Chu kỳ bất động sản mới phụ thuộc vào những biến số nào?

Thời của giá trị thực

Dữ liệu nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, quá trình “thanh lọc” đang diễn ra trên diện rộng, không chỉ ở phía nguồn cung mà còn ở chính tư duy của nhà đầu tư. Nếu như trước đây, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội từng khiến dòng tiền dễ dàng đổ vào các sản phẩm mang tính đầu cơ, thì nay người mua đã trở nên thận trọng hơn, đặt nặng các yếu tố pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang trạng thái vận hành lành mạnh hơn, dù đi kèm với đó là sự chậm lại về thanh khoản trong ngắn hạn.

Một trong những yếu tố định hình rõ nét nhất của giai đoạn hiện tại chính là áp lực chi phí. Từ cuối quý 3/2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng đã tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Trong khi đó, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào không ngừng gia tăng.

Đáng chú ý, việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường đã góp phần nâng cao tính minh bạch, nhưng đồng thời cũng khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh, khi riêng giá đất có thể chiếm tới khoảng 30% giá thành sản phẩm.

Cộng hưởng với đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và tài chính, khiến nhiều dự án phải điều chỉnh giá bán tăng thêm từ 2% đến 5% chỉ trong vài tháng đầu năm 2026.

Diễn biến này phản ánh rõ trong mặt bằng giá tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ mở bán mới đã đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu tính cả các khu vực giáp ranh như Hưng Yên, mức giá trung bình cũng lên tới khoảng 87 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức giá khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là thanh khoản không sụt giảm theo cách tiêu cực. Dù tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý 1/2026 có xu hướng giảm, nhưng vẫn duy trì ở mức khoảng 58%.

Lượng giao dịch toàn thị trường thậm chí cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy dòng tiền không hề rút lui, mà đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn.

Xu hướng này thể hiện rõ qua sự phân hóa giữa các khu vực. Dòng tiền đang ưu tiên những thị trường có nhu cầu ở thực lớn, có hạ tầng kết nối tốt và dư địa tăng trưởng bền vững. Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý 1 đạt hơn 2.500 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 69%. Nếu tính cả các dự án tại Hưng Yên, tổng nguồn cung lên tới khoảng 8.500 sản phẩm, trong đó hơn 5.200 sản phẩm được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 61%.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 4.500 sản phẩm, với khoảng 3.000 sản phẩm được tiêu thụ, cho thấy sức cầu vẫn duy trì ổn định, đặc biệt ở các dự án có pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng linh hoạt.

Một điểm đáng chú ý khác là sự cải thiện của nguồn cung đến từ các khu vực lân cận như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m2 giúp mở rộng khả năng tiếp cận cho người mua, qua đó hỗ trợ thanh khoản toàn thị trường.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới đạt khoảng 3.400 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 1.900 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Như vậy có thể thấy thị trường không còn tăng nóng, nhưng vẫn đang vận hành trên nền cầu thực và có sự chọn lọc ngày càng cao hơn.

Lực đẩy cực mạnh cho bất động sản từ 8,2 triệu tỷ đồng rót vào hạ tầng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong dài hạn, động lực lớn nhất của thị trường bất động sản không nằm ở những cơn sóng giá, mà đến từ nền tảng hạ tầng và thể chế. Việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên”, loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém và tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có năng lực phát triển bền vững. Đây cũng là yếu tố then chốt giúp thị trường vận hành minh bạch hơn và giảm thiểu các rủi ro mang tính hệ thống.

Song song với đó, đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng, đang trở thành “đòn bẩy” mạnh mẽ tái định hình không gian phát triển. Với tổng vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến lên tới 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn trước, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như cao tốc, vành đai, metro, sân bay và đường sắt cao tốc sẽ được đẩy nhanh triển khai. Những công trình này không chỉ cải thiện khả năng kết nối, mà còn tạo ra các cực tăng trưởng mới, từ đó kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn và dân cư.

Triển vọng của thị trường trong giai đoạn 2026 - 2030 vì thế sẽ phụ thuộc lớn vào các biến số vĩ mô, đặc biệt là lãi suất và tăng trưởng kinh tế. Nếu mặt bằng lãi suất được duy trì ổn định, niềm tin thị trường sẽ dần được củng cố, tạo điều kiện để dòng tiền quay trở lại bất động sản theo hướng lành mạnh hơn. Ngược lại, nếu áp lực lãi suất kéo dài, dòng tiền có thể tiếp tục thận trọng, ưu tiên các kênh đầu tư có tính thanh khoản cao hơn.