Một phân khúc tại Hà Nội: Cung càng tăng, giá càng đắt

Dù liên tục đón nhận nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp phân khúc này vẫn không ngừng tăng cao.

Theo báo cáo quý 2/2025 của CBRE, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 5.180 căn hộ mới mở bán, gấp đôi quý 1. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mở bán đạt 10.760 căn, vượt xa nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung này phần lớn lại đến từ các dự án cao cấp tại đại đô thị, đẩy giá sơ cấp trung bình toàn thị trường lên gần 80 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Những khu vực vốn quen với mặt bằng giá vừa túi tiền như Hà Đông, Hoàng Mai giờ đây cũng chứng kiến các dự án mới “nhảy vọt” lên ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp với mức giá 40-50 triệu đồng/m2 đang dần biến mất khỏi bản đồ nhà ở Thủ đô.

Ngược lại, giá thứ cấp chỉ tăng nhẹ, dao động trung bình 50 triệu đồng/m2, khiến khoảng cách giá sơ cấp – thứ cấp ngày càng rộng.

Tỷ lệ hấp thụ giảm so với cùng kỳ

Theo số liệu của đơn vị này, tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý 2/2025 đạt gần 5.180 căn, tăng mạnh so với quý 1 nhưng vẫn giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 60%, thấp hơn so với mức 70% của năm 2024.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư khi mức giá chào bán ngày càng cao, buộc người mua phải cân nhắc kỹ về chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ hậu mãi và giá trị thực tế tương xứng với khoản tiền bỏ ra.

Hà Nội hiện có nhiều dự án chuẩn bị ra mắt tại Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên... Tổng nguồn cung mới trong cả năm 2025 được dự báo có thể cán mốc 31.000 căn hộ, vượt cả năm ngoái.

Vì liên tục lập đỉnh mới, giá căn hộ Hà Nội ngày càng thu hẹp khoảng cách đáng kể với TP.HCM. Theo dữ liệu từ One Mount Group, giá sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức 80 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM là khoảng 89 triệu đồng/m2, tức mức chênh lệch chỉ còn 9 triệu đồng, giảm một nửa so với đầu năm 2024.

Lý giải cho sự rút ngắn này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount cho biết, “Hà Nội không có thêm dự án trung cấp nào trong quý 2, trong khi TP.HCM lại có thêm 2 dự án phân khúc này, chiếm 42% nguồn cung mới. Nhờ đó, giá TP.HCM gần như đi ngang, còn giá Hà Nội tiếp tục bứt tốc”.

Ngoài ra, Hà Nội còn có tới 4 dự án hạng sang mới ra mắt trong quý, giá bán đều trên 80 triệu đồng/m2, góp phần “đội” giá trung bình lên đáng kể. Trong khi đó, các căn hộ giá dưới 65 triệu đồng/m2 tại Hà Nội gần như chỉ xuất hiện tại khu vực Văn Giang (Hưng Yên) hoặc vùng ven sông Hồng.

Tuy giá ngày càng leo cao, lực cầu trên thị trường vẫn được đánh giá là tích cực. Các đơn vị nghiên cứu thị trường cùng nhận định, nếu sức mua duy trì ổn định trong 6 tháng cuối năm, mặt bằng giá chung cư, đặc biệt tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng. TP.HCM được kỳ vọng sẽ tiệm cận mốc 100 triệu đồng/m2 nếu loạt dự án cao cấp mở bán thành công...