Bất cập trong quy định về đất ngoài hạn mức

Quá chậm

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành - nhận xét hệ số mới gấp 2 lần tương đối phù hợp tình hình thực tế cũng như khả năng tài chính của người dân. Tuy nhiên, nếu chỉ quy định chung chung là cứ phần ngoài hạn mức phải đóng gấp đôi bảng giá đất sẽ dẫn đến nhiều bất cập khi triển khai trên thực tế. Bởi, nhiều người dân sở hữu những mảnh đất lên đến hàng ngàn m2, nhưng không chỉ xây nhà mà còn dành cho các công trình phụ, sân vườn, khuôn viên... Nếu đánh thuế gấp đôi bảng giá đất ở đối với cả phần đất không sử dụng để ở là không hợp lý. Do đó, nên quy định cụ thể hơn căn cứ vào tình hình sử dụng đất thực tế của người dân. “Chẳng hạn, một người ở Q.2 có mảnh đất 1.000m2, theo quy định thì đất trong hạn mức của khu vực này là 200m2. Đối với 800m2 còn lại nếu họ chỉ sử dụng để trồng cây, làm khuôn viên thì nên có cách tính thuế khác. Nếu sau đó người này phân lô để giao dịch hoặc chia cho con cái xây nhà thì mới nên áp thuế gấp đôi bảng giá đất. Bởi với doanh nghiệp xây chung cư cũng chỉ đóng tiền SDĐ căn cứ trên mật độ xây dựng là 40%. Người dân không xây dựng toàn bộ đất mà lại bắt họ đóng tiền SDĐ đối với 100% diện tích đất là bất hợp lý”, ông Đực nói.

Hàng ngàn hồ sơ nhà đất của người dân TP.HCM bị ách tắc chờ hướng dẫn thu tiền SDĐ ngoài hạn mức - Ảnh: D.Đ.Minh

Ông Phạm Văn Hải - Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc ACB (ACBR) - cho rằng cần có sự phân biệt đối với những trường hợp đã sang nhượng đất nhưng chưa đóng thuế do thủ tục hợp thức hóa nhà đất nhiêu khê, kéo dài. Bởi lỗi thuộc về cơ quan quản lý, nếu bắt người dân phải đóng tiền SDĐ theo mức mới cao hơn là không công bằng. Quan trọng hơn là nhanh chóng ban hành quy định để tháo gỡ cho hơn 4.000 hồ sơ đã bị ách tắc từ cuối năm 2009 đến nay. Điều người dân lo ngại là quy định này hiện vẫn đang ở dạng dự thảo và chưa thể biết khi nào mới được triển khai.

Chị Vũ Thị Thanh Hà - ngụ đường D2 (P.25, Q.Bình Thạnh) - cho biết việc chậm trễ hướng dẫn thu tiền SDĐ sát giá thị trường đã gây thiệt hại lớn cho chị. Chị có miếng đất 247m2 ở đường Linh Đông (P.Linh Đông, Q.Thủ Đức), nộp hồ sơ đóng thuế từ tháng 5.2010 để tách thửa và sang nhượng lại. Chỉ vì chưa có hướng dẫn nên hồ sơ bị ách 47m2 ngoài hạn mức không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế hơn 1 năm nay. Chị Hà đã phải bồi thường hợp đồng hàng trăm triệu đồng, chưa kể mất uy tín với khách hàng. “Thực tình ban đầu chúng tôi cũng lo lắng hệ số cao hay thấp, nhưng đợi lâu quá sốt ruột đến nỗi chỉ mong sớm có quy định để được nộp thuế cho xong. Người dân muốn đóng thuế không được, cơ quan thuế muốn thu cũng không xong. Một quy định mà đến gần 2 năm vẫn chưa có hướng dẫn, tôi không hiểu các cơ quan chức năng có quan tâm đến thiệt hại của người dân, có biết nỗi khổ của dân hay không”, chị Hà bức xúc.

Lỗi thời

Nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét, điều chỉnh lại quy định về hạn mức đất ở, bởi quy định này được đưa ra từ năm 2001, đã không còn phù hợp với quá trình đô thị hóa của TP.HCM. Hiện nay, TP có khuynh hướng phát triển các khu dân cư theo dự án, trong đó phân lô với diện tích lớn cả ngàn m2. Với các khu dân cư mới, khu đô thị xanh, bao giờ cũng dành một phần lớn diện tích cho khuôn viên, cây xanh... Cho nên nếu vẫn áp dụng hạn mức đất cũ và buộc người dân phải đóng tiền gấp đôi cho phần đất ngoài hạn mức thì buộc họ phải tìm cách khai thác đất triệt để nhất bằng cách xây nhà. Theo ông Đực, nếu quy định hạn mức quá thấp sẽ không khuyến khích người dân hợp thức hóa đối với các trường hợp mua đất để ở. Chỉ những trường hợp cần giao dịch họ mới đóng tiền SDĐ. Và như vậy, tưởng là thu được nhiều thuế hơn nhưng thực chất lại thất thu nhiều hơn.

Hạn mức quá thấp sẽ càng gây khó khăn đối với các trường hợp người dân có nhu cầu tách thửa. Bởi, theo quy định của TP.HCM, nếu thửa đất có diện tích trên 1.000m2 muốn tách thửa phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sang đất ở. Nhưng ở nhiều huyện ngoại thành, có những thửa đất hàng ngàn m2, nhưng thực tế người dân chỉ xây nhà khoảng 50m2, còn lại trồng cây ăn trái, hoặc đất nông nghiệp. Nếu muốn tách thửa, họ phải chuyển mục đích sử dụng của toàn bộ thửa đất trên sang đất ở - tức phải đóng tiền theo bảng giá đất với phần đất trong hạn mức và gấp đôi bảng giá đất với phần đất ngoài hạn mức. Trong khi nhiều trường hợp người dân chỉ muốn tách vài chục, hoặc vài trăm m2 để xây nhà cho con hoặc sang nhượng lại nhưng cũng phải chịu một số thuế quá lớn.