Hàng nghìn căn hộ sắp ra mắt, giá nhà Hà Nội có "hạ nhiệt"?

Chuyên gia Savills dự báo trong 6 tháng cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có khoảng 11.500 căn hộ mới chào bán, chủ yếu ở phân khúc hạng A và B.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, đã có những chia sẻ chuyên sâu về rào cản nguồn cung, triển vọng giá nhà cũng như các giải pháp để thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn.

Nguồn cung tăng nhưng chưa thể bùng nổ

Theo bà Hằng, việc Quốc hội ban hành đồng loạt các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và đưa vào hiệu lực từ tháng 8/2024 là nền tảng lớn cho thị trường. Tuy nhiên, để các quy định này đi vào thực tế, vẫn cần thêm thời gian ban hành văn bản hướng dẫn, triển khai đồng bộ.

Thực tế, nhiều dự án ở Hà Nội hiện nay vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đây đều là các bước không thể rút ngắn nếu muốn đảm bảo minh bạch và tuân thủ đúng quy trình. Chính “độ trễ” này khiến nguồn cung chưa thể bùng nổ ngay lập tức, dù tiến độ xử lý thủ tục đã được đẩy nhanh.

Chuyên gia Savills dự báo trong 6 tháng cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có khoảng 11.500 căn hộ mới chào bán, chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc vừa túi tiền vốn được nhiều người mua để ở quan tâm.

Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh. Giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo áp lực điều chỉnh giá ở những khu vực có quỹ đất lớn và hạ tầng chưa đồng bộ.

Ngược lại, tại những dự án nằm trong khu vực vành đai 2 – vành đai 3, sở hữu vị trí chiến lược và do các chủ đầu tư uy tín phát triển, giá bán nhiều khả năng vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng nhẹ. “Thay vì chứng kiến một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ thấy sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và chất lượng dự án,” bà Hằng nhấn mạnh.

Bài toán giá nhà, FDI và tác động từ hạ tầng giao thông

Một yếu tố quan trọng đang chi phối mặt bằng giá nhà ở Hà Nội là chi phí sử dụng đất. Tỷ trọng lớn của chi phí này trong giá thành khiến việc điều chỉnh về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân gặp khó. Theo bà Hằng, nếu chi phí đất được tính toán hợp lý, hài hòa lợi ích Nhà nước – doanh nghiệp, giá nhà có thể giảm đáng kể.

Bên cạnh đó, Hà Nội đang đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, phát triển hạ tầng và thí điểm nhiều dự án mới ở khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5. Khi những nguồn cung này ra mắt, mặt bằng giá dự báo sẽ có sự dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.

Giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Ở khía cạnh vốn đầu tư nước ngoài (FDI), nền tảng vĩ mô của Việt Nam – bao gồm dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, thu nhập ngày càng cải thiện tiếp tục là “nam châm” thu hút nhà đầu tư quốc tế. Thực tế, FDI vào phân khúc nhà ở đã xuất hiện tại Hà Nội, TP.HCM và Hải Phòng. Song, để tạo cú hích mạnh hơn, theo chuyên gia Savills, cần rút ngắn và minh bạch quy trình cấp phép, phê duyệt dự án. “Tốc độ chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để giữ chân và thu hút dòng vốn quốc tế,” bà Hằng nhấn mạnh.

Một điểm đáng chú ý khác là định hướng phát triển giao thông công cộng, song song với hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô. Đây là quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị, chắc chắn ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm. Tuy nhiên, theo bà Hằng, điều này không đồng nghĩa với tác động tiêu cực đến giá trị bất động sản.

“Bản chất của bất động sản gắn liền với nhu cầu sử dụng. Nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau,” bà Hằng phân tích. Ở một số khu vực đặc thù như phố cổ, nếu quy hoạch và khai thác tốt cho các mục đích du lịch, thương mại, giá trị bất động sản thậm chí có thể gia tăng.

Từ góc nhìn của Savills, thị trường Hà Nội trong những năm tới sẽ không diễn biến theo một chiều. Thay vào đó là sự phân hóa sâu sắc: các dự án chất lượng cao, vị trí chiến lược sẽ tiếp tục duy trì sức hấp dẫn và giữ giá, trong khi một số khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ có thể chứng kiến sự điều chỉnh.

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội vẫn rất cao, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường. Tuy nhiên, để thị trường vận hành cân bằng hơn, cần song hành nhiều giải pháp: kiểm soát chi phí đất, đẩy nhanh thủ tục pháp lý, mở rộng ưu đãi cho phân khúc vừa túi tiền, đồng thời nâng cấp hạ tầng giao thông và dịch vụ đô thị.

Trong bức tranh này, cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều có cơ hội nếu biết lựa chọn sản phẩm phù hợp. Nửa cuối 2025 và giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ là thời điểm bản lề, khi nguồn cung dồi dào trở lại, góp phần đưa thị trường Hà Nội vào quỹ đạo phát triển minh bạch, đa dạng và bền vững hơn.