiệm cụ của các cơ quan chuyên môn. Bởi lẽ, những sản phẩm phục vụ cho nhu cầu thực tế của xã hội thì trong lạm phát, sức mua vẫn có. Đối tượng thu nhập thấp và trung bình có cầu rất lớn về nhà ở do đó rất cần khuyến khích cho vay để phát triển lên, đồng thời tìm cách co lại những yếu tố đầu cơ.

Phi sản xuất trong BĐS theo ông Kiêm là nạn đầu cơ, chạy long vòng, ăn hớt lẫn nhau, đẩy giá lên - cần phải được ngăn chặn triệt để việc bơm vốn vào. Còn hoạt động nào là sản xuất thì phải làm rõ, từ đó mới có cách đối xử rõ ràng, chứ không nên để tình trạng "hòa cả làng" như hiện nay.

"Đối xử như nhau là không được. Thị trường dù lạm phát hay trong điều kiện bình thường, chúng ta cũng đều phải khuyến khích, tập trung cho phát triển. Chứng khoán và BĐS là những thị trường phá triển hoàn chỉnh ở cấp cao, ứng với một xã hội phát triển. Thị trường đúng nghĩa là huy động vốn cho sản xuất kinh doanh là hoạt động của toàn xã hội chứ không phải giữa mấy cá nhân với nhau. Không vì lợi ích của một số người mà chà đạp lên quyền lợi số đông và làm hỏng các chính sách" - ông nói.

"Lối thoát của vấn đề hiện nay là làm thế nào tách ra được giữa sản xuất và phi sản xuất trong BĐS", ông Cao Sĩ Kiêm, Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam. (Ảnh: Lê Anh Dũng)

Ít vốn nên chọn đúng địa chỉ sẽ đem lại hiệu ứng tốt. Trong bối cảnh 97% doanh nghiệp VN nói chung thuộc hạng vừa và nhỏ, phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngắn và trung hạn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, khi ngân hàng siết chặt vốn, lãi suất cao, các kênh dẫn vốn khác cho BĐS chưa được khơi thông, ông Kiêm cho rằng, chúng ta nên đặt các mũi nhọn ưu tiên vào những lĩnh vực hoạt động giúp gia tăng việc làm, thu nhập, sức mua của số đông. Biện pháp này là mũi tên trúng 2 đích vừa chống lạm phát vừa góp phần vào tăng trưởng hợp lý.

Vị chuyên gia ngân hàng chia sẻ những khó khăn hơn cả của thị trường và doanh nghiệp BĐS, đang bị liệt vào một trong 3 "ngòi" nổ của lạm phát, so với các lĩnh vực khác khi Chính phủ quyết liệt dùng bài thuốc rất mạnh là siết chặt tiền tệ. Nếu khéo léo và có chiến lược đúng đắn, chúng ta sẽ vừa giải quyết được những khó khăn trước mắt để tồn tại, bước tiếp một cách vững chắc để dần ăn nhập vào cái chung của thị trường thế giới.

Ở giai đoạn này, hoàn chỉnh, bù đắp những mặt yếu và thiếu của chính sách, thị trường, chấp nhận hy sinh những lợi ích cục bộ tức thời để dồn sức cho bước nhảy vọt sau này là điều phải được xác định hành động.