Biệt thự liền kề Hà Nội lập đỉnh giá mới

Theo báo cáo mới nhất của Avison Young Việt Nam, phân khúc biệt thự, liền kề đang duy trì mức giá cao kỷ lục trên diện rộng, phản ánh sức cầu vẫn bền bỉ trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Cụ thể, tại khu vực nội đô và các vành đai phát triển như vành đai 3,5, giá trung bình của dòng sản phẩm này hiện đã lên tới khoảng 9.600 USD/m2, tương đương khoảng 253 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại một số khu vực có mật độ dân cư cao và hạ tầng hoàn thiện như Hoàng Liệt, Tương Mai hay Đông Anh, giá chào bán có thể tiệm cận ngưỡng 13.000 USD/m2, tương đương khoảng 342 triệu đồng/m2, đưa phân khúc nhà liền thổ tiến gần hơn tới nhóm tài sản siêu giá trị.

Đằng sau đà tăng này là sự cộng hưởng của nhiều yếu tố. Trước hết, nguồn cung biệt thự, liền kề trong nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn duy trì ở mức cao. Các sản phẩm hạng sang tiếp tục giữ sức hút nhờ vị trí đắc địa và tính biểu tượng, góp phần neo giữ mặt bằng giá khu trung tâm.

Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc biệt thự liền kề trong quý 1 đạt trung bình 231 triệu đồng/m2 đất

Trong khi đó, ở vùng ven, thị trường đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn, nơi vừa cung cấp nguồn hàng mới, vừa định hình lại cấu trúc thị trường. Những dự án như Vinhomes Global Gate hay Vinhomes Wonder City đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền, đặc biệt tại các khu vực Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Mê Linh. Không chỉ đóng vai trò cung cấp sản phẩm, các đại đô thị này còn góp phần tạo ra “chuẩn giá” mới cho khu vực ngoại thành.

Dự kiến trong năm 2026, thị trường sẽ đón thêm nhiều dự án liền thổ mới, góp phần gia tăng nguồn cung nhưng khó tạo áp lực giảm giá. Có thể kể đến các dự án như FLC Premier Park tại Đại Mỗ, Him Lam Vĩnh Tuy tại Long Biên, The Park Lane Linh Đàm hay Mailand Hà Nội do Keppel Land phát triển. Tuy nhiên, phần lớn các dự án này đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm, tiếp tục củng cố xu hướng giãn nở đô thị.

Yếu tố hạ tầng đang đóng vai trò “đòn bẩy” quan trọng cho làn sóng dịch chuyển này. Việc đẩy mạnh triển khai các tuyến vành đai, đặc biệt là vành đai 4, cùng với hệ thống metro và các cây cầu mới bắc qua sông Hồng đang rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven. Song song với đó, quy hoạch chung Thủ đô với tầm nhìn dài hạn đang từng bước định hình các cực tăng trưởng mới tại các đô thị vệ tinh, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, thị trường bất động sản liền thổ tại Hà Nội trong quý 1/2026 ghi nhận 986 căn mở bán mới, tăng 51% so với quý trước nhưng giảm 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung trong quý tiếp tục phân bổ chủ yếu tại các khu vực ngoại thành như Thường Tín, Đan Phượng và Gia Lâm.

Sức hấp thụ trong quý này cho thấy sự ổn định trong bối cảnh thận trọng chung của thị trường. Tổng số căn bất động sản liền thổ bán được tại Hà Nội trong quý 1/2026 đạt 947 căn, tăng 15% so với quý trước nhưng giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở vùng ven, thị trường đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn.

Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc này trong quý 1 đạt trung bình 231 triệu đồng/m2 đất (bao gồm chi phí xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), cao hơn 24% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự biến động này được thúc đẩy bởi các động lực chính. Theo đó, so với quý trước, thị trường quý này ghi nhận nhiều hơn quỹ căn mới có mặt bằng giá bán cao. Tiếp đó, các chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh biểu giá tăng đối với quỹ hàng hiện hữu, kết hợp với việc giỏ hàng còn lại chủ yếu tập trung vào các loại hình sản phẩm đặc thù như căn góc hoặc các vị trí đắc địa có giá trị thương mại cao.

Nhìn về triển vọng, thị trường nhà ở gắn liền với đất Hà Nội năm 2026 dự kiến đón nhận khoảng 6.000 căn mở bán mới, và kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những năm tiếp theo nhờ nguồn cung từ các đại đô thị tương lai.

Đáng chú ý, sự hiện diện ngày càng mở rộng của các chủ đầu tư lớn tại các dự án đại đô thị, bao gồm cả các tên tuổi nước ngoài với kinh nghiệm phát triển đô thị bài bản không chỉ góp phần nâng cấp chất lượng sản phẩm mà còn tái định vị mặt bằng giá toàn khu vực lân cận.

Trong khi đó, diễn biến của thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục phụ thuộc vào ba trục chính: lãi suất, tiến độ triển khai các công trình hạ tầng kết nối và tốc độ hoàn thiện tiện ích đồng bộ tại các khu đô thị đang phát triển.

Trong bối cảnh chi phí đầu vào, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng, vẫn duy trì xu hướng tăng, nhiều chuyên gia nhận định mặt bằng giá nhà liền thổ trong năm 2026 sẽ khó có khả năng điều chỉnh giảm.

Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa rõ rệt giữa các khu vực, với vùng ven giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung và tăng trưởng, trong khi khu trung tâm duy trì vị thế của phân khúc cao cấp, khan hiếm và giàu giá trị tích lũy.