Giá đất tăng cao làm giảm lợi thế thu hút đầu tư

Sở NN&MT Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Theo đó, bảng giá đất mới được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính. Trong đó giá đất cao nhất tại quận Hoàn Kiếm dự kiến trên 702 triệu đồng/m², các khu vực ngoại thành tăng 16 – 26%.

Dự thảo xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, với mức tăng cao nhất lên tới 26% tại một số khu vực ngoại thành.

Tăng giá đất, áp lực chi phí đầu vào

Việc điều chỉnh bảng giá đất để phản ánh sát thực tế thị trường được xem là cần thiết, song lại đang tạo nên không ít tranh luận trái chiều. Nhiều ý kiến cho rằng mức giá mới được đề xuất là quá đắt, đặc biệt ở khu vực trung tâm, khiến nỗi lo về khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai của người dân lại càng lớn. Với tốc độ tăng giá này, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân đang ngày càng xa vời.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng bảng giá đất nên phản ánh mức giá phổ biến, không phải giá cao nhất của thị trường. Nếu nâng bảng giá lên quá nhanh để tiệm cận thị trường nhưng không tính đến khả năng chi trả thì người dân, Nhà nước và doanh nghiệp đều gặp khó. Khi giá đất tăng mạnh, chi phí sử dụng đất sẽ tăng theo; trong khi các nhà đầu tư chịu áp lực vốn lớn hơn, còn người dân lại khó tiếp cận nhà ở.

Ông Võ cũng nhận định việc chia bảng giá theo 17 khu vực thay vì 30 quận, huyện như trước có thể thu hẹp chênh lệch giữa bảng giá và giá thị trường, song cũng làm gia tăng phân hóa giữa khu vực nội đô và ngoại thành.

Theo các chuyên gia, bảng giá đất còn được xem là “đòn bẩy tâm lý” trên thị trường. Trong các lần điều chỉnh trước, việc tăng bảng giá từng dẫn đến hiệu ứng dây chuyền khiến giá nhà ở thương mại, giá đấu giá đất đều tăng theo.

Ở bảng giá đất hiện hành (giai đoạn 2020 - 2024), mỗi quận/huyện được áp dụng 4 mức vị trí (mặt tiền, hẻm chính, hẻm phụ và khu vực sâu), thuận tiện quản lý nhưng gây ra bất cập khi một tuyến phố nằm giữa hai quận có thể chênh lệch giá đến hằng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Dự thảo mới sẽ khắc phục điều đó bằng cách gom các khu vực có đặc điểm đô thị tương đồng, ví dụ quanh vành đai 3 gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông.

Những tác động dây chuyền

Dù vậy, hệ quả là sự phân hóa mạnh hơn giữa khu vực giá cao và khu vực giá thấp. Ở trung tâm, giá chỉ tăng nhẹ để giữ ổn định, nhưng vùng ven lại tăng mạnh có thể khiến chi phí đền bù, đấu giá, đầu tư dự án tăng theo.

Việc điều chỉnh bảng giá đất tăng có thể làm giá nhà bị đẩy lên cao. Ảnh:VA

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ: “Ngân sách địa phương có thể phải chi nhiều hơn cho các dự án công. Trong khi đó, doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ tính lại giá đầu vào, còn người dân mua nhà cuối cùng vẫn là người trả tiền”.

Nếu giá đất ngoại thành tăng 25 – 26%, sức hấp dẫn đầu tư sẽ giảm, ảnh hưởng đến kế hoạch giãn dân khỏi khu vực nội đô và khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm. Thị trường có thể bước vào “vòng lặp vô tận”: giá đất tăng – giá nhà tăng – khan hiếm nguồn cung – tiếp tục tăng giá.

Giá đất theo bảng giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thu hút các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết Luật Đất đai đã đặt ra nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa thật sự phản ánh lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp thuê đất và doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hiệp nêu ra thực trạng một số dự án trong cùng một khu vực, thửa đất nhưng giá đất có thể tăng đến 40% chỉ trong vòng 4 tháng, vượt xa tốc độ lạm phát. Điều này gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp bởi chi phí đầu vào tăng nhanh và liên tục. Khi giá đất tăng cao như vậy, số lượng dự án có thể sụt giảm, khiến nguồn thu bền vững của địa phương không được đảm bảo. Đặc biệt, giá đất có thể tăng không kiểm soát, làm mất đi lợi thế thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam.