Tuyến đường 3 km đang “gánh” giá đất nửa tỷ/m2 ở Hà Nội

Đường Nguyễn Trãi bắt đầu từ Ngã Tư Sở - nơi giao cắt của các tuyến huyết mạch như Trường Chinh, Tây Sơn, Láng - và kéo dài đến khu vực Phùng Khoang (Hà Đông).

Từ ngày 1/7/2025, sau khi Hà Nội hoàn tất việc sắp xếp, điều chỉnh đơn vị hành chính cấp phường, tuyến đường Nguyễn Trãi hiện chủ yếu thuộc địa bàn hai phường Thanh Xuân và Khương Đình; một số đoạn nằm trên ranh giới tiếp giáp giữa hai phường này.

Tuyến đường kết nối trực tiếp với hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như nút giao Nguyễn Trãi - Khuất Duy Tiến - Nguyễn Xiển (nút giao 4 tầng đầu tiên tại Việt Nam), tuyến metro Cát Linh - Hà Đông chạy trên cao dọc trục, cùng cầu vượt Ngã Tư Sở, tạo nên mạng lưới hạ tầng liên hoàn và đa tầng hiếm có.

Vị trí đường Nguyễn Trãi

Khu vực dọc đường Nguyễn Trãi còn là một “hệ sinh thái đô thị” thu nhỏ với mật độ dân cư dày đặc, tập trung hàng loạt trường đại học lớn như Đại học Hà Nội, Đại học Kiến trúc Hà Nội, Học viện An ninh Nhân dân hay Học viện Bưu chính Viễn thông. Chính đặc thù này khiến lưu lượng giao thông luôn ở mức cao, đặc biệt trong các khung giờ cao điểm, nhưng đồng thời cũng tạo ra dòng nhu cầu nhà ở, thuê trọ, kinh doanh dịch vụ cực lớn.

Bất động sản dọc tuyến Nguyễn Trãi đã bùng nổ với sự hiện diện của hàng loạt dự án quy mô lớn. Nổi bật trong số này là Vinhomes Royal City - một trong những đại đô thị đầu tiên định hình phong cách sống “all-in-one” tại Hà Nội. Cách đó không xa là tổ hợp King Palace và dự án Golden Land, cùng nhiều khu căn hộ khác như GoldSeason hay Sông Đà 7, tạo nên một dải đô thị cao tầng dày đặc.

Đáng chú ý, trên tuyến đường này khu “đất vàng” Cao Xà Lá từng là nơi tập trung các nhà máy công nghiệp cũng đang được tái phát triển thành khu chức năng đô thị với tổng vốn đầu tư hơn 11.000 tỷ đồng. Việc chuyển đổi này không chỉ tạo ra quỹ đất lớn mà còn thúc đẩy sự phát triển của khu vực.

Đi cùng sự phát triển đồng loạt của hạ tầng và các dự án quy mô lớn, giá đất tại tuyến Nguyễn Trãi đã tăng đáng kể trong những năm gần đây.

Theo bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, giá đất ở vị trí đẹp nhất đoạn Ngã Tư Sở - Cầu Mới đã lên tới khoảng 243,7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây chỉ là con số mang tính tham chiếu. Trên thị trường, giá giao dịch thực tế thậm chí cao gấp đôi, phổ biến ở mức 450-600 triệu đồng/m2 đối với các vị trí mặt tiền đắc địa.

Với các vị trí đất ở từ VT2 đến VT4 lần lượt được xác định quanh ngưỡng khoảng 122 triệu đồng/m2, 91,8 triệu đồng/m2 và 80,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất thương mại - dịch vụ dao động khá rộng, từ khoảng 28,8 đến 87,1 triệu đồng/m2; còn đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại dịch vụ) nằm trong khoảng 16,7 - 54,1 triệu đồng/m2.

Di chuyển về đoạn từ Cầu Mới đến Khuất Duy Tiến, mặt bằng giá có xu hướng “hạ nhiệt” nhưng vẫn ở mức cao. Đất ở vị trí đẹp nhất (VT1) được ghi nhận khoảng 158,7 triệu đồng/m2, trong khi các vị trí VT2, VT3, VT4 dao động trong khoảng 60,2 - 83,3 triệu đồng/m2. Đất thương mại - dịch vụ tại khu vực này phổ biến từ 19,1 đến 53,5 triệu đồng/m2, còn đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ở mức 13,5 - 36,3 triệu đồng/m2.

Ở đoạn cuối từ Khuất Duy Tiến đến Lương Thế Vinh, giá đất tiếp tục điều chỉnh giảm theo khoảng cách tới trung tâm. Cụ thể, đất ở VT1 tại đây khoảng 127,7 triệu đồng/m2; các vị trí VT2 đến VT4 dao động từ 48 đến 68,8 triệu đồng/m2. Đối với đất thương mại - dịch vụ, mức giá nằm trong khoảng 16 - 43,5 triệu đồng/m2, còn đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ dao động từ 11,6 đến 29,3 triệu đồng/m2.

Không chỉ “nóng” trên bảng giá đất, giao dịch thực tế ở thị trường căn hộ cho thấy mặt bằng giá đã thiết lập ngưỡng cao.

Cụ thể, các căn hộ tại Vinhomes Royal City hiện dao động từ 110-170 triệu đồng/m2, trong khi King Palace ở mức 90-110 triệu đồng/m2, Golden Land từ 70-100 triệu đồng/m2. Những dự án lân cận như GoldSeason cũng ghi nhận mức giá từ 70-115 triệu đồng/m2, cho thấy sức lan tỏa mạnh mẽ của trục Nguyễn Trãi ra các khu vực xung quanh.

Không chỉ giá bán, giá thuê mặt bằng kinh doanh tại đây cũng thuộc nhóm cao nhất Hà Nội, phổ biến quanh ngưỡng 100 triệu đồng/tháng. Điều này phản ánh sức hấp dẫn thương mại rất lớn, nhưng đồng thời cũng tạo ra rào cản không nhỏ với các doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể.

Theo các đơn vị môi giới, đà tăng giá tại Nguyễn Trãi không chỉ đến từ hạ tầng hiện hữu mà còn từ kỳ vọng vào các dự án mới và hệ sinh thái tiện ích ngày càng hoàn thiện. Khi các khu đô thị theo tiêu chuẩn cao cấp xuất hiện, giá trị bất động sản lân cận thường tăng thêm từ 15-25%, tạo hiệu ứng lan tỏa rõ rệt.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, thị trường tại đây cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Hiện tượng “nước nổi bèo nổi” - giá tăng theo kỳ vọng hơn là giá trị thực không phải là hiếm, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền đầu tư vẫn tìm kiếm cơ hội ở các khu vực có câu chuyện hạ tầng. Khi giá bị đẩy lên quá cao, rủi ro tài chính sẽ gia tăng, nhất là trong điều kiện lãi suất có xu hướng biến động.

Các chuyên gia cho rằng, giá trị bền vững của bất động sản vẫn phải dựa trên nền tảng hạ tầng thực, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.