Chỗ để xe ô tô ở chung cư: Tranh chấp do thiếu căn cứ pháp lý

Bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân

Đầu tháng 7/2019, cư dân toà nhà Park 4 (5B2), chung cư Eurowindow River Park (xã Đông Hội, huyện Đông Anh, TP. Hà Nội) có đơn kiến nghị đến Công ty TNHH Thăng Long, Sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding, Ban quản lý toà nhà Euro Home liên quan đến một số vấn đề bất cập tại dự án này. Trong đó cư dân phản ánh về việc phí trông giữ xe ô tô tại đây quá cao so với quy định.

Anh Nguyễn Văn Đam (cư dân toà nhà Park 4) cho biết, hiện nay, chủ đầu tư thu phí gửi xe ô tô 1,2 triệu đồng/tháng, trước đó là 1,5 triệu đồng/tháng.

Căn cứ Quyết định số 44/2017 của UBND TP. Hà Nội quy định về giá dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn TP. Hà Nội: “Đối với dịch vụ trông giữ xe được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước (bên trong các toà nhà chung cư, các trung tâm thương mại, các bãi đỗ xe…), chủ đầu tư căn cứ chi phí thực tế tại từng điểm trông giữ phương tiện giao thông để xây dựng mức giá theo hướng dẫn tại Thông tư số 25/2014 của Bộ Tài chính và quyết định lộ trình điều chỉnh giá dịch vụ trông giữ phương tiện giao thông nhưng không được cao hơn mức giá quy định tại mục I phụ lục đính kèm, tránh gây tác động ảnh hưởng tới đời sống nhân dân”.

Cư dân The Golden Palm căng băng rôn cho xế hộp, phản ánh tình trạng thiếu chỗ để xe cùng hàng loạt sai phạm khác.

Theo đó, Điều 2, mục 2.1, Mục I phụ lục đính kèm Quyết định 44 quy định về dịch vụ trông giữ xe ô tô hợp đồng theo tháng, mức thu đối với loại xe đến 9 chỗ ngồi là 500.000 đồng/tháng.

“Việc chủ đầu tư thu phí gửi xe quá cao là vi phạm quy định của pháp luật”, anh Đam bức xúc.

Trước đó, hơn 200 hộ dân trên tổng số gần 400 căn hộ hiện đang sinh sống tại chung cư Golden Field Mỹ Đình cũng rất bức xúc cho rằng, chủ đầu tư là Tổng công ty cổ phần MB Land có dấu hiệu gian dối trong quá trình thi công, không làm đúng chỉ đạo trong quyết định chủ trương đầu tư số 1969 ký ngày 22/4/2016 của UBND TP. Hà Nội về việc thi công tầng hầm đỗ xe 1 và 2, dẫn đến thiếu hụt nghiêm trọng chỗ đỗ xe cho cư dân. Hiện nay tầng hầm chỉ có 200 chỗ và thiếu gần 200 chỗ đỗ xe nữa.

Quyết định số 1969, UBND TP. Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cam kết về việc sử dụng giải pháp công nghệ đỗ xe tự động tại tầng hầm 1 và 2 để tăng diện tích chỗ đỗ xe tại dự án. Nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa chấp hành.

Quyết định này cũng nêu rõ: diện tích sở hữu chung bao gồm chỗ để xe với diện tích khoảng 6.775m2 tại tầng hầm 2 và 3; phòng sinh hoạt cộng đồng diện tích 315m2 tại tầng 4; giao thông, kỹ thuật phụ trợ 14.655m2 từ tầng hầm 1, 2, 3 và từ tầng 1 đến tầng 30 của công trình. Diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm chỗ để xe phục vụ khối văn phòng với diện tích 2.934m2 tại hầm 1; nhà trẻ tại các sàn 1,2 và 3; khu dịch vụ, thương mại, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 7.

Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư đã “biến” toàn bộ diện tích tầng hầm 1, 2 và 3, cùng chỗ để xe trên mặt đất là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Dự án The Golden Palm (Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng là một minh chứng điển hình cho tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến chỗ đỗ ô tô gần đây.

Theo như quảng cáo khi chào bán, tòa nhà có ba tầng hầm để xe, mỗi hộ gia đình sẽ có một chỗ để xe ô tô. Tuy nhiên, trên thực tế chủ đầu tư đã dành hầm B1 làm chỗ để xe thương mại, hầm B2 và B3 dành cho cư dân nhưng không có chỗ để xe cố định.

Điều này dẫn đến việc nhiều hộ dân dù đã đóng tiền gửi xe nhưng mỗi khi về lại phải đi tìm chỗ đỗ xe, thậm chí nhiều lần không còn chỗ đỗ xe.

Căng thẳng nhất là trong hai đêm 4-5/3, nhiều cư dân phải đỗ hàng loạt xe ô tô tại lối đi chung của toà nhà và đường vào hầm khi bị cho là do chưa đóng phí, dân không có nhu cầu sử dụng dịch vụ trông giữ xe nên không được xuống hầm.

Tuy nhiên theo cư dân, họ tạm thời chưa đóng phí dịch vụ trông giữ xe là do chưa thống nhất được nội dung hợp đồng trông giữ xe giữa các bên liên quan. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng chưa cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh việc trông giữ xe trong tầng hầm của mình phù hợp với các quy định của pháp luật như Giấy phép kinh doanh điểm trông giữ phương tiện vận tải, Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ đối với bãi xe có từ 200 xe trở lên…

Phải được luật hoá

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, vấn đề chỗ đỗ xe ô tô ở chung cư cần được quy định trong một văn bản quy phạm pháp luật cấp nghị định và cần được luật hoá cụ thể.

Theo quy định, đối với chung cư thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chung cư đang bỏ qua điều này bởi như vậy sẽ phải xây dựng thêm tầng hầm, làm tăng chi phí tới 10 - 20% tổng chi phí xây dựng của tòa nhà, thậm chí có chung cư còn không xây nhà xe.

Trao đổi với CafeLand, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng quy định cứ 100m2 thông thuỷ phải bố trí 20m2 chỗ để xe chỉ phù hợp với nếp sống cũ cách đây 5 - 7 năm. Còn theo mức sinh hoạt mới bây giờ, hầu hết các chung cư đều thiếu chỗ để xe trầm trọng. Trước đây thường 5-6 hộ có một chiếc ô tô, nhưng bây giờ cuộc sống được nâng cao, nhu cầu sử dụng ô tô rất nhiều, một nhà có đến hai ô tô.

Do đó, ông Đực cho rằng phải nâng diện tích đỗ xe, cứ ba hộ bố trí một chỗ để ô tô, tương đương 25m2 chỗ để xe cho 100m2 chẳng hạn. Nhất là những căn hộ trung bình khá trở lên. Tuy nhiên theo ông Đực, hiện nhiều chủ đầu tư không bố trí đủ diện tích, hoặc làm nhưng cố tình giữ lại làm tài sản riêng, không bàn giao cho bản quản trị, ban quản lý chung cư dẫn đến tranh chấp với cư dân.

Mặt khác, hiện nay quy định còn có một khe hở là cho phép chủ đầu tư bán chỗ để xe và thực tế nhiều chủ đầu tư bán chỗ để xe trên diện tích tiêu chuẩn. Dẫn đến tình trạng diện tích để xe của cư dân bị chủ đầu tư giữ lại, tự quản lý, tự bán thu tiền riêng.

Theo ông Đực, để xây dựng chế tài xử lý tình trạng này tương đối khó vì thuộc tranh chấp thuận dân sự. Trường hợp không thoả thuận được với nhau, cư dân có thể kiện chủ đầu tư ra toà án để giữ lại tài sản của mình. Khi chủ đầu tư bàn giao thiếu diện tích để xe thì ban quản trị không nhận, buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại chỗ để xe đúng quy định.

Để hạn chế tranh chấp, theo ông Đực, vấn đề này cần được quy định trong một văn bản quy phạm pháp luật cấp nghị định và cần được luật hoá cụ thể. Trong hợp đồng mua bán nhà cũng phải ghi rõ tầng hầm để xe thuộc sở hữu chung. Khi hoàn thiện công trình buộc chủ đầu tư phải bàn giao diện tích để xe cho ban quản trị.

Ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư xây vượt tiêu chuẩn, ví dụ toà nhà cần 5.000m2 để xe nhưng chủ đầu tư xây lên 7.000m2 thì chủ đầu tư mới có quyền giữ lại 2.000m2 để quản lý, bán cho người dân.

Ngoài ra, nên có sự phân tách cụ thể, chung cư cao cấp với 100m2 nhà ở cần 30m2 diện tích dành cho bãi đỗ xe, tương tự chung cư bình dân hoặc nhà ở xã hội thì dành từ 10- 20m2.

“Thực tế tại các chung cư cao cấp, nhiều dự án được bán với giá 100 triệu đồng/m2, thậm chí 300 triệu đồng/m2 nhưng không đáp ứng đủ chỗ để xe thì không hợp lý. Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn trên thì dự án đó không được “gắn mác” là chung cư cao cấp”, ông Đực nói.