Hé lộ vùng giá thấp của thị trường bất động sản Hà Nội

Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển với mục tiêu giảm áp lực cho khu vực nội đô, mở rộng các cực tăng trưởng mới và tạo lập những đô thị có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Nhận định trên được đưa ra tại Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 2/6.

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã giúp Hà Nội đạt được những bước phát triển đáng kể, nhưng đồng thời cũng tạo ra áp lực lớn đối với hệ thống hạ tầng, dân số và môi trường sống.

Theo ông Đính, khu vực trung tâm thành phố đang phải đối mặt với tình trạng quá tải hạ tầng giao thông, mật độ dân cư cao, thiếu không gian sống chất lượng và mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang.

Trong bối cảnh hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ và các khu vực phát triển mới dần hình thành, tiêu chí lựa chọn bất động sản của người mua cũng đang thay đổi đáng kể.

Mê Linh hiện được nhiều chuyên gia xem là vùng giá thấp của Hà Nội.

Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư và người mua nhà ngày càng chú trọng đến chất lượng môi trường sống, hệ sinh thái tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và năng lực vận hành dự án.

Ông cũng cho rằng thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển khác, nơi giá trị tài sản không còn được quyết định bởi những cơn sốt ngắn hạn hay các kỳ vọng mang tính đầu cơ. Thay vào đó, giá trị bất động sản phải được hình thành trên nền tảng pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu sử dụng thực tế.

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ khi chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa cực, đa trung tâm.

Theo ông Kiên, mục tiêu của quá trình này là giảm tải cho khu vực nội đô, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới có khả năng dẫn dắt sự phát triển về kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn. Những khu vực có lợi thế về vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối vùng và hiện diện các hành lang kinh tế, công nghiệp, logistics đang dần trở thành động lực phát triển mới của Thủ đô.

Ở góc độ quy hoạch, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng phát triển đô thị trong giai đoạn mới không chỉ là xây dựng thêm nhà ở mà phải hướng đến việc tạo lập những không gian sống hoàn chỉnh, bảo đảm sự hài hòa giữa phát triển kinh tế, bảo tồn bản sắc văn hóa và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Lợi thế nào cho vùng giá thấp của Hà Nội?

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng trong cấu trúc phát triển mới của Thủ đô, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một không gian chiến lược nhờ lợi thế kết nối với các tuyến giao thông huyết mạch, hệ thống khu công nghiệp, trung tâm logistics và mạng lưới đô thị vệ tinh.

Dự án vành đai 4 vùng Thủ đô đoạn qua Mê Linh

Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy trong 5 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội đạt hơn 1.400 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 56%, phản ánh nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.

Đáng chú ý, Mê Linh hiện được nhiều chuyên gia gọi là vùng giá thấp của Hà Nội. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, trong khi giá bất động sản thấp tầng tại khu vực Trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây đang dao động từ 480 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2, Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m2 và các dự án dọc các tuyến vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m2 thì nhiều dự án thấp tầng tại Mê Linh mới ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m2.

Theo bà Miền, mặt bằng giá này chỉ tương đương khoảng 1/3 đến 1/2 các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực Trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây.

Các chuyên gia nhận định khoảng cách giá hiện nay phản ánh dư địa phát triển còn tương đối lớn của khu vực phía Bắc Hà Nội trong dài hạn. Tuy nhiên, giá trị bền vững sẽ không đến từ kỳ vọng tăng giá đơn thuần mà phải được hỗ trợ bởi quá trình hoàn thiện hạ tầng, hình thành cộng đồng dân cư và phát triển hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 cùng hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối giữa phía Bắc Hà Nội với khu vực trung tâm.

Đây được xem là nền tảng quan trọng để hình thành các đô thị hiện đại, đa chức năng và phát triển bền vững trong tương lai.

Ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land cho biết xu hướng đầu tư trên thị trường đang thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực tế, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn.

Các chuyên gia đều cho rằng quá trình tái cấu trúc không gian phát triển của Hà Nội mới chỉ bắt đầu. Trong giai đoạn tới, hạ tầng kết nối, chất lượng quy hoạch và khả năng tạo lập môi trường sống thực chất sẽ là những yếu tố quyết định sức hút của từng khu vực và từng dự án bất động sản.