Tái cấu trúc thị trường bất động sản để phát triển bền vững

Tuy nhiên, thị trường này cũng đã bộc lộ sự phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định, đòi hỏi cần có sự hoàn thiện, cơ cấu tổ chức lại, tạo điều kiện để thị trường phát triển lành mạnh, với môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư cả trong nước và ngoài nước.

Thị trường phát triển thiếu lành mạnh

Thị trường BÐS đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, thị trường BÐS thời gian qua đã bộc lộ sự phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định, thể hiện qua các mặt sau:

Giá cả hàng hóa BÐS, nhất là giá nhà ở đứng ở mức cao và vẫn có xu hướng tăng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị lớn.

Cơ cấu hàng hóa BÐS còn thiếu cân đối. Thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp (DN) chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Ðến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp phần lớn nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trên cả nước, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13,6%. Nhà ở chung cư tại đô thị, nhất là các đô thị lớn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong các dự án phát triển nhà ở; theo kết quả kiểm tra một số dự án phát triển nhà ở tại TP Hà Nội cho thấy, 100% số căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, trong khi các nhà ở liền kề, biệt thự có tỷ lệ sử dụng thấp.

Hệ thống tài chính BÐS chưa hoàn thiện, thị trường BÐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường BÐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường.

Tiến độ triển khai các dự án BÐS vẫn chậm, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai nhưng tốc độ triển khai các dự án BÐS vẫn chưa được cải thiện. Ðặc biệt là việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp dịch vụ đô thị trong các dự án khu đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm phát triển dự án không phù hợp cũng chưa khuyến khích người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

Chấn chỉnh thị trường

Ðể chấn chỉnh thị trường BÐS, không để thị trường BÐS trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế "bong bóng", kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BÐS để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BÐS, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội, cần tiếp tục thực hiện nghiêm các nghị quyết của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý thị trường bất động sản. Trong đó cần tập trung một số nội dung quan trọng sau:

Thứ nhất, tái cơ cấu hàng hóa BÐS cho phù hợp với nhu cầu của thị trường: kể cả về số lượng, chủng loại hàng hóa BÐS. Các địa phương tiến hành rà soát các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp nhu cầu của thị trường;

Thứ hai, kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BÐS để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BÐS, ưu tiên cho vay các dự án có khả năng thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp, ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BÐS thống nhất, tạo sự bình đẳng trong tiếp cận tín dụng, hạn chế đầu tư nội bộ của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào BÐS; giảm tỷ trọng dư nợ cho vay phát triển dự án mới, nhưng nên nới lỏng cho vay mua nhà của các dự án đã hoàn thành hoặc đang xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn đầu ra cho DN;

Thứ ba, cần sớm nghiên cứu, tạo hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, Quỹ đầu tư BÐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn trung và dài hạn cho thị trường BÐS;

Thứ tư, thực hiện ngay các biện pháp tăng tính thanh khoản cho các hợp đồng tín dụng, để các sản phẩm BÐS nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường, như cải tiến phương pháp xác định giá đất; sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BÐS, theo hướng người nộp thuế được nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá trị BÐS giao dịch, trường hợp người nộp thuế chứng minh được thu nhập và chi phí thì được nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập;

Thứ năm, coi trọng tính khả thi của các dự án BÐS cả từ phía Nhà nước trong khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lẫn phía nhà đầu tư trong khâu lựa chọn địa điểm, quyết định đầu tư; kiên quyết không cho phép triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị; đa dạng hóa các loại hình nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng, đáp ứng nhu cầu của thị trường (tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%), phát triển mạnh nhà cho thuê để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân; thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị;

Thứ sáu, tiếp tục tập trung nguồn lực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) góp phần bình ổn thị trường và bảo đảm an sinh xã hội;

Thứ bảy, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư, về tiến độ thực hiện dự án, về huy động vốn và mua bán, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; phát hiện các hành vi đầu cơ, găm hàng, đưa tin thất thiệt về cung cầu, giá cả BÐS, giao dịch ngầm nhằm thu lời bất chính, xử lý nghiêm các vi phạm theo quy định của pháp luật, kể cả thu hồi giấy phép kinh doanh hoặc đề nghị các cơ quan chức năng truy cứu trách nhiệm hình sự.

NGUYỄN MẠNH HÀ

Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản