30 ngàn tỷ nên dành giải cứu người nghèo

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nói về gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng giải cứu thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư nào cũng bảo đến giá sàn rồi

Ông Đoàn Nguyên Đức (Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai) cho rằng, đây là thời điểm phù hợp người dân nên mua nhà. Ông đánh giá thế nào về điều này với tư cách là một chuyên gia chứ không phải với tư cách là một nhà đầu tư?

Tất nhiên nhà đầu tư nào, ở thời điểm nào các nhà đầu tư cũng bảo giá đến sàn rồi, không hạ được nữa đâu. Không chỉ ông Đức mà nhiều nhà đầu tư nói thế. Thậm chí có người còn đề nghị các chuyên gia phải lên tiếng, nói rằng không hạ được nữa.

Nhưng theo phân tích của ông Đoàn Nguyên Đức thì ông ấy nói không dựa trên góc độ là một nhà đầu tư mà dưới góc nhìn của một người hiểu biết về thị trường bất động sản?

Tôi có thể tin là ông Đức nói đúng tâm sự của một chuyên gia. Tôi nhớ lại thời điểm đầu năm 2012, sau khi các nhà đầu tư bất động sản đã giảm giá tới 50% rồi là tới giá sàn, không giảm được nữa, thì chính ông Đoàn Nguyên Đức nói rằng giảm 50% vẫn có lãi. Tôi cho rằng ông ấy có những ý nói thật và có thể tin ở góc độ nhất định. Nhưng đã nói như vậy thì phải nói sâu hơn về thị trường. Không thể đưa ra nhận định “kêu gọi mua nhà” chung chung như vậy.

Cụ thể là gì thưa ông?

Thị trường bất động sản đang bị tồn đọng rất nhiều ở phân khúc giá cao và giá trung bình. Liệu người dân có nên mua số bất động sản tồn đọng này với giá hiện tại hay không? Những người có tiền muốn buôn bất động sản thì không ai đi mua bất động sản vào thời điểm này cả. Còn người muốn mua nhà để ở thì đại đa số lại là những người ít tiền. Mà người ít tiền thì họ nhắm đến căn nhà có giá trị 500 - 700 triệu đồng chứ không thể nhắm đến căn hộ cho "hoàng đế" cả.

Vậy theo quan điểm của một chuyên gia thì ông cho rằng ai nên mua, mua nhà gì?

Tôi cho rằng người có nhu cầu mua nhà nên mua trong khoảng giá dưới 14 triệu đồng/m2. Chỉ cân nhắc nơi ở đó hạ tầng thế nào, an ninh tốt không, có trường học bệnh viện không, có thuận lợi cho người ở đó không... Cuộc đấu tranh giá cả rút xuống từng triệu một của nhà đầu tư đã làm cho phân khúc thị trường nhà giá rẻ đã gần như đã chạm đáy của giá cả sản xuất.

Với mức giá đó liệu nhà đầu tư có lãi?

Tôi nghĩ là vẫn có, nhưng ít. Tôi tin với trình độ công nghệ hiện nay, vật liệu hiện nay, cách thức quản lý hiện nay thì khoảng giá 8 - 14 triệu đồng/1m2 là hợp lý, tùy theo chất lượng và vị trí. Tôi nghĩ chắc nó khó có thể xuống hơn nữa được.

Người dân mới là người phải “giải cứu”

Phải chăng người mua nhà mà còn chần chừ thì sẽ đánh mất cơ hội mua nhà giá rẻ?

Tôi cho rằng không phải thế. Không phải hôm nay không mua thì mất ngay cơ hội. Giai đoạn này nó kéo dài ít nhất phải là 1 năm.

Giữa tháng 4/2013, gói hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ trị giá 30 nghìn tỉ đồng đã được khởi động. Người có nhu cầu mua nhà có thể trông chờ gì ở gói này?

Gói đó hỗ trợ đó vừa cho bên cầu là những người có khả năng thanh toán thấp, có thể vay để tăng khả năng thanh toán và vừa hỗ trợ cho bên cung là nhà đầu tư để chuyển đổi dự án. Hiện chưa rõ tỉ lệ hỗ trợ bên nào là bao nhiêu. Nhưng theo tôi, hỗ trợ bên cầu để tăng khả năng thanh toán phải chiếm tỉ lệ cao. Đấy mới là động thái làm thị trường tăng giao dịch. Hỗ trợ chủ đầu tư nên ở tỉ lệ khiêm tốn.

Vì sao vậy?

Vì chủ đầu tư là người kinh doanh, họ phải tự cứu mình. Đừng có kêu Nhà nước nhiều quá. Nhà nước nên tập trung hỗ trợ cho người có thu nhập thấp, đó mới là hỗ trợ mang tính an sinh xã hội. Chúng ta phải thấy là hỗ trợ người mua làm tăng khả năng giao dịch trên thị trường chính là giải pháp cứu nhà đầu tư. Nhà đầu tư rất cần bán được hàng lúc này.

Nhiều người cũng cho rằng đối tượng cần “giải cứu” chính là người có nhu cầu nhà ở chứ không phải là nhà đầu tư. Không ai đem tiền hỗ trợ người giàu cả.

Đúng thế. Nhà đầu tư chỉ cần tăng giao dịch, bán được hàng. Thế thì cớ gì mà Nhà nước lại phải bỏ tiền ra hỗ trợ họ. Hơn nữa, khi thị trường "nóng bỏng" thì nhà đầu tư gặt hái bội thu nhưng cũng không thấy đề nghị Nhà nước thu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Theo ông thì 30.000 tỷ đồng có khiến đa số người có nhu cầu mua nhà thỏa mãn ước mong mua nhà?

Nếu gói đó dành nhiều phần trăm cho người mua nhà thì nó sẽ khiến phân khúc nhà giá rẻ trở nên sôi động. Tôi cũng không thể nói gói đó giúp được bao nhiêu người lao động mua được nhà vì số liệu của ta kém chính xác và cũng chưa biết bao nhiêu phần trăm để trợ giúp cho nhà đầu tư. Vấn đề chủ yếu của thị trường bất động sản vẫn đang nằm ở cái kho căn hộ đang tồn đọng. Tiền vốn nằm ở đấy, bất động sản thừa nằm ở đấy mà chưa có cách gì hữu hiệu để giải thoát nó.

Liệu người mua nhà có nên chờ phân khúc nhà giá trung và cao giảm bằng với nhà giá thấp bây giờ?

Tôi nghĩ là còn giảm, nhưng khi nào giảm đến mức giá đó thì phải chờ. Ta cần lưu ý rằng vốn tích trong kho tồn đọng đó có một phần khá lớn từ nguồn huy động của người tiêu dùng, một phần từ tín dụng và một phần nhỏ thôi mới là vốn của nhà đầu tư. Bức tranh này rất phức tạp nên chưa biết bao giờ nhà đầu tư sẽ giảm giá tiếp.

Liệu nhà đầu tư có dám bán lỗ?

Đã có những lúc buôn bất động sản lãi tới 100%, thậm chí cao hơn nữa, lợi nhuận đút đầy các túi. Giờ mất đi vài túi là chuyện bình thường. Đó là cuộc chơi trong cơ chế thị trường. Đã đi buôn là phải có rủi ro.

Ưu đãi người quen

Nhưng cho đến nay thì nhiều người mua nhà kêu ca là rất khó để vay được tiền mua nhà?

Đó là câu chuyện ta thực hiện cái gói 30 nghìn tỷ đồng thế nào. Về đường lối thì gói trợ giúp đó là tốt nếu đại đa số nó dành cho việc cấp tín dụng ưu đãi cho người mua. Còn tất nhiên việc triển khai gói này thế nào mới là yếu tố quyết định thành công hay không của gói này.

Vậy thì ta sẽ phải triển khai thế nào để nó thực sự hỗ trợ cho người mua nhà?

Đó là phải dựa trên nguyên tắc minh bạch và công bằng. Tiếp cận khó vì thiếu minh bạch, ưu đãi người này chứ không ưu đãi người kia. Đều là công dân mà người này được ưu đãi, người kia không? Là bởi vì người này quen với ông này, người kia không quen với ông kia... thì đó là câu chuyện không minh bạch, thiếu công bằng. Ta tiếp tục chờ đợi xem việc triển khai như thế nào và người mua nhà cũng đành tiếp tục chờ đợi thôi.

Minh bạch và công bằng ở đây có dễ thực hiện không?

Khả năng tạo cơ chế về mặt pháp luật thì dễ nhưng về con người thì là khó.

Khó ở chỗ nào?

Là vì con người thì luôn luôn có dục vọng, tức là có lòng tham, có sự ích kỷ. Đó là những tật xấu ở bất kỳ ai, chỉ có nhiều hay ít. Tật xấu này càng thể hiện mạnh nếu đứng trước một cục tiền rất lớn (cười). Còn nếu thực hiện đúng quy định, công bằng, minh bạch, không ai nghĩ trong 30 nghìn tỷ đồng này có chút nào của mình thì chắc chắn sẽ dễ thực hiện thôi.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!