'Ông lớn' có thể 'phủ bóng' lên thị trường đất nền?

Doanh nghiệp lớn không thể độc quyền

Trong khi thị trường căn hộ hay bất động sản nghỉ dưỡng phần nhiều gắn với các “ông lớn” bất động sản, đất nền lại mang đặc thù riêng: phân mảnh và nhỏ lẻ. Bởi vậy, dù nguồn cung đất nền tại các đô thị loại III trở lên đã bị hạn chế, do quy định cấm phân lô, giới chuyên môn vẫn cho rằng các doanh nghiệp lớn khó lòng làm chủ nguồn cung hay quyết định giá.

Nói với VietnamFinance, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng doanh nghiệp lớn có thể kiến tạo những khu đô thị quy mô, nhưng chỉ có thể chiếm một phần thị trường đất nền. Đa phần đất nền hiện nay thuộc sở hữu người dân, mua bán nhỏ lẻ là chính.

Chung quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho biết các tập đoàn hiện chủ yếu phát triển dự án nhà ở, chung cư, thay vì đất nền thô. “Nguồn cung đất nền phần lớn đến từ hộ gia đình, tách thửa để bán. Nhu cầu đất nền rất lớn, đặc biệt từ những người có vốn nhàn rỗi khoảng 1 - 2 tỷ đồng, coi đây như kênh giữ tài sản bền vững”, ông Kiên nói.

Thực tế cũng cho thấy, tại nhiều nơi, đặc biệt các đô thị loại 4 trở xuống, doanh nghiệp địa phương mới là lực lượng chính trong phát triển đất nền. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với phân khúc căn hộ, vốn do doanh nghiệp lớn dẫn dắt.

Phản biện quan điểm cho rằng doanh nghiệp lớn có thể quyết định giá đất nền, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, nhấn mạnh: “Doanh nghiệp chỉ có thể tác động khi cung thấp hơn cầu. Ví dụ, một dự án ra mắt tại Hà Nội hay TP. HCM trong bối cảnh nguồn cung hạn chế thì chủ đầu tư có thể định giá và quyết định thanh khoản. Nhưng ở những nơi dư cung hoặc thị trường chưa hồi phục, doanh nghiệp khó thao túng giá, thị trường sẽ vận hành theo cung - cầu tự nhiên”.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property bổ sung: “Ở các đô thị lớn, nguồn cung khan hiếm giúp chủ đầu tư có quyền lực định giá. Nhưng ở Hải Phòng hay nhiều tỉnh khác, dự án mở bán liên tục, thị trường cạnh tranh nên doanh nghiệp khó đẩy giá quá cao”.

Nhấn mạnh yếu tố “cầu”, ông Lê Quốc Kiên cho rằng thanh khoản đất nền phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu thực, hạ tầng và pháp lý. Ngay cả doanh nghiệp lớn cũng khó bán hàng nếu pháp lý chưa rõ ràng hoặc giá vượt quá khả năng chi trả của số đông.

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp chỉ có thể tác động đến thị trường đất nền khi cung thấp hơn cầu.

Dự án và ưu đãi trải dài cả nước

Để thấy rõ cách các doanh nghiệp vận hành thị trường và phân bổ ưu đãi, có thể nhìn vào các dự án đất nền trên khắp cả nước.

Ở miền Bắc, ngoài Hà Nội, nhiều dự án tung ưu đãi hấp dẫn. City Rise - Phổ Yên (Thái Nguyên) triển khai chương trình “Mùa vàng tháng Ngâu”, tặng 8 - 14 chỉ vàng, trong khi Danko City cùng địa phương áp dụng gói quà trị giá 250 triệu đồng, gồm chuyến du lịch châu Âu và kim cương 1 carat. Seoul Ecohome (Hải Phòng) có mức giá dao động 19 - 25 triệu đồng/m², còn Cienco 5 (Mê Linh, Hà Nội) là 40 - 65 triệu đồng/m², với ưu đãi chủ yếu tập trung vào chiết khấu và vay ưu đãi.

Tại Miền Trung, dự án nổi bật là Han River Village (Đà Nẵng, Sun Group) có giá từ 54 - 100 triệu đồng/m², nhờ vị trí ven sông, gần biển và hạ tầng đồng bộ.

Tại miền Nam, khu dân cư Tân Đô (Long An) có mức giá mềm hơn, khoảng 15 - 23 triệu đồng/m², phù hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ở các tỉnh lẻ, phần lớn giao dịch yêu cầu thanh toán trực tiếp, nên chủ đầu tư thường ưu đãi bằng chiết khấu hoặc quà tặng, khác với Hà Nội và TP. HCM, nơi ưu đãi tập trung vào hỗ trợ tài chính.

Những con số và chương trình minh họa này cho thấy đất nền là thị trường rộng, phân tán, khó để một vài doanh nghiệp lớn thao túng toàn bộ, đồng thời phản ánh sự đa dạng về chính sách bán hàng và tiềm năng đầu tư theo từng vùng.

Đô thị lớn và tỉnh lẻ - hai bức tranh khác nhau

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng Hà Nội có lợi thế lớn về vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, quỹ đất hạn chế, nên giá luôn ở mức cao. “Hà Nội hiện có nhiều tiềm năng phát triển mới như khu vực ven sông Hồng, Ba Vì, nếu được đầu tư bài bản sẽ trở thành điểm nhấn quốc gia. Trong khi đó, TP. HCM giá đất thấp hơn Hà Nội khoảng 50% ở nhiều phân khúc, nhưng vẫn giàu tiềm năng nhờ dư địa phát triển công nghiệp và đô thị vệ tinh”, ông Điệp nhận định.

Ông Lê Đình Chung chỉ ra: “Tại Hà Nội, đất phân lô ô tô vào được dao động 250 - 350 triệu đồng/m², đất trong ngõ khoảng 230 triệu đồng/m². Mức giá này đã rất cao, cơ hội đầu tư đột biến không còn nhiều. Nhiều nhà đầu tư dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi dư địa tăng giá còn lớn hơn”.

Ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh sự khác biệt trong chính sách bán hàng: “Ở Hà Nội, TP. HCM, chủ đầu tư thường bắt tay ngân hàng, hỗ trợ khách hàng trả trước khoảng 15%, phần còn lại vay. Ở tỉnh lẻ, điều này ít xảy ra, người mua chủ yếu phải thanh toán trực tiếp, nên chủ đầu tư thường dùng chiết khấu hoặc tặng quà để hút khách”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, Hà Nội và TP. HCM vẫn là thị trường “giữ giá trị” tốt nhất. Tuy nhiên, giai đoạn 2024 - 2025, đất nền đã tăng quá mạnh, có nơi tăng gấp đôi, nên dư địa ngắn hạn hạn chế. “Nhà đầu tư cần nhìn dài hạn, đặc biệt tại các khu vực quy hoạch trung tâm hành chính, kinh tế mới hoặc gắn với công nghiệp, du lịch”, ông Quê khuyến nghị.

Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam. ,cảnh báo: “Đa phần đất nền bị chi phối bởi đầu cơ. Khi nguồn cung hạn chế, một số nhóm có thể làm giá, đẩy rủi ro lên cao. Trong khi đó, căn hộ phục vụ nhu cầu thực, định giá minh bạch hơn”.

Ông Điệp kết luận: “Điều quan trọng nhất là động lực phát triển. Khi hạ tầng và chính sách được tháo gỡ, đất nền sẽ phát triển ổn định, doanh nghiệp và người dân cùng tham gia, tránh nguy cơ bị đầu cơ đẩy giá”.

Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư tung khuyến mãi để hút khách, nhà đầu tư cần tỉnh táo: ở đô thị lớn, cân nhắc dòng tiền và tiềm năng giữ giá; ở tỉnh lẻ, tính đến khả năng tăng giá dài hạn. Đất nền vẫn là kênh hấp dẫn, nhưng không phải nơi doanh nghiệp lớn có thể “quyết định tất cả".