Lợi nhuận một số doanh nghiệp được dự báo vẫn “bùng nổ”: Hé lộ động lực bất ngờ phía sau

Thanh khoản duy trì ở mức thấp, giá giảm nhẹ

Theo MBS, lãi suất cao đang tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp. Người mua khó tiếp cận vốn vay hơn nên nhu cầu suy giảm, đặc biệt ở nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi triển khai dự án mới, đồng thời phải gánh áp lực chi phí tài chính với các dự án đang thực hiện.

Thanh khoản thị trường vì vậy duy trì ở mức thấp. Giá đất nền tại Hà Nội trong quý 1/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, còn giá nhà ở tại TP.HCM giảm khoảng 2%.

Dù vậy, thị trường vẫn xuất hiện một số tín hiệu tích cực như hành lang pháp lý dần hoàn thiện, nhiều vướng mắc được tháo gỡ. Ngoài ra, thông tin Đồng Nai có thể trở thành thành phố trực thuộc Trung ương cũng đang tạo thêm kỳ vọng về phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư.

Lợi nhuận “bùng nổ” nhờ yếu tố

Điểm đáng chú ý là dù thị trường trầm lắng, lợi nhuận của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn được dự báo tăng mạnh trong quý 1/2026. Tuy nhiên, theo MBS, mức tăng này không đến từ hoạt động bán nhà thông thường.

Thay vào đó, động lực chính lại đến từ các yếu tố mang tính “bất thường” như bán buôn dự án (chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án) hoặc ghi nhận lợi nhuận tài chính từ việc bán cổ phần.

Vì vậy, phần lớn doanh nghiệp còn lại trong ngành vẫn chỉ ghi nhận lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ.

Phát Đạt, Vinhomes tăng trưởng mạnh nhờ “deal” chuyển nhượng khủng

Trong nhóm tăng trưởng mạnh, Phát Đạt (PDR) là một trường hợp điển hình. MBS dự báo lợi nhuận sau thuế quý 1/2026 của doanh nghiệp này đạt khoảng 650 tỷ đồng, tăng tới 1.185% so với cùng kỳ. Cả năm 2026, lợi nhuận có thể đạt khoảng 1.005 tỷ đồng, tăng 95%.

Nguyên nhân chính đến từ việc PDR chuyển nhượng cổ phần tại một công ty sở hữu dự án Thuận An 1 và đã nhận khoảng 1.900 tỷ đồng tiền thanh toán đợt đầu ngay trong quý 1, qua đó tạo ra khoản lợi nhuận tài chính lớn.

Dự án Thuận An 1

Tương tự, Vinhomes (VHM) cũng được dự báo ghi nhận mức tăng trưởng đột biến với lợi nhuận quý 1/2026 đạt khoảng 19.556 tỷ đồng, tăng 627% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ thương vụ chuyển nhượng tại dự án Green Paradise, có giá trị ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 15% diện tích dự án.

Dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ.

Nhóm còn lại tăng trưởng thận trọng

Ở chiều ngược lại, phần lớn doanh nghiệp bất động sản khác chỉ ghi nhận mức tăng trưởng khiêm tốn.

Vincom Retail (VRE) được dự báo đạt khoảng 1.289 tỷ đồng lợi nhuận trong quý 1/2026, tăng 9% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại cải thiện. Tuy nhiên, do không còn khoản thu tài chính đột biến, lợi nhuận cả năm có thể giảm khoảng 7%, xuống còn 6.021 tỷ đồng.

Nam Long (NLG) dự kiến đạt 110 tỷ đồng lợi nhuận trong quý 1, tăng nhẹ 2%, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án như Waterpoint, Izumi City và Nam Long Cần Thơ. Tuy nhiên, số lượng bàn giao chưa nhiều nên mức tăng còn hạn chế.

Đất Xanh (DXG) được dự báo đạt 45 tỷ đồng trong quý 1, giảm 6% so với cùng kỳ do chưa có nhiều sản phẩm bàn giao, vẫn phụ thuộc vào hoạt động môi giới. Dù vậy, cả năm 2026, lợi nhuận của doanh nghiệp này có thể tăng 40%, đạt khoảng 320 tỷ đồng.

Khang Điền (KDH) dự báo ghi nhận kết quả tích cực hơn với lợi nhuận quý 1 ước đạt 150 tỷ đồng, tăng 23%, chủ yếu đến từ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia. Tuy nhiên, hoạt động bán hàng vẫn chưa thực sự sôi động do tác động của lãi suất cao và yếu tố mùa vụ.

Như vậy, theo MBS, bức tranh lợi nhuận tăng mạnh của một số doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2026 thực chất không phản ánh sự phục hồi rõ rệt của thị trường.

Thay vào đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ các thương vụ chuyển nhượng dự án quy mô lớn hoặc nguồn thu tài chính đột biến. Trong khi đó, hoạt động bán nhà – yếu tố cốt lõi của ngành – vẫn gặp nhiều khó khăn do thanh khoản yếu và chi phí vốn cao.

Điều này cho thấy, trong ngắn hạn, lợi nhuận ngành bất động sản có thể tiếp tục biến động mạnh và phụ thuộc vào các yếu tố bất thường, thay vì đến từ sự cải thiện bền vững của nhu cầu thị trường.