Thị trường đất nền các tỉnh đang diễn biến thế nào?

Mặc dù phân khúc đất nền thời gian qua có dấu hiệu chững lại, nhưng ở một số địa phương, giá đất vẫn neo ở mức khá cao.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3.2022, trong đó đưa ra góc nhìn khá tổng quan về thị trường ở các phân khúc, đáng chú ý là phân khúc đất nền ở tại các tỉnh.

Tại khu vực Tây Nam Bộ, giá đất tại các đô thị loại I vẫn hấp dẫn, trong đó thị trường bất động sản Cần Thơ là điểm sáng trong quý 3.

Tại Khánh Hoà không ghi nhận dự án mới mở bán trong quý 3. Giao dịch tập trung ở phân khúc đất nền ở vùng ven, với giá 5-6 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, thị trường đất nền chững lại từ đầu tháng 9.2022

Lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý 3 tại Khánh Hoà đã có sự sụt giảm gần 30% so với quý 2).

Tại khu vực Trung Bộ, trên toàn khu vực có 18 dự án nhà ở đang chào bán, cung cấp ra thị trường gần 1700 sản phẩm. Trong đó có khoảng 1000 sản phẩm đất nền. Số lượng giao dịch trong quý 3 đạt gần 700 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 40,7%.

Đáng chú ý, Quảng Nam dẫn đầu về nguồn cung đất nền mới mở bán toàn khu vực. Còn Đà Nẵng là khu vực ghi nhận mức giá bán đất nền cao, đặc biệt là dự án mới ở khu vực phía nam thành phố có giá bán trung bình lên đến hơn 70 triệu đồng/m2. Theo sau là Huế có mức giá tại một số khu vực tiêu biểu lên đến 58 triệu đồng/m2. Quảng Nam ghi nhận mức giá giao dịch trung bình hơn 30 triệu đồng/m2 ở một số khu vực trung tâm.

Giá bán sơ cấp tại một số dự án tiêu biểu cao làm cho khung giá trung bình của các dự án đất nền tăng từ 5-38% so với thời điểm cuối năm 2021.

Tại Lâm Đồng, sau khi việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh đã cơ bản được kiểm soát, hoạt động mua bán bán đất nền giảm mạnh khi trong quý 3 chỉ có hơn 6.000 nền được giao dịch thành công, giảm hơn 13.000 so với quý 2.

Giá có xu hướng giảm nhẹ, một số nhà đầu tư đã chấp nhận cắt lỗ.

Một vấn đề khác tại Lâm Đồng là mặc dù chính sách thu hút đầu tư của tỉnh đã được nhiều nhà đầu tư để ý và triển khai, nhưng đến khâu giải phóng đền bù thì hầu hết phải chậm lại, do giá thị trường và giá đền bù chênh lệch khá lớn.

Tại khu vực Bắc Trung Bộ, hơn 70% là dự án thấp tầng, đất nền với giá trung bình các dự án khoảng 33,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh.

Trong đó, Thanh Hóa là tỉnh nổi bật nhất khu vực khi có tới 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong 3 tháng quý 3. Cuối quý 3, đầu quý 4 nhu cầu ở thực có dấu hiệu chững lại do khó khăn tài chính, chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở các khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Trong đó, phân khúc được tiêu thụ tốt hơn cả là đất nền giá rẻ, ở cạnh các dự án của các tập đoàn lớn uy tín.

Tại Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, tình trạng đầu cơ giảm nhiều so với 6 tháng đầu năm 2022, hiện tượng các nhà đầu tư bỏ cọc,... các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác một vài người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc.

Tại khu vực Trung du miền núi phía bắc, hàng chào bán chủ yếu là hàng tồn của các dự án đã mở bán từ trước, chiếm hơn 85% tổng cung. Giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m2.

Bắc Ninh gần như không có nguồn cung mới, mức giá thị trường quanh mức 30-50 triệu đồng/m2, chưa thấy hiện tượng cắt lỗ.

Tại Bắc Giang, 2 dự án mới được cấp phép quy mô 700 lô, 3 dự án đấu giá quy mô 540 căn nhưng trên thực tế mức giá đấu rất thấp từ 8-22 triệu đồng/m2, giá trúng chỉ tăng 5-10% thay vì từ 30-100% như trước kia. Mức giá thị trường dao động 25-30 triệu đồng/m2.

Tại Vĩnh Phúc, có 2 nguồn cung mới Nam Đồng Vạc,... nhưng giao dịch rất chậm. Thị trường chuyển nhượng cũng tương tự. Giá thị trường giao động 25-35 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá đất nền ở một số dự án bình quân tăng trên 20% so với 2021 và khoảng 5% so với đầu năm. Một số khu vực như Mê Linh, giá bán ở một số dự án được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Đánh giá tổng quan về thị trường quý 3, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VaRS, cho rằng trong quý vừa qua, lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Lực cầu chủ yếu là cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Những địa phương có tình hình thị trường tốt: Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

“Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm, nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm nhu cầu vẫn ở mức cao”, ông Đính nhấn mạnh.