Cơ hội nhìn từ các “siêu” dự án

Một dự án đại đô thị của Vinhomes. Ảnh: Dũng Minh.

Sự trưởng thành của thị trường

Đề cập đến câu chuyện phát triển “siêu” đô thị và trợ lực trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, Thành phố đang đứng trước cơ hội để vươn mình thành một đô thị hàng đầu khu vực với không gian phát triển cực kỳ rộng mở, là trung tâm kinh tế - đầu tư lớn nhất cả nước, có sức lan tỏa mạnh mẽ, đi đầu về các cơ chế đặc thù, ưu đãi.

TP.HCM cũng được định vị trở thành trung tâm tài chính - công nghiệp - logistics - công nghệ cao hàng đầu cả nước, hướng tới mục tiêu Top 100 thế giới về hệ sinh thái khởi nghiệp.

Theo ông Lực, TP.HCM đang trên đà hoàn thiện quy hoạch, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại, thông minh, đang trong quá trình đô thị hóa, phát triển các khu đô thị mới, hướng đến đô thị đa trung tâm và quản lý đô thị thông minh.

Bà Ngọc Lê - Giám đốc Cho thuê thương mại, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, khoảng 10 năm trước, thị trường bắt đầu chứng kiến các dự án quy mô hàng trăm héc-ta được đầu tư phát triển tại Hà Nội, điển hình như Vinhomes Smart City Tây Mỗ, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Riverside Long Biên, Khu đô thị Ciputra, Khu đô thị Dương Nội, Khu đô thị Starlake…

Các dự án quy mô lớn mang lại nhiều lợi thế quy hoạch cũng như kinh tế. Theo đó, không gian rộng cho phép tích hợp mọi tiện ích “trong một bước chân” gồm trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi, đại công viên, hồ nước, mảng xanh quy mô lớn…, đáp ứng nhu cầu sống xanh và chất lượng cao.

Với các nhà phát triển bất động sản, những đại dự án sẽ giúp tối ưu chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng, vận hành, marketing, tăng sức cạnh tranh và lợi nhuận.

Giai đoạn hiện tại, thị trường đã có bước chuyển lớn khi có thêm các siêu dự án quy mô hàng nghìn héc-ta gắn với hạ tầng trọng điểm và TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng).

Xu hướng này cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới, trưởng thành và chuyên nghiệp hơn, tập trung vào hệ sinh thái đô thị đồng bộ, giá trị sử dụng thực và khả năng kết nối liền mạch.

Theo bà Ngọc Lê, các đại đô thị hàng nghìn héc-ta trên thế giới như Songdo (Hàn Quốc), King Abdullah Economic City - KAEC (Ả Rập Xê-út), Forest City (Malaysia) hay Xiong’an (Trung Quốc) cho thấy một thực tế: Phát triển siêu dự án không chỉ là bài toán bất động sản, mà là chiến lược giãn dân và phát triển kinh tế vùng.

Cùng góc nhìn, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, xu hướng phát triển dự án từ đơn lẻ sang quy mô lớn cho thấy hoạt động thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Sự thay đổi cũng đến từ nền tảng quy hoạch và khung pháp lý mới như Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết tháo gỡ một số vướng mắc của luật này vừa được Quốc hội ban hành, Luật Nhà ở 2023…, thúc đẩy sự hình thành của các đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Việc phát triển các đại dự án yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, chuyên môn và khả năng quản trị hiệu quả.

Siêu dự án và câu chuyện tầm nhìn dài hạn

Phát triển các siêu dự án đang là cuộc chơi của những nhà tạo lập lớn. Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, cả đại diện Avison Young và Cushman & Wakefield đều nhấn mạnh đến các yếu tố quyết định sự thành bại của “cuộc chơi”, đồng thời đưa ra khuyến nghị cho giới đầu tư.

Theo ông David Jackson, việc các dự án tăng quy mô lên hàng nghìn héc-ta cho thấy xu hướng quy hoạch, phát triển bất động sản theo tầm nhìn dài hạn, từ đó làm thay đổi mô hình kinh doanh và vận hành.

Đầu tư vào đại đô thị là cuộc chơi dài hạn, đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng về sản phẩm, thời điểm, hạ tầng và chiến lược tài chính.

Thay vì chỉ bán sản phẩm đơn lẻ như căn hộ hay đất nền, các chủ đầu tư phát triển đô thị tích hợp với hệ sinh thái hoàn chỉnh gồm nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và giải trí, nghĩa là nhà phát triển bất động sản giờ đây không chỉ cung cấp chỗ ở, mà còn tạo dựng không gian sống chất lượng, hài hòa các nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Tuy vậy, mô hình này đòi hỏi năng lực tài chính rất lớn, chu kỳ đầu tư dài, pháp lý phức tạp và áp lực vận hành cao, nên chỉ phù hợp với những chủ đầu tư có chiến lược và năng lực thật.

Cũng theo đại diện Avison Young Việt Nam, với các đại dự án, kiểm soát dòng vốn là yếu tố sống còn. Các chủ đầu tư cần lên kế hoạch vốn rõ ràng, phân tách rõ giai đoạn dùng vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ thị trường.

Ngoài tín dụng ngân hàng, có thể giảm áp lực huy động vốn bằng cách hợp tác với các quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), phát hành trái phiếu hoặc M&A từng phân khu với các đối tác phù hợp.

Dự án nên được phân kỳ theo nhu cầu thị trường. Giai đoạn đầu tập trung sản phẩm có thanh khoản cao, giai đoạn sau triển khai phân khúc cao cấp hơn. Các tài sản thương mại như trung tâm thương mại hay khách sạn nên được giữ lại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.

“Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10-20 năm, thay vì lệ thuộc vào vài năm đầu bán hàng”, ông David Jackson nhấn mạnh và chia sẻ thêm, với mỗi chu kỳ dự án, nhà đầu tư cần đánh giá mức độ phù hợp giữa loại hình sản phẩm và chiến lược phát triển tổng thể, bao gồm quy hoạch, tiến độ tiện ích, khả năng kết nối và kỳ vọng gia tăng giá trị trong từng giai đoạn. Cùng với đó, việc quan sát tiến độ hạ tầng kết nối, nhu cầu thực của thị trường, chính sách tín dụng và bối cảnh kinh tế vĩ mô cũng giúp tối ưu hóa thời điểm đầu tư, cân bằng giữa lợi nhuận kỳ vọng và mức độ rủi ro.

Còn bà Ngọc Lê cho hay, nhà phát triển đại đô thị khác với chủ đầu tư bất động sản thông thường ở 3 điểm cốt lõi. Một là, giải quyết bài toán giãn dân (thu hút dân số thực, tạo cấu trúc dân cư cân bằng, tránh tình trạng “thành phố ma”).

Hai là, phát triển kinh tế địa phương (định hướng phát triển và thu hút nhiều ngành nghề kinh doanh - sản xuất - dịch vụ cốt lõi và đa dạng để tạo việc làm, đồng thời xin cơ chế ưu đãi đặc thù cho khu đô thị (thuế, hạ tầng, logistics…)).

Ba là, quy hoạch đồng bộ và kết nối hạ tầng (sau khi đảm bảo động lực kinh tế và dân cư mới triển khai quy hoạch tổng thể, hạ tầng nội khu và kết nối với các trục giao thông lớn (cao tốc, metro, vành đai) theo mô hình TOD.

Kinh nghiệm từ các siêu đô thị như Shenzhen Qianhai, Bangkok Eastern Economic Corridor hay Songdo (Hàn Quốc) cho thấy, các phân khu nằm quanh trục giao thông công cộng có tỷ lệ lấp đầy nhanh hơn 30-50%, giá bán ổn định và thu hút doanh nghiệp dịch vụ vận hành sớm).

Theo đại diện Cushman & Wakefield, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc phát triển các siêu dự án rất cần: Tầm nhìn chiến lược dài hạn và tổng thể, phân kỳ chiến lược và đa dạng mô hình tài chính.

“Đại đô thị không chỉ là dự án bất động sản, mà là hệ sinh thái kinh tế - xã hội. Thành công phụ thuộc vào khả năng thu hút dân cư thực, tạo việc làm, đồng bộ hạ tầng và quản trị tài chính dài hạn”, bà Ngọc Lê nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, với nhà đầu tư, các đại đô thị có quy mô siêu lớn triển khai theo nhiều phân kỳ kinh doanh với sản phẩm đa dạng, do đó cần cân nhắc 2 yếu tố: Chọn sản phẩm phù hợp và thời điểm đầu tư.

Ngoài ra, cần xem xét hỗ trợ tài chính, tiến độ thanh toán đến thời điểm ký hợp đồng mua bán và tác động của lãi suất ngân hàng. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, nhà đầu tư phải cân bằng giữa rủi ro và suất sinh lợi. Đối với các đại đô thị, nhà đầu tư không nên quá kỳ vọng vào việc tạo dòng tiền từ cho thuê căn hộ. Còn nếu mua vì mục đích cho thuê thì nên chọn sản phẩm gần trung tâm dự án, khu mua sắm, vui chơi - giải trí… để tăng khả năng cạnh tranh.

“Nhìn chung, đầu tư vào đại đô thị là cuộc chơi dài hạn, đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng về sản phẩm, thời điểm, hạ tầng và chiến lược tài chính”, bà Ngọc Lê nói.