Một cuộc sàng lọc lớn đang diễn ra trên thị trường bất động sản

Những gì đang diễn ra không chỉ phản ánh một chu kỳ điều chỉnh thông thường, mà còn cho thấy sự tái cấu trúc nền tảng của thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Thị trường từ hưng phấn sang phân hóa, sàng lọc thật

Dữ liệu của VARS cho thấy, sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung vì vướng mắc pháp lý và dòng vốn bị siết chặt, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt rõ nét khi thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới - mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung.

Con số này mang lại cảm giác thị trường đã được “giải khát” phần nào, nhưng thực tế lại phức tạp hơn. Cơ cấu nguồn cung vẫn lệch pha khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và nhà thấp tầng giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng. Đáng chú ý, khoảng một phần tư nguồn cung căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu vào một số chủ đầu tư lớn, khiến mặt bằng giá chung tiếp tục bị đẩy lên cao.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn đặc biệt.

Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung gia tăng mạnh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập những mốc mới. Nhu cầu nhà ở bị dồn nén trong nhiều năm, cộng hưởng với kỳ vọng tích cực về tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn năm 2025, đã tạo ra lực cầu lớn đối với các dự án mở bán mới. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả thêm tiền chênh để có suất sở hữu. Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao chỉ sau thời gian ngắn, tạo cảm giác thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới đầy hưng phấn.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, những tín hiệu thay đổi bắt đầu xuất hiện rõ nét. Nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, lựa chọn trở nên đa dạng hơn, trong khi lãi suất có xu hướng nhích lên, khiến áp lực tài chính bắt đầu lộ diện, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao và kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường không còn tăng trưởng đồng đều mà phân hóa mạnh theo vị trí, chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và khả năng kết nối hạ tầng. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực vẫn giữ được thanh khoản, trong khi các dự án xa trung tâm, giá bán vượt xa giá trị thực hoặc hạ tầng kết nối yếu bắt đầu chững lại.

3 yếu tố đang tái cấu trúc cuộc chơi

Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng trong không gian phát triển đô thị và hạ tầng giao thông. Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng đã không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng biên độ phát triển của thị trường bất động sản ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh - nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.

Riêng năm 2025, cả nước khởi công và khánh thành hơn 560 công trình, dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư trên 5 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tỷ trọng lớn. Mạng lưới cao tốc, nút giao và đường kết nối vượt mục tiêu kế hoạch 5 năm, tạo ra sự thay đổi mạnh mẽ về cấu trúc không gian phát triển.

Song song với hạ tầng, quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án cũng trở thành lực đẩy quan trọng giúp nguồn cung bật tăng trở lại. Khoảng một nghìn dự án được “khơi thông” để tiếp tục triển khai, đồng thời nhiều đại dự án quy mô hàng nghìn hecta được phê duyệt và triển khai nhanh nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định mới.

Khi nguồn cung mở rộng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất hơn, không còn tình trạng “mở bán là hết hàng” trên diện rộng như trước. Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều, buộc cả người mua lẫn nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về giá trị thực, khả năng khai thác và tiềm năng dài hạn.

Chủ tịch VARS cho rằng, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao và tăng trưởng ổn định theo năm do nguồn cung mới gần như cạn kiệt, trong khi phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực bán ra.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực ngày càng lớn từ chi phí đất đai, chi phí tài chính và chi phí phát triển dự án, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng mạnh. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro. Uy tín, năng lực triển khai và mức độ minh bạch vì thế trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Không chỉ cạnh tranh giữa các dự án, cuộc chơi còn mở rộng sang cuộc đua thu hút hệ thống phân phối, môi giới chuyên nghiệp và niềm tin của khách hàng.

Về dài hạn, nhiều tổ chức nghiên cứu cho rằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu, bởi nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, góp phần nâng giá trị đất đai. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những đợt tăng nóng trên diện rộng. Sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, ưu tiên các sản phẩm có vị trí tốt, kết nối thuận lợi, pháp lý đầy đủ và giá bán tiệm cận giá trị thực. Những dự án thiếu các yếu tố này có nguy cơ rơi vào trạng thái “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong bức tranh đó, Chủ tịch VARS cho rằng, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao và tăng trưởng ổn định theo năm do nguồn cung mới gần như cạn kiệt, trong khi phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực bán ra. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chủ yếu phát triển các sản phẩm cao cấp phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng lao động chất lượng cao.

Tuy nhiên, sự ổn định của thị trường trung tâm cũng phụ thuộc không nhỏ vào sức khỏe của thị trường vùng ven. Khi thanh khoản vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải tái cơ cấu danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn để xử lý dòng tiền, tạo ra những biến động cục bộ ngay cả ở khu vực lõi đô thị.

>> Xem thêm các dự báo về thị trường bất động sản 2026

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Việc tổ chức thực thi chính sách tại một số địa phương còn chậm do năng lực cán bộ chưa đồng đều, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án. Bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh chưa được ban hành kịp thời tại nhiều địa phương cũng tạo ra độ trễ trong việc tính toán hiệu quả đầu tư. Trong khi đó, công tác giải phóng mặt bằng vẫn là điểm nghẽn lớn nếu thiếu sự quyết liệt và hướng dẫn thống nhất. Đặc biệt, xu hướng tăng của lãi suất đang tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực, đòi hỏi chính sách tín dụng cần được điều hành thận trọng, có chọn lọc, tránh gây “sốc” cho thị trường và nền kinh tế.

Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn “chuẩn chỉnh” mang tính sàng lọc mạnh mẽ. Những mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đòn bẩy cao và tâm lý đám đông dần nhường chỗ cho cách tiếp cận dựa trên giá trị thực, năng lực tài chính và tính bền vững dài hạn.

Trong cuộc tái định hình này, không phải tất cả đều bị loại bỏ, nhưng chỉ những dự án, doanh nghiệp và dòng vốn đủ “sức khỏe” mới có thể trụ vững và bứt lên, định hình diện mạo mới cho thị trường trong những năm tới.