NHNN chặn dòng tiền đổ vào bất động sản cao cấp

Dự thảo mới quy định hệ số rủi ro các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỉ đồng sẽ là 150%. Theo các chuyên gia, quy định này nhằm chặn dòng vốn từ ngân hàng đang đổ vào phân khúc bất động sản cao cấp.

Theo thông tin từ NHNN, tính đến ngày 25/3/2019, tín dụng toàn bộ nền kinh tế tăng 2,28% so với cuối năm 2018, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Tín dụng được tập trung cho sản xuất kinh doanh, vào các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, nhiều người quan ngại đã có dòng chảy tín dụng lớn đổ vào bất động sản, làm cho thị trường này tăng nóng trong suốt thời gian qua.

Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản tầm trung và cao cấp được mở bán, và theo quảng cáo của chủ đầu tư thì khi mua những bất động sản này khách hàng sẽ được ngân hàng tài trợ vốn lên đến 70%, với lãi suất năm đầu ưu đãi.

Trong đó, có nhiều dự án “dành cho giới siêu giàu” là những khu du lịch nghỉ dưỡng có mức giá 3-5 tỉ đồng/căn hộ và hàng chục tỉ đồng cho một căn biệt thự. Hay tại trung tâm TP HCM và Hà Nội, có những dự án căn hộ có mức giá từ 70-100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chào bán với mức giá lên đến 200 triệu đồng/m2.

Song trên thực tế, không hẳn những người mua bất động sản cao cấp đó là những người mua để ở, mà phần lớn mua nhằm mục đích đầu tư, kiếm lời nhờ sự tăng giá của thị trường bất động sản.

Một chuyên gia trong ngành từng nhận định “giá bất động sản hiện nay có tính đầu cơ rất lớn”. Ông đưa ra ví dụ: Một căn nhà phố ở nội thành TP HCM có giá khoảng 10 tỉ đồng, nhưng khi cho thuê chỉ được 20 triệu đồng/tháng. Như vậy, sau khi trừ chi phí thì suất sinh lời hàng năm chưa đến 2%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng khoảng 10%.

Trong những năm qua, giá cho thuê nhà cửa tăng không nhiều nhưng giá nhà đất lại tăng rất mạnh. Điều này làm cho tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà, chỉ số phản ánh giá trị thật của bất động sản giảm xuống rất mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với tính đầu cơ và bóng bóng của thị trường đang ở mức cao.

Giúp sức cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thời gian qua chắc chắn có vai trò lớn của các ngân hàng. Hai năm gần đây, các ngân hàng “ăn nên làm ra”, khi lợi nhuận đều ở mức rất cao và “bóng ma” nợ xấu tạm lánh mặt. Hầu hết ngân hàng đạt được mức tăng trưởng tín dụng khá cao, trong đó có không ít tín dụng bất động sản “núp bóng” tín dụng tiêu dùng hoặc xây dựng.

Trước tình hình đó, Chính phủ đã chỉ đạo NHNN đưa các giải pháp cần thiết để hạn chế tín dụng đang đổ vào thị trường này. Một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang… nơi có giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua các ngân hàng đều hạn chế cho vay.

Mới đây, NHNN đưa ra dự thảo thông tư quy định hệ số rủi ro áp dụng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỉ đồng sẽ là 150%. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà băng sẽ phải thận trọng hơn khi cho đối tượng là những nhà đầu tư vay để mua bất động sản cao cấp vì khi hệ số rủi ro khoản vay tăng thì chỉ số an toàn vốn (CAR) cũng sẽ giảm. Đây được xem là một giải pháp kỹ thuật hiệu quả buộc các hàng hạn chế cho cá nhân vốn lớn.

Song song với giải pháp đó, dự thảo thông tư của NHNN cũng giảm hệ số rủi ro từ mức 100% xuống còn 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện như phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng. Giải pháp này nhằm nắn dòng chảy tín dụng vào những khu vực cần được ưu tiên.