Dòng tiền đang đổi hướng, ai sẽ thắng trong chu kỳ mới?

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi các chính sách kích thích sản xuất - kinh doanh chưa tạo được cú hích đủ mạnh cho nền kinh tế, dòng tiền có xu hướng tìm đến những kênh có khả năng bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản. Quy luật thị trường vốn luôn rất rõ ràng: tiền sẽ chảy về nơi có biên lợi nhuận hấp dẫn nhất.

Thực tế cho thấy, ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn giữ sức hút đặc biệt. Chỉ cần xuất hiện tín hiệu về một “con sóng” tăng giá, thị trường lập tức sôi động, dòng vốn đổ vào nhanh và mạnh, kéo mặt bằng giá đi lên theo kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, nhà đầu tư hiện nay không còn dễ dàng “đánh nhanh thắng nhanh”. Vàng và chứng khoán linh hoạt, vốn nhỏ vẫn có thể tham gia, thanh khoản cao, ra - vào thị trường nhanh. Ngược lại, bất động sản đòi hỏi nền tảng tài chính vững, khả năng quản trị dòng tiền, sử dụng đòn bẩy hợp lý và tầm nhìn dài hạn. Đổi lại, bất động sản mang lại lợi thế “lợi nhuận kép”, vừa tăng giá tài sản theo thời gian, vừa tạo dòng tiền từ khai thác.

Ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn giữ sức hút đặc biệt

Chính yếu tố này khiến bất động sản tiếp tục được xem là kênh đầu tư có độ tin cậy cao trong dài hạn. Lịch sử nhiều thập kỷ cho thấy giá trị bất động sản gần như chỉ đi lên, đặc biệt trong bối cảnh chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chính sách quản lý ngày càng siết chặt.

“Giai đoạn 2025-2026 được đánh giá là thời điểm lộ diện rõ nét của chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng không phải theo cách đồng loạt, mà theo hướng chọn lọc và phân tầng”, ông Đính nhận định.

Hạ tầng mở khóa chu kỳ tăng trưởng mới

Theo ông Đính, một trong những động lực lớn nhất của chu kỳ mới là làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô chưa từng có. Kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho đầu tư công, tập trung vào giao thông, đô thị, logistics và kết nối vùng, đang tái cấu trúc mạnh mẽ không gian phát triển.

Không chỉ Hà Nội, TP.HCM hưởng lợi từ hệ thống metro, vành đai, cao tốc, mà các vùng kinh tế mới, đặc biệt khu vực Tây Nam Bộ, cũng bước vào giai đoạn “thức giấc” nhờ hoàn thiện trục kết nối liên vùng. Khi hạ tầng được mở thông, khoảng cách địa lý rút ngắn, chi phí logistics giảm, dòng vốn sản xuất - dịch vụ dịch chuyển theo, kéo nhu cầu bất động sản tăng lên tự nhiên.

Ông Đính cho rằng, năm 2026 là thời điểm thị trường hưởng lợi trực tiếp từ hai trụ cột: tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công. Cùng với đó, tín dụng duy trì tăng trưởng khoảng 15% tạo môi trường tài chính thuận lợi hơn cho các dự án có chất lượng thực, giúp thị trường phục hồi theo hướng bền vững.

Trong bức tranh đó, phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhất là khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh với mục tiêu vượt 1,5 triệu căn vào năm 2030. Việc khơi thông nguồn cung, nếu triển khai hiệu quả, sẽ giảm áp lực khan hiếm, hạn chế các cơn sốt giá bất thường và tạo nền tảng ổn định cho các phân khúc liên quan.

>> Xem thêm các dự báo về thị trường bất động sản 2026

Một chuyển động đáng chú ý khác là sự trỗi dậy của các đại đô thị tích hợp đầy đủ hạ tầng, dịch vụ, công nghệ và không gian xanh. Những dự án như Cần Giờ, Olympic Hà Nội, Hạ Long Xanh không chỉ tạo ra sản phẩm nhà ở mà còn tái định nghĩa mô hình phát triển đô thị theo hướng “đô thị nén”.

Song song, làn sóng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô chật chội diễn ra rõ nét. Các đô thị vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình nổi lên nhờ lợi thế không gian, môi trường sống và khả năng kết nối ngày càng thuận tiện. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, ranh giới giữa “vùng ven” và “trung tâm” dần bị xóa nhòa, mở ra dư địa tăng trưởng mới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn

Thị trường sẽ phân hoá mạnh

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, động lực tăng trưởng của thị trường trong giai đoạn tới gắn chặt với khả năng tái cấu trúc không gian đô thị và phân bổ lại trung tâm quyền lực kinh tế - hành chính.

Trong bối cảnh quy hoạch lại đơn vị hành chính, đặc biệt là các kịch bản sáp nhập tỉnh, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh. Ở một số địa phương từng là thủ phủ cũ, giá có thể điều chỉnh giảm do suy giảm vai trò trung tâm. Ngược lại, các khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm đầu tư hạ tầng và dịch vụ công lại có dư địa tăng giá đáng kể.

Theo ông Thiên, điểm khác biệt căn bản của chu kỳ mới là sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn. Đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh dễ bị đào thải khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc. Trong khi đó, đầu tư dài hạn đòi hỏi tầm nhìn gắn với quy hoạch, hạ tầng, dòng vốn thực và năng lực phát triển đô thị.

PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh, bất động sản chỉ thực sự bền vững khi được đặt đúng vào những “tọa độ chiến lược” của sự dịch chuyển địa kinh tế. Những đô thị tương lai không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng tiêu chí cao về môi trường, công nghệ, khả năng thích ứng và chất lượng sống.

Ở góc nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong kiểm soát nguồn cung nhà ở xã hội, cùng cam kết của các tập đoàn lớn và áp lực nâng chuẩn phát triển đô thị, sẽ giúp thị trường giảm dần tính đầu cơ, tăng tính minh bạch.