Lời cảnh báo từ thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chúng ta đang phải đối diện với một thực tế, thị trường bất động sản không chỉ chi phối kinh tế, mà còn đang trực tiếp ảnh hưởng đến cả những quyết định riêng tư nhất của mỗi gia đình – chuyện sinh con.

Khi giấc mơ an cư trở thành rào cản sinh con

Theo Bộ Y tế, tổng tỷ suất sinh ở Việt Nam đã giảm xuống mức 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024, thấp nhất trong lịch sử. Con số này từng là 2,01 vào năm 2022. Cùng thời điểm đó, giá nhà, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, liên tục lập đỉnh mới: chỉ trong giai đoạn 2019-2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng tới 70%, còn TP.HCM gần 37%.

Hai đường biểu đồ – giá nhà tăng và tỷ suất sinh giảm đang song hành như những đường thẳng đối lập. Theo đó, dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), gánh nặng tài chính khi mua nhà đã tăng lên đáng kể. Năm 2014, giá căn hộ trung bình cho một gia đình là 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng vào giữa năm 2025 sau khi điều chỉnh theo lạm phát (trung bình khoảng 3,5%). Trong khi giá bán trung bình năm 2025 là 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với giá trị thực quy đổi của năm 2014. Trong bối cảnh đó, nhiều cặp vợ chồng buộc phải trì hoãn sinh con, hoặc sinh ít con hơn, vì không đủ điều kiện tài chính để nuôi dạy.

Chỉ trong giai đoạn 2019-2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng tới 70%, còn TP.HCM gần 37%.

Một nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ từng chỉ ra: khi giá nhà tăng 10% thì tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm khoảng 1% ở khu vực đô thị. Câu chuyện này gần như đang diễn ra tại Việt Nam.

Tuy nhiên, câu chuyện cũng có hai mặt. Theo ông Nguyễn Văn Đính, với những gia đình đã có bất động sản, giá nhà tăng lại tạo cảm giác “giàu lên”, từ đó thúc đẩy họ sinh nhiều con hơn. Nhưng điều này chỉ đúng với một bộ phận nhỏ giàu có, trong khi phần đông người dân, vốn chưa có nhà lại ngày càng khó tiếp cận, và chính họ mới là lực lượng lao động trẻ cần khuyến khích sinh con.

Ông Đính nhắc lại, giai đoạn 2001-2003 và 2006-2008, khi thị trường bất động sản “sốt nóng”, tín dụng được nới lỏng, tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, tỷ suất sinh cũng tăng. “Lúc đó, việc mua nhà dễ dàng hơn nhờ dòng tiền rẻ. Gia đình trẻ cảm thấy yên tâm tài chính để lập gia đình, sinh thêm con. Đây là minh chứng rõ ràng rằng, chính sách nhà ở và khả năng tiếp cận tín dụng có liên quan mật thiết đến kế hoạch hóa gia đình,” ông nói.

Theo ông Đính, nhà ở không phải nguyên nhân duy nhất dẫn đến việc giảm tỷ suất sinh. “Chúng ta phải thừa nhận có nhiều yếu tố khác như thay đổi về quan niệm sống, áp lực công việc, lối sống đô thị… Nhưng rõ ràng, chi phí nhà ở cao đã trở thành một rào cản lớn, thậm chí là yếu tố quyết định trong việc các gia đình trì hoãn sinh con,” ông nhấn mạnh.

VARS IRE cũng dự báo, trong dài hạn, giá nhà ở đô thị khó có thể giảm sâu. Điều này đồng nghĩa với việc tỷ suất sinh nhiều khả năng sẽ tiếp tục suy giảm, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Nhiều cặp vợ chồng trẻ không dám sinh con vì giá nhà tăng nhanh gây áp lực tài chính. Ảnh minh hoạ

Cần một chiến lược đồng bộ từ chính sách nhà ở đến dân số

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, muốn giải quyết đồng thời cả bài toán nhà ở lẫn dân số, Việt Nam cần một chiến lược đồng bộ và dài hạn. Trước hết, phải đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đây không chỉ là chính sách an sinh, mà còn là một phần trong chiến lược dân số, giúp người trẻ có chỗ an cư để yên tâm lập gia đình và sinh con. Song song với đó, cần sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia theo mô hình quốc tế, nhằm hỗ trợ tín dụng và cung cấp nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình – những người đang ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu nhà.

Một nhiệm vụ cấp bách khác là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để “giải cứu” hàng nghìn dự án đang đắp chiếu. Khi nguồn cung bị ứ đọng, giá nhà sẽ bị đẩy lên cao, tạo thêm rào cản cho các gia đình trẻ. Việc khơi thông nguồn cung này không chỉ góp phần giảm áp lực giá mà còn kích thích tăng trưởng kinh tế. Ngoài ra, chính sách tín dụng cũng cần được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, đặc biệt là dành gói lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, qua đó tạo điều kiện để họ an cư, lập nghiệp.

“Trong bối cảnh tỷ suất sinh đã rơi xuống mức thấp kỷ lục, nếu không có chính sách kịp thời để kiểm soát chi phí nhà ở, Việt Nam sẽ đối diện nguy cơ già hóa dân số nhanh mà thiếu lực lượng lao động kế cận. Khi đó, bài toán kinh tế – xã hội sẽ còn nan giải hơn nhiều so với hiện nay,” ông Đính cảnh báo.

Ông nhấn mạnh, bất động sản và kế hoạch hóa gia đình không phải hai lĩnh vực tách biệt. Chúng đang đan xen và tác động lẫn nhau. Giải quyết được bài toán nhà ở, đồng nghĩa với việc Việt Nam đang tạo nền tảng bền vững cho sự phát triển dân số và nguồn nhân lực trong tương lai.