30.000 tỷ đồng và sự “ngại ngần”

ư

Lãi suất thấp không phải là lý do duy nhất khiến người dân quyết định mua nhà lúc này

So với cách đây vài tháng, vốn tín dụng hiện được các NHTM đẩy vào BĐS nhiều hơn, song cũng có sự chọn lọc khá kỹ, vì lo ngại nợ xấu, nhất là khi nợ xấu chủ yếu rơi vào lĩnh vực này. Vì thế, nhu cầu thực về nhà ở khá lớn, nhưng người dân không dễ mua do thiếu khả năng tài chính, giá nhà đất và lãi suất còn cao… Do đó, thị trường kỳ vọng gói 30.000 tỷ đồng sẽ kích thích được sức cầu.

Thế nhưng, lãnh đạo một số ngân hàng và chuyên gia tài chính cho rằng, không nên quá kỳ vọng vào gói vốn này vì nhiều lý do. Theo đại diện một nhà băng, đối tượng được tham gia vay gói vốn 30.000 tỷ đồng là người thu nhập thấp và chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với thực trạng giá cả nhà đất hiện nay, thu nhập của người lao động cũng khó có khả năng chi trả góp cho ngân hàng để mua nhà ở, cho dù lãi suất được ưu đãi 6%/năm. Do đó, không loại trừ tình trạng khách hàng thuộc diện thu nhập thấp được mua căn hộ, lãi suất ưu đãi 6%/năm rồi sau đó bán “suất” cho người thứ ba. Vì vậy, theo vị đại diện ngân hàng trên, đối với BĐS, nên để thị trường tự điều chỉnh và điểm mấu chốt trong việc giảm hàng tồn kho chính là điều chỉnh về giá.

Chủ tịch HĐQT Eximbank, ông Lê Hùng Dũng cũng đưa ra nhận định, trước đây, khi bất động sản sốt giá, các DN thu được lợi nhuận từ việc bán sản phẩm giá cao, thì nay thị trường đóng băng, giá phải giảm xuống là đương nhiên.

Ông Dũng cho rằng, gói vốn 30.000 tỷ đồng được Chính phủ đưa ra là rất tích cực đối với thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, nếu kỳ vọng tảng băng BĐS sẽ tan từ gói hỗ trợ này thì hơi quá, bởi hiện đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở hiện đa phần là những khách hàng không có khả năng về tài chính dồi dào. Trong khi đó, giá BĐS hiện nay vẫn ở mức cao, kể cả với những căn hộ dành cho người thu nhập thấp hoặc trung bình, giá bán vẫn từ 10 - 15 triệu đồng/m2.

Chính vì thế, tâm lý khách hàng vẫn muốn chờ giá BĐS và lãi suất giảm thêm mới tính chuyện vay vốn mua nhà. Ông Dũng cho biết, ngay gói vốn 5.000 tỷ đồng cho vay BĐS được Eximbank triển khai vào quý IV/2012, đến nay cũng chỉ mới giải ngân được vài trăm tỷ đồng, cho dù lãi suất cho vay ở mức 10%/năm cố định 2 năm.

Phó tổng giám đốc HDBank, ông Lê Thành Trung cũng cho biết, nhiều gói tín dụng được Ngân hàng đưa ra dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà ở, lãi suất khá ưu đãi, thậm chí chỉ bằng 0% trong tháng đầu giải ngân, nhưng tiến độ giải ngân vẫn chậm. Vì vậy, theo ông Trung, để giải quyết được hàng tồn kho BĐS, bên cạnh vấn đề lãi suất, cần xem xét tiếp tục hạ giá bán về gần hơn với mặt bằng thu nhập của số đông.

TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tài chính tiền tệ quốc gia khẳng định, chính sách ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp mua nhà, với gói vốn vài chục ngàn tỷ đồng không thể tác động ngay đến thị trường. Thanh khoản thị trường BĐS khó có thể được cải thiện trong thời gian ngắn, cho dù đã có nhiều nỗ lực để làm ấm thị trường nhà đất. Theo ông Lịch, để giải quyết bài toán hàng tồn kho BĐS, cần có sự nỗ lực từ nhiều phía. Ngoài việc ưu đãi lãi suất và hỗ trợ tín dụng thì các chủ đầu tư cũng chấp nhận cắt lỗ bằng cách giảm giá bán. Giá BĐS hiện đã giảm hơn so với 3 năm trước, song thực tế vẫn còn cao.

Sau khi NHNN công bố dự thảo thông tư quy định về việc cho vay hỗ trợ thị trường BĐS theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ, nhiều ý kiến cho rằng, cái khó chính là việc xác định đối tượng thu nhập thấp. Theo giải trình của NHNN, đối tượng thu nhập thấp sẽ do UBND cấp tỉnh xác định. Trong khi đó, Thông tư 36 và 16 của Bộ Xây dựng quy định, đối tượng thuộc diện thu nhập thấp có mức thu nhập bình quân không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bộ Xây dựng cũng đang soạn thảo Nghị định về quản lý và phát triển nhà xã hộ để trình Chính phủ theo hướng quy định rõ hơn về đối tượng thu nhập thấp. NHNN khẳng định, chỉ có người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 mới nằm trong diện được vay vốn trong gói vốn hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Đối tượng mua nhà ở xã hội chưa nằm trong lần xem xét này.