Cảnh báo rủi ro khi giá đất tăng cao

Nhiều dự báo được đưa ra khi mức giá đất đề xuất tăng nhiều lần.

Điều gì sẽ xảy ra khi giá đất tăng cao?

Điểm đáng chú ý nhất là mức giá đề xuất tại nhiều khu vực tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất hiện hành. Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, bảng giá đất là một công cụ cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến quản lý nhà nước, nghĩa vụ tài chính, nguồn thu ngân sách và đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất không thể làm theo cách “nhảy vọt đột ngột” mà cần có lộ trình, phân vùng, nguyên tắc, tính toán khoa học và kiểm soát tác động thực tế lên từng nhóm đối tượng.

Trước đó, ngày 29/10/2025, VARS IRE đã tổ chức chương trình thảo luận chuyên sâu về các nội dung dự thảo bảng giá đất, theo hình thức kết hợp trực tiếp và trực tuyến, với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản và đại diện doanh nghiệp.

Theo đánh giá chung, bảng giá đất mới là bước tiến tất yếu trong quản lý nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp độ chênh lệch quá lớn giữa bảng giá đất Nhà nước và giá đất thị trường. Tuy nhiên, mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực có thể tạo ra những rủi ro, gây áp lực cho cả người dân, doanh nghiệp và thậm chí tác động ngược đến thị trường tín dụng.

Đối với người dân, nhóm tác động trực tiếp và dễ tổn thương nhất chính là những trường hợp đang làm thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư. Nghĩa vụ tài chính tăng theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí sở hữu đất và nhà tăng mạnh. Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Trong khi đó, nếu bảng giá đất tăng quá nhanh, nguy cơ khiếu nại, phát sinh tranh chấp tại các địa bàn đang triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ rất lớn, nhất là những nơi đã chốt phương án bồi thường từ trước với mặt bằng giá cũ.

Với doanh nghiệp bất động sản, tác động cũng không kém phần nặng nề. Chi phí tiền sử dụng đất và đền bù vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí đầu tư dự án sẽ bị đội lên cao. Điều này có thể khiến các dự án đang triển khai bị “đứt mạch”, rơi vào cảnh lúng túng vì bài toán tài chính thay đổi nhanh hơn tốc độ xử lý thủ tục. Những chủ đầu tư có dự án đang dở dang sẽ phải cân nhắc giữa tiếp tục triển khai hay tạm dừng, bởi nếu chi phí vượt quá khả năng tài chính, nguy cơ vỡ kế hoạch kinh doanh là rất rõ.

Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có đủ thời gian để tính toán, lên kế hoạch ngân sách phù hợp theo mức giá đất mới. Tuy nhiên, thị trường có chấp nhận giá bán cao hơn hay không vẫn là dấu hỏi rất lớn. Thậm chí, một số dự án có thể đối diện rủi ro thua lỗ, chậm ra sổ, chậm bàn giao quyền sử dụng cho khách hang, kéo theo nhiều tranh chấp phát sinh.

Giá đất về bản chất vẫn được quyết định bởi cung - cầu thị trường.

Tác động còn lan sang hệ thống ngân hàng. Khi bảng giá đất thay đổi, ngân hàng có thể sẽ phải điều chỉnh lại phương án định giá tài sản bảo đảm và siết tỷ lệ cho vay để giảm rủi ro tín dụng. Nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực tế, ngân hàng rất có thể phải thắt chặt quan điểm thẩm định, khiến người vay mua nhà khó tiếp cận vốn hơn. Điều này làm giảm sức mua vốn là dòng chảy quan trọng để thị trường hấp thụ sản phẩm mới.

Về phía thị trường nói chung, nguồn cung có thể tiếp tục mất cân đối. Chi phí phát triển dự án tăng nhanh khiến nhà ở phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm chủ đạo, còn phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền hoặc nhà ở vùng ven sẽ hụt nguồn cung mới.

Doanh nghiệp có tiềm lực mạnh sẽ đủ khả năng duy trì tiến độ; ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ và vừa vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường sẽ gặp khó khăn trong triển khai dự án mới. Về phía cầu, người mua nhà có nhu cầu thực có thể lùi lại quan sát và chờ các chính sách hỗ trợ, khiến thị trường trầm lắng tạm thời.

Với chính quyền địa phương, mặt tích cực là ngân sách sẽ tăng lên đáng kể từ tiền sử dụng đất, thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác. Nguồn thu này nếu được tái đầu tư hiệu quả cho hạ tầng, giao thông, chỉnh trang đô thị sẽ làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, thách thức là khối lượng hồ sơ, thủ tục hành chính liên quan đến định giá đất thay đổi sẽ tăng đột biến, dễ gây ùn ứ và tạo áp lực trong bối cảnh mô hình chính quyền hai cấp chưa vận hành trơn tru tại nhiều địa phương.

Giá đất được quyết định bởi cung – cầu thị trường

Từ những phân tích trên, VARS IRE cho rằng, giá đất về bản chất vẫn được quyết định bởi cung - cầu thị trường. Bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được sử dụng đúng mục đích, ví dụ cho bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho tính thuế, đấu giá hay tính tiền sử dụng đất mà không có cơ chế điều chỉnh linh hoạt thì bảng giá đất sẽ mất tính thực tiễn và gây ra nhiều xung đột lợi ích.

VARS IRE đề xuất rằng Nhà nước cần xác định đúng vai trò của bảng giá đất, chỉ nên giới hạn nó như công cụ quản lý và thu ngân sách, không biến nó thành công cụ điều tiết cung cầu thị trường. Trung ương nên ban hành khung chuẩn phương pháp định giá, còn địa phương là nơi hiệu chỉnh thực tế.

Đồng thời cần cho phép điều chỉnh hệ số theo từng khu vực, thời điểm, mục đích sử dụng. Mục tiêu cuối cùng là tạo ra cơ chế giá đất minh bạch, công bằng, có lộ trình hợp lý, không gây “sốc” về mặt tài chính, không đẩy doanh nghiệp và người dân vào thế bị động.

VARS IRE cũng nhấn mạnh cần đẩy mạnh truyền thông chính sách, tăng cường hướng dẫn thực thi, để tránh tình trạng một số nhóm lợi dụng bảng giá đất mới để thổi giá và tạo kỳ vọng sai lệch trên thị trường.