Bất động sản đã thực sự giảm?

“Cầu” mỏi mắt tìm “cung”

Mặc dù thị trường bất động sản được cho là đóng băng trong hơn 3 năm qua và giao dịch trầm lắng. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây các dự án căn hộ cao cấp giá bán tầm 30 triệu đồng/m2 trở lên được liên tục chào bán ra thị trường.

Điển hình như liên minh Sàn giao dịch bất động sản G5 vừa tiếp tục mở bán căn hộ chung cư tại tòa tháp Indochina Plaza Hanoi (IPH) với giá từ 49 triệu đồng/m2. Giữa tháng 11/2012, Công ty Cổ phần đầu tư thương mại dịch vụ Cầu Giấy công bố kế hoạch mở bán căn hộ dự án Discovery Complex với mức giá 27 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT. Tổng giám đốc CFTD – VLA cho hay, so với các lần mở bán trước, giá căn hộ tại dự án Star Tower (tòa tháp Ngôi sao) đã giảm khoảng gần 9 triệu đồng/m2.

Trước đó, căn hộ cao cấp đã có một đợt giảm giá khá mạnh và gần như đi tiên phong trong phong trào giảm giá bán. Đợt “dội hàng” cuối năm trong tình hình bất động sản vẫn không khả quan cho thấy mức độ “tự tin” của dòng sản phẩm này. Tuy nhiên, một điều ghi nhận là dù có giảm giá thì phân khúc này vẫn chưa thể khiến cho đa số dân số Việt Nam quan tâm đến bởi một lý do đơn giản là giá vẫn còn quá cao so với thu nhập của họ và có thể nó chỉ dành riêng cho một tầng lớp nào đó.

Sau đợt giảm giá của các “đại gia” bất động sản, căn hộ giá rẻ cũng vào cuộc. Hiện tại, mức giá của các dự án này giao động quanh từ 14-15 triệu đồng/m2, tức tầm 1 tỷ đồng là có thể sở hữu một căn hộ 50-60m2. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, phân khúc dạng này đang có lượng giao dịch khá sôi động vì người mua luôn có nhu cầu tìm hiểu. Điều khiến cho họ băn khoăn chính là chất lượng sản phẩm, không gian sống, vị trí dự án có thuận tiện hay không. Nhưng lẽ dĩ nhiên, người mua cũng thường nhắm mắt chấp nhận những điều kiện chỉ ở mức tương đối.

Vẫn có chủ đầu tư đột phá với giá 10 triệu đồng/m2 đối với căn hộ cho người thu nhập thấp, song những căn hộ này không nhiều và cũng có nhiều chủ đầu tư khác và đa số tỏ ra nghi ngờ hơn là ủng hộ.

Đó là đối với nhưng kênh giao dịch chính thống, nếu dạo một vòng sang các trang rao vặt mua bán địa ốc trên mạng thì giá cả nhiều căn nhà, nền đất vẫn còn rất cao. Không khó để tìm thấy một căn nhà cấp bốn ở một quận ngoại thành khoảng 30m2 nhưng được được rao bán với giá bán từ 9 con số trở lên, tính ra mỗi m2 đất lên đến trên 30 triệu đồng. Nhiều người nuôi hy vọng tìm kiếm một mảnh đất nhân cơ hội thị trường đang xuống đã phải tặc lưỡi giá nhà đất có hạ đâu, vẫn còn cao quá!

Rõ ràng, trong một “rừng” thông tin về nhà đất, căn hộ giảm giá từ các kênh chính thống đến các sàn giao dịch tại gia đều hô hào là bất động sản đã chạm đáy. Nhưng thực tế là thời gian qua thị trường vẫn chưa giảm về mức cần hợp lý và người mua vẫn mỏi mắt đi tìm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực sự của mình.

Giảm giá vẫn không bán được

Thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa? Đây là câu hỏi mà nhiều người đặt ra. Thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng từ năm 2010 và vẫn bế tắc cho đến thời điểm hiện tại. Các biện pháp căn cơ như hạ giá bán, hỗ trợ tín dụng, khuyến mãi lớn đã được áp dụng triệt để. Song, thị trường vẫn được dự báo chưa thể tan băng ngay cả trong năm sau.

Các chủ đầu tư than phiền rằng họ đã giảm giá bán hết mức có thể vậy mà người mua vẫn không chịu mua nhà. Có vẻ như sự “cứng đầu” của những ông khách khó tính đang là một thách thức lớn. Để rồi, giới đầu tư tại TPHCM đi đến quyết định sẽ không tiếp tục giảm giá bất động sản vì cây đũa đã hết phép thần. Nhiều ý kiến còn “đỗ lỗi’ do người dân đang “ôm mộng” là bất động sản còn rẻ nữa nên khiến cho thị trường tiếp tục đóng băng.

Có một điều “không tồi” là giới kinh doanh bất động sản đã bắt đầu nhận thấy được điểm yếu của mình đó là niềm tin của người dân vào họ cần được vực dậy. Tâm lý lãi khủng của các doanh nghiệp trong ngành trong những năm giá đất được thổi phồng lên vẫn khiến đa số “nổi giận” vì đó là nguồn cơn khủng hoảng ngày hôm nay. Do đó, việc “cứu” bất động sản và cứu ai đã gây ra nhiều ý kiến khác nhau.

Người mua có tâm lý chờ đợi cũng có cái lý của họ. Cái vòng luẩn quẩn hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản đang tác động ngày một lớn lên nền kinh tế chung. Theo nhận định quỹ Dragon Capital, Việt Nam phải mất 7 năm nữa mới có thể tiêu thụ hết 70.000 căn hộ tồn kho ở cả TP HCM và Hà Nội, đó là chưa kể nguồn cung vẫn liên tục được đưa vào thị trường hàng trăm căn hộ mỗi đợt.

Nhưng lý do lớn hơn khiến người mua vẫn chần chừ chính là “cung – cầu” trên thị trường thực sự chưa gặp nhau. Một chuyên gia trong ngành đặt vấn đề thử hỏi có bao nhiêu người thu nhập thấp tìm mua căn hộ dành cho họ, hay đa số là nhân viên văn phòng, người lao động trí thức trong xã hội có thu nhập tương đối cũng đang săn lùng để tìm kiếm một căn hộ. Đó là chưa nói đến chuyện “cái cò cái vạc cái nông…”.

Câu chuyện đưa giá nhà đất về giá trị thật của nó cũng khá là mơ hồ vì giá trị thật là bao nhiêu là điều rất khó xác định. Có ý kiến cho rằng với tình hình hiện nay, các công ty bất động sản nên hãy tự cứu lấy mình chứ không ai cứu được họ.

Bài học về quy luật thị trường cung – cầu luôn có giá trị trong mọi giai đoạn phát triển. Một khi nguồn cung tốt và đáp ứng được nhu cầu thực sự của người dân về chất lượng – giá cả thì khi đó người dân sẽ quay lại đầu tư vào bất động sản.