Sau sáp nhập thị trường văn phòng TP.HCM với quỹ đất tăng mạnh sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư

Trong báo cáo mới đây, Savills Việt Nam ghi nhận đến quý 2/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 2,9 triệu m2, tăng nhẹ theo quý nhờ sự gia nhập của một số dự án hạng C ngoài trung tâm.

Do nguồn cung mới còn hạn chế, tình hình hoạt động của thị trường duy trì ổn định với giá thuê trung bình đạt 843.000 đồng/m2/tháng và công suất cao ở mức 88%.

Nguồn cung ổn định, thị trường giữ nhịp tăng trưởng

Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy chỉ số hiệu suất văn phòng của TP.HCM đã duy trì trong khoảng 96-98 điểm suốt ba năm qua. Quý 2/2025 ghi nhận mức 96 điểm, phản ánh sự ổn định của thị trường bất chấp nguồn cung bổ sung hạn chế.

Nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ các ngành then chốt như công nghệ thông tin, tài chính - ngân hàng, và vận tải biển. Đây là những lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng ổn định, đóng vai trò xương sống trong quá trình phát triển của thành phố.

Sự kiện sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội hình thành các trục phát triển mới, với khả năng tạo thêm quỹ đất và thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng với thị trường văn phòng TP.HCM đang trong tình trạng nguồn cung hiện tại còn hạn chế.

Sau sự kiện sáp nhập địa giới hành chính, thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc văn phòng được dự báo sẽ hưởng lợi đáng kể. Ảnh: Duy Khánh

Dự kiến từ nay đến cuối năm 2027, thành phố sẽ bổ sung khoảng 234.000 m2 văn phòng mới, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu vực lõi trung tâm và phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm, trong các cụm văn phòng hiện hữu. Nguồn cung mới này không chỉ giúp giải tỏa áp lực ngắn hạn mà còn cho thấy dư địa phát triển mạnh mẽ đối với các dự án chất lượng cao trong giai đoạn tới.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê Thương mại Savills TP.HCM cho biết, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, tác động lớn nhất đối với thị trường văn phòng trong TP.HCM là việc định hình lại “trung tâm”. Khi ranh giới hành chính thay đổi, một số khu vực trước đây được coi là vùng ven như Nam TP.HCM, Thủ Thiêm hay Thủ Đức có thể được đưa vào phạm vi trung tâm mở rộng.

Do đó, khái niệm CBD (Central Business District) trở nên rộng hơn, giảm sự phụ thuộc vào Quận 1 và Quận 3 (cũ). Từ đó, cấu trúc cung - cầu văn phòng có sự thay đổi, không còn tập trung quá nhiều vào khu vực CBD truyền thống mà có thể phân bổ đều hơn tại các trung tâm mở rộng.

Điều này cũng mang đến cho doanh nghiệp nhiều lựa chọn hơn giữa trung tâm cũ và mới. Khi xét đến toàn diện, sự cách biệt giữa các tòa nhà văn phòng trong trung tâm cũ và khu mở rộng hiện nay không còn quá chênh lệch. Chẳng hạn như việc chọn đặt văn phòng ở Thủ Thiêm có thể được ưu tiên thay vì Quận 1 (cũ) nhờ giá thuê hấp dẫn hơn trong khi chất lượng tòa nhà vẫn cao cấp, hiện đại và vẫn địa chỉ trung tâm.

Triển vọng tích cực cho thị trường văn phòng TP.HCM

Báo cáo trước đó của Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung ở khu vực trung tâm (CBD), đánh dấu một sự dịch chuyển đáng kể trên thị trường khi các chủ đầu tư buộc phải phát triển các dự án văn phòng giá phải chăng hơn tại các khu vực xa trung tâm.

Hãng nghiên cứu thị trường này lý giải sự thiếu vắng nguồn cung hạng B mới tại khu CBD TP.HCM đến từ nhiều nguyên nhân.

Đầu tiên, chi phí đất và xây dựng tăng cao khiến các chủ đầu tư khó triển khai dự án với mức giá phù hợp cho phân khúc hạng B.

Thứ hai, quỹ đất phù hợp cho phát triển hạng B hiện rất hạn chế, trong khi phần lớn nguồn cung gần đây tập trung vào phân khúc hạng C hoặc thấp hơn. Các tòa nhà hạng B thường yêu cầu diện tích sàn mỗi tầng từ 600 - 1.000 m2, tức cần diện tích đất tối thiểu khoảng 1.300 - 1.500 m2 để bảo đảm thiết kế hiệu quả. Đây là một yêu cầu rất khó đáp ứng tại khu CBD...

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, cho biết nhu cầu đối với không gian văn phòng tầm trung tiếp tục là động lực chính tại khu CBD, với các tòa nhà hạng B hoạt động rất tốt trong 5 năm qua, nhưng nguồn cung lại chưa theo kịp nhu cầu.

Đơn vị này cũng nhấn mạnh rằng 60% tòa nhà văn phòng hiện hữu tại khu CBD được xây dựng trước năm 2015, cho thấy nhu cầu cấp thiết phải cải tạo để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và chất lượng hiện đại.

Theo ông Crane, điều này vừa tạo ra thách thức, vừa mở ra cơ hội. Nguồn cung hạng B trong tương lai hiện tập trung 60% tại khu Nam TP.HCM và có tiềm năng tiếp tục hoạt động tốt do sự hạn chế tại khu vực CBD.

“Tôi có niềm tin lớn vào các khu vực khác với những dự án mới, chất lượng cao hơn, đặc biệt là những nơi có lực lượng lao động dồi dào và được cải thiện về hạ tầng”, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam nhấn mạnh.

Bà Quỳnh của Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khi nhu cầu thuê duy trì ổn định còn nguồn cung hạn chế, việc hình thành các cụm văn phòng ngoài khu vực CBD truyền thống cùng xu hướng mở rộng không gian làm việc linh hoạt sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường. Triển vọng trung và dài hạn của thị trường văn phòng TP.HCM vẫn tích cực, với sự dịch chuyển về địa lý và tiêu chuẩn chất lượng dự kiến là những yếu tố định hình chính trong giai đoạn tới.