Sắp giảm sâu tiền chuyển mục đích đất: Người dân mừng, giới đầu cơ lo

Bộ Tài chính hiện đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định quy định chi tiết tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2026. Trong bối cảnh thời gian chuẩn bị rất gấp, các bộ ngành đang khẩn trương xây dựng quy định nhằm đảm bảo kịp ban hành trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực.

Cơ chế giảm mức thu tiền sử dụng đất đang được xem là bước đi cần thiết để đảm bảo an sinh, giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Theo Điều 10 của dự thảo Nghị quyết, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (hoặc đất vườn ao gắn liền đất ở nhưng bị tách thửa trước 1/7/2014) sang đất ở thì sẽ được áp dụng mức thu ưu đãi: Chỉ thu 30% chênh lệch giá đất ở – nông nghiệp đối với phần diện tích trong hạn mức; Thu 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; Thu 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá mức trên.

Dự thảo Nghị định của Bộ Tài chính tiếp tục quy định rõ hơn nguyên tắc áp dụng, đặc biệt là giới hạn ưu đãi chỉ một lần trên một thửa đất cho một hộ gia đình, cá nhân. Nếu một người sở hữu nhiều thửa đất ở nhiều địa phương, chỉ được chọn 01 thửa để hưởng ưu đãi; các thửa còn lại phải nộp 100% chênh lệch.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh nội dung này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản tán thành và đánh giá cao quy định tại dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai cũng như tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết.

Luật sư Đỉnh cho biết, đây là giải pháp đã được Bộ Tài chính đưa ra hồi tháng 9/2025 khi trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, các chính sách tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ hồi tháng 9 đã được lồng ghép vào Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ vướng mắc của Luật Đất đai.

Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì người sử dụng đất được giảm tiền sử dụng đất theo hướng chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; 50% mức chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.

Lấy dẫn chứng rõ hơn, ông Đỉnh cho biết, nếu người dân có 1000m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc địa bàn tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m2. Người dân muốn chuyển 1000m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì: Với 200m2 đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; với 200m2 tiếp theo, người dân phải nộp 50% mức chênh lệch; với 600m2 cuối cùng, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.

“Đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng), nhằm bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời, việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 01 thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 02 lần hạn mức giao đất ở; quy định này đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách (tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi “bán” kiếm lời”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ.

Bên cạnh đó, Luật sư Đỉnh cũng tán thành và đánh giá cao một quy định ở điều khoản chuyển tiếp. Cụ thể, theo dự thảo, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 01/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (ngày 01/01/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi.

Đó là nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và nếu số tiền tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được hoàn trả bằng tiền…

“Đây là quy định “hồi tố” rất nhân văn và đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và những người chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nói.