Soi lượng hàng tồn kho của các ông lớn bất động sản nhà ở

Nhiều doanh nghiệp địa ốc có lượng hàng tồn kho khủng

Nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản nhà ở hiện đang ghi nhận mức tồn kho rất cao, phần lớn tập trung vào quỹ đất, dự án đang triển khai và sản phẩm chưa bán được.

Đứng đầu danh sách doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn nhất là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL). Giá trị hàng tồn kho của Novaland ở mức 150.533 tỷ đồng, tăng 3.505 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm gần 95%, khoảng 142.691 tỷ đồng với các dự án như Aqua City, Novaworld Hồ Tràm, The Grand Manhattan... Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành (7.716 tỷ đồng) và hàng hóa bất động sản (100 tỷ đồng), hàng hoá khác (25 tỷ đồng).

Theo sau là Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) – đơn vị thành viên của Tập đoàn Vingroup. Báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2025 cho thấy, đến ngày 30/6/2025, lượng hàng tồn kho của Vinhomes đạt 80.210 tỷ đồng, tăng mạnh 46% so với cuối năm trước.

Phần lớn đến từ bất động sản để bán đang xây dựng với giá trị là 53.264 tỷ đồng. Chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Tiếp đến là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang với 17.999 tỷ đồng; bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành là 6.510 tỷ đồng; bất động sản mua để bán 129 tỷ đồng và hàng tồn kho khác 2.305 tỷ đồng.

Cũng góp mặt trong danh sách là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) với lượng hàng tồn kho đạt 23.007 tỷ đồng, tăng 829 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Phần lớn hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang tập trung ở các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (Mega Township) với 8.146 tỷ đồng; Bình Trưng - Bình Trưng Đông 4.639 tỷ đồng; Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông 3.725 tỷ đồng; Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A 1.865 tỷ đồng; Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 với 1.451 tỷ đồng… Đáng chú ý, phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản tại các dự án trên đã được thế chấp cho các khoản vay.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tại ngày 30/6 hàng tồn kho của NLG đạt 17.967 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản. Cụ thể, dự án Izumi (8.677 tỷ đồng); dự án Waterpoint (6.855 tỷ đồng); dự án tại Cần Thơ (1.292 tỷ đồng); dự án Ehome Hải Phòng (351 tỷ đồng)…

Còn Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) có hàng tồn kho đạt 14.133 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Chủ yếu là bất động sản dở dang với giá trị hơn 9.800 tỷ đồng; bất động sản thành phẩm 3.723 tỷ đồng; bất động sản hàng hoá 554 tỷ đồng; hàng hoá 23 tỷ đồng và công cụ, dụng cụ là 3,5 tỷ đồng.

Đối với Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) ghi nhận hàng tồn kho là 14.106 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2024.

Hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thời, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản: The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng); Thuận An 1 - 2 (3.124 tỷ đồng); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng); Bắc Hà Thanh (1.556 tỷ đồng); Phước Hải (1523 tỷ đồng)...

Theo các chuyên gia bất động sản, lượng hàng tồn kho tăng mạnh tại nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn phản ánh bức tranh không mấy sáng sủa của thị trường trong giai đoạn này. Bởi nó cho thấy dòng tiền đang bị "giam" ngày càng lớn trong các tài sản chưa thể chuyển hóa thành doanh thu.

Điểm chung của lượng hàng tồn kho này là phần lớn đều nằm ở quỹ đất và dự án đang xây dựng dở dang, phản ánh chiến lược phát triển dài hạn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro ngắn hạn nếu thị trường tiếp tục trầm lắng.