Thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội nếu tuân thủ điều này

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” mới đây các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển mình, song vẫn đối mặt với không ít “điểm nghẽn”, từ quy trình pháp lý, chi phí đất đai đến năng lực thực thi ở các cấp địa phương.

Pháp luật thay đổi nhanh, cần thời gian để đồng bộ thực thi

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản thời gian qua đã đạt nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, các văn bản mới vẫn cần thêm thời gian để đi vào cuộc sống và đảm bảo tính ổn định, kế thừa.

Theo ông, một số nội dung như cơ chế định giá đất, phân cấp, phân quyền giữa các cấp quản lý vẫn còn thiếu thống nhất, khiến địa phương gặp khó khi áp dụng.

“Nếu có thêm hướng dẫn kỹ thuật và đào tạo chuyên môn kịp thời, các địa phương sẽ chủ động hơn, giúp rút ngắn quy trình phê duyệt và nâng cao tính minh bạch của thị trường”, ông Tuyến đề xuất.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho rằng chi phí đất đai đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án.

“Trước đây, chi phí đất khoảng 30% tổng mức đầu tư, nhưng nay có nơi tăng lên đáng kể, ảnh hưởng đến hiệu quả dự án và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, ông chia sẻ.

Ngoài ra, thời gian làm thủ tục vẫn kéo dài so với trước đây, khiến dòng vốn bị giam và chi phí tài chính tăng. Theo ông Hiệp, việc cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin và tăng cường trách nhiệm giải trình sẽ là giải pháp quan trọng giúp doanh nghiệp giảm chi phí, thúc đẩy nguồn cung mới ra thị trường.

Theo chuyên gia, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro nếu thị trường vận hành dựa trên kỷ luật, tính dự báo và niềm tin ổn định.

Ông Hiệp cũng lưu ý, trong quá trình phục hồi, cần chú ý cân đối quy hoạch và nhu cầu thực tế. “Một số địa phương quy hoạch diện tích lớn cho nhà ở nhưng chưa gắn với khả năng phát triển hạ tầng và dân số. Nếu không kiểm soát tốt, có thể dẫn tới dư cung cục bộ, gây lãng phí nguồn lực”, ông nói.

Theo ông Hiệp, việc điều tiết thị trường bằng công cụ tài chính - thuế khóa, cùng cơ chế quản lý minh bạch, ổn định sẽ giúp giá bất động sản phản ánh đúng giá trị thực, hạn chế tình trạng biến động bất thường.

Đánh giá về yếu tố quản trị, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng cải cách thủ tục là chủ trương đúng, nhưng để đạt hiệu quả, cần đi kèm với việc nâng cao năng lực đội ngũ ở cấp cơ sở. “Khi cán bộ nắm vững quy trình và có công cụ hỗ trợ phù hợp, tiến độ giải quyết thủ tục sẽ nhanh hơn, giúp dự án triển khai đúng kế hoạch”, ông nhận định.

Cảnh báo về rủi ro tín dụng, ông Hiệp cho rằng, nhiều dự án còn chưa kịp ký hợp đồng tín dụng thì đã có quy định tăng hệ số rủi ro, tăng lãi suất.

“Nếu tín dụng tiếp tục tăng nhanh trong khi quản lý rủi ro chưa chặt chẽ, nguy cơ “vỡ trận” tín dụng có thể xảy ra, gây tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản” ông Hiệp nói thêm.

Thị trường cần ổn định pháp lý và niềm tin dài hạn

TS. Nguyễn Minh Phong - Phó Vụ trưởng, Phó Ban Tuyên truyền lý luận (Báo Nhân Dân) nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển động tích cực nhưng vẫn cần thận trọng.

Theo ông, điểm đáng mừng là các dự án ngày càng minh bạch hơn, cơ chế quản lý dần hoàn thiện, song các rủi ro về tín dụng và quy hoạch vẫn cần được giám sát chặt để bảo đảm sự phát triển bền vững.

“Cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro nếu thị trường vận hành dựa trên kỷ luật, tính dự báo và niềm tin ổn định. Một khung pháp lý đồng bộ, nhất quán sẽ là nền tảng giúp bất động sản phát huy vai trò trụ cột của nền kinh tế”, ông Phong nhấn mạnh.

Nhận định về nguồn vốn phát triển thị trường bất động sản, ông Phong cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có dấu hiệu phục hồi tích cực, song để duy trì niềm tin, công tác kiểm tra và kiểm soát gian lận phải được thực hiện nghiêm túc. Các doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu cần rà soát lại năng lực, đảm bảo minh bạch, đồng thời được hỗ trợ bằng những cơ chế mềm dẻo hơn, chẳng hạn cho phép thương lượng lại nợ trong bối cảnh khó khăn.

Ông cũng chỉ ra, hệ thống pháp luật hiện nay đang trong quá trình điều chỉnh toàn diện, từ Hiến pháp đến các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu…

Đặc biệt, xác định giá đất vẫn là “nút thắt” lớn nhất đối với cả Nhà nước và doanh nghiệp. Thủ tục phê duyệt quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp phép xây dựng vẫn mất nhiều thời gian, kéo dài tiến độ dự án.

“Nếu những vướng mắc này không được xử lý triệt để, thị trường khó có thể vận hành thông suốt, minh bạch và đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư trong lẫn ngoài nước”, ông Phong nhấn mạnh.