Tăng trưởng tín dụng bất động sản cần "van an toàn"

Trong 8 tháng đầu năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản Việt Nam đã đạt mức kỷ lục 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng bất động sản Việt Nam đã đạt mức kỷ lục 4 triệu tỷ đồng trong 8 tháng đầu năm.

Tín dụng địa ốc bứt tốc

Con số này đánh dấu mức cao nhất trong nhiều năm, cho thấy dòng vốn đang chảy mạnh trở lại vào lĩnh vực bất động sản sau thời gian dài trầm lắng.

Theo báo cáo từ 14 ngân hàng thương mại cho thấy tổng dư nợ cho vay bất động sản đến tháng 6/2025 lên đến gần 891.000 tỷ đồng. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy mạnh bởi các gói vay lãi suất thấp từ các ngân hàng.

Điển hình, TPBank áp dụng lãi suất từ 3,6% đến 5,5% trong giai đoạn đầu. Các ngân hàng quốc doanh như Agribank, BIDV, Vietcombank cũng tung sản phẩm vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất chỉ quanh 5,5%/năm, kèm theo các điều kiện hấp dẫn.

Không chỉ người mua nhà được hưởng lợi, báo cáo tài chính quý 2/2025 của nhiều ngân hàng cũng chỉ ra dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đều tăng mạnh. Trong đó, PVcomBank có tỷ trọng cho vay bất động sản lên tới 36% tổng dư nợ; SHB, MB hay HDBank đều ghi nhận mức tăng trưởng hơn 20 – 30% trong nửa đầu năm. Theo S&I Ratings, tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng 9,9% so với đầu năm – mức cao nhất kể từ 2012, với bất động sản và chứng khoán là hai lĩnh vực dẫn đầu đà tăng.

Nguồn vốn dồi dào cùng chính sách ưu đãi kéo dài của chủ đầu tư đã góp phần đẩy giá nhà liên tục lên cao. Ảnh:VA

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, nguồn vốn dồi dào cùng với chính sách ưu đãi kéo dài của chủ đầu tư đã góp phần đẩy giá nhà đất liên tục lên cao, tạo mặt bằng giá mới. Bên cạnh đó, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu tín dụng. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động này là những dấu hiệu đáng lo ngại về thanh khoản và lệch pha nguồn vốn.

Cần cơ chế kiểm soát

TS Phạm Thế Anh – Trưởng khoa Kinh tế học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ, bất động sản Việt Nam từ lâu đã là “nam châm” hút vốn của nền kinh tế - nơi có tính chu kỳ và đầu cơ cao. Khi tín dụng được nới lỏng, dòng vốn lại chảy vào địa ốc thay vì sản xuất, khiến già nhà tăng nhanh hơn thu nhập và nhu cầu ở thực ngày càng xa vời. Điều này nếu kéo dài sẽ tích tụ rủi ro hệ thống và gây “méo mó” cấu trúc đầu tư.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết việc tín dụng bất động sản tăng mạnh phản ánh nhu cầu vốn gia tăng cùng với đà phục hồi của thị trường. Dù vậy, khi dòng tín dụng chảy vào bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung của nền kinh tế, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro về an toàn hệ thống.

Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng cần có thêm những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn. Tại nhiều quốc gia như Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, cũng như các nền kinh tế phát triển như Mỹ, Úc hay Canada, các ngân hàng trung ương đều áp dụng bộ công cụ thận trọng vĩ mô để kiểm soát tín dụng bất động sản. Các biện pháp này bao gồm giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, khống chế hạn mức tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, và tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản.

Tuy nhiên, TS Phạm Thế Anh cho rằng tại Việt Nam, các đề xuất quản lý tín dụng có những giới hạn nhất định. Chính sách khó tác động đến các nhà đầu cơ sử dụng vốn tự có, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, chưa đủ mạnh để xử lý hiện tượng "lướt sóng" khi nhiều nhà đầu cơ chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ, tạo cầu ảo và thu lợi nhanh từ chênh lệch giá.

Để phát huy hiệu quả, biện pháp kiểm soát tín dụng cần được phối hợp với chính sách thuế nhắm vào hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Các chính sách thuế có thể bao gồm thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản sở hữu và thuế lũy thoái theo thời gian nắm giữ, nhằm làm giảm động cơ mua bán mang tính đầu cơ và khôi phục sự lành mạnh của thị trường nhà ở cũng như hệ thống tài chính.