Chuyên gia cảnh báo thách thức của thị trường bất động sản trong “kỷ nguyên mới”

TS. Cấn Văn Lực

Những động lực quan trọng

Kinh tế vĩ mô ổn định

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, dù kinh tế toàn cầu có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại trong giai đoạn 2024 - 2026, Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng khá cao. Chính sách tiền tệ linh hoạt với lãi suất duy trì ở mức thấp là yếu tố hỗ trợ quan trọng giúp thị trường bất động sản có điều kiện phát triển.

Lạm phát được kiểm soát tốt, tỷ giá và nợ xấu trong tầm kiểm soát. Đầu tư công chiếm khoảng 7 - 8% GDP, gần như cao nhất Đông Nam Á, là động lực quan trọng thúc đẩy phát triển hạ tầng, từ đó tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản.

Thể chế pháp lý có bước đột phá

Theo ông Lực, chưa bao giờ hệ thống luật liên quan đến bất động sản được sửa đổi và ban hành nhanh như hiện nay. Hàng loạt đạo luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được thông qua, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc trong hoạt động đầu tư, giao dịch và phát triển dự án.

Bên cạnh đó, các nghị quyết quan trọng như Nghị quyết 171/2024/QH15 về cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất và nghị quyết về tháo gỡ khó khăn cho các dự án tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

Dòng vốn dồi dào hỗ trợ thị trường

Nguồn vốn cho bất động sản năm 2024 đến từ nhiều kênh khác nhau, bao gồm tín dụng ngân hàng, vốn tư nhân và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo số liệu từ HNX, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 442.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 90.000 tỷ đồng, tương đương 20,4% tổng phát hành.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành các thông tư quan trọng như Thông tư 06/2024/TT-NHNN cho phép cơ cấu lại nợ đến hết năm 2024, Thông tư 53/2024/TT-NHNN kéo dài cơ cấu nợ đến hết 2025 cho một số đối tượng bị ảnh hưởng. Đây là những giải pháp giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người dân.

Thách thức “đe doạ” thị trường

Rủi ro từ kinh tế toàn cầu

TS. Cấn Văn Lực cảnh báo rằng, thị trường bất động sản Việt Nam không thể tách rời xu hướng kinh tế thế giới. Những rủi ro lớn như xung đột địa chính trị, chính sách bảo hộ thương mại gia tăng (đặc biệt là với khả năng trở lại của cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump), và lạm phát vẫn còn cao có thể tác động gián tiếp đến nền kinh tế Việt Nam.

Cung - cầu bất động sản chưa cân đối

Mặc dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhưng cung - cầu vẫn mất cân đối. Giá bất động sản, đặc biệt là chung cư và đất nền, đang tăng nhanh. Trong khi đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn.

Việc tính tiền sử dụng đất vẫn là vấn đề nan giải ở nhiều địa phương. Một số địa phương chưa công bố bảng giá đất mới hoặc khi công bố thì thiếu tính đồng bộ, dẫn đến phản ứng trái chiều từ doanh nghiệp và người dân.

Khó khăn trong giải phóng mặt bằng và pháp lý

Vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn lớn, đặc biệt là khi chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Ngoài ra, các vấn đề về đấu giá đất, năng lực các bên tham gia đấu giá và chế tài còn chưa hoàn thiện, gây ra bất cập trong quá trình triển khai dự án.

Giải pháp nào cho thị trường bất động sản?

Dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Theo thống kê, GDP ngành bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023, trong khi ngành xây dựng tăng 7,78%. Số lượng khu công nghiệp trên cả nước cũng tăng từ 397 khu (2021) lên 431 khu (2024), với tỷ lệ lấp đầy đạt 71%.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong "kỷ nguyên mới", TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Chính phủ cần thực hiện đồng bộ các giải pháp: Tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách để đảm bảo tính minh bạch và tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp.

Đồng thời kiểm soát tốt dòng vốn vào bất động sản, đảm bảo tính thanh khoản và hỗ trợ các phân khúc có nhu cầu thực sự như nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh quy hoạch và hạ tầng để tăng nguồn cung, giúp bình ổn giá nhà ở; Tăng cường giám sát thị trường để tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá gây mất cân đối cung - cầu.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở một bước ngoặt quan trọng, với nhiều cơ hội để bứt phá nhưng cũng không thiếu thách thức cần vượt qua. Nhờ vào sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô, sự quyết liệt trong cải cách thể chế và dòng vốn dồi dào, thị trường này vẫn có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, để tận dụng tối đa cơ hội và giảm thiểu rủi ro, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các bên liên quan nhằm hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và phát triển ổn định trong dài hạn.