Cạm bẫy chực chờ khi đổ tiền bất động sản vùng ven

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ còn nhiều khó khăn, thử thách đặc biệt khi dịch bệnh đang bùng phát trở lại. Tuy nhiên, nhà đất vẫn là kênh đầu tư được người dân lựa chọn và là hướng trú ẩn an toàn trong bối cảnh như hiện nay. Dịch chuyển về vùng ven vẫn là xu hướng đầu tư dẫn dắt của thị trường trong năm nay.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc – trưởng bộ phân tiếp thị dự án CBRE cho biết, thật ra xu hướng này không có gì mới. Những năm trước TP.HCM phát triển mạnh do nguồn cung, hạ tầng phát triển thì những thị trường lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương… hơi mờ nhạt. Hiện nay tại TP.HCM với sự khó khăn về nguồn cung, vấn đề pháp lý liên quan đến khả năng phát triển dự án của các chủ đầu tư thì sẽ có sự dịch chuyển. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào.

Trong các thị trường vùng ven thì Đồng Nai đang nổi lên là khu vực sôi động bậc nhất trong năm 2021. Nguyên nhân xuất phát từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm của quốc gia đã và đang được triển khai trên địa bàn tỉnh này như sân bay Long Thành, cao tốc Giầu Dây – Phan Thiết, cầu Cát Lái...

Cụ thể, sân bay Long Thành giai đoạn 1 đã được khởi công xây dựng từ tháng 1/2021. Đây là dự án tầm cỡ quốc tế, ngay từ khi có những thông tin manh nha đầu tiên cũng đã đẩy cơn sốt đất trong khu vực lên cao. Hiện nay, rất nhiều dự án bất động sản đang đổ về khu vực quanh sân bay. Nhiều dự án đất nền rao bán với mức giá trung bình 25 – 30 triệu đồng/m2, nhảy vọt so với trước. Thậm chí một số vị trí ở trung tâm thị trấn Long Thành đã cán mốc trên 100 triệu đồng/m2.

Cầu Cát Lái nối Thành phố Thủ Đức với huyện Nhơn Trạch cũng là dự án hạ tầng được cả thị trường mong đợi. Khảo sát hiện nay, hầu hết quỹ đất ở khu vực này đều đã qua nhiều đời chủ và giá bán vẫn tăng. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, chỉ cần cầu Cát Lái khởi công nhà đất Nhơn Trạch sẽ “lên hương”.

Tại Bình Dương, với thế mạnh về hạ tầng giao thông, công nghiệp cũng là một thị trường đáng chú ý. Nhu cầu về nhà ở tại đây là rất lớn khi có lực lượng lao động đông đảo. Tuy nhiên, giá bán bất động sản tại Bình Dương hiện đã khá cao. Một số khu vực tại thành phố Thuận An và Dĩ An đã tiệm cận với giá bán tại Thành phố Thủ Đức.

So với Đồng Nai và Bình Dương thì Long An “hụt hơi” hơn bởi điểm nghẽn về hạ tầng giao thông, quy hoạch chưa phát triển bằng. Tuy nhiên, địa phương này là gạch nối giữa TP.HCM với các tỉnh miền Tây nên sắp tới sẽ có nhiều dự án được triển khai. Quỹ đất tại Long An còn rất lớn và giá bán lại mềm hơn hẳn so với các khu vực trên.

Mặc dù là xu hướng trong những năm tới, có nhiều tiềm năng nhưng vùng ven cũng là nơi khiến các nhà đầu tư sa lầy nếu không nhạy bén và có kế hoạch tính toán rõ ràng. Thực tế cho thấy, vùng ven là nơi khởi phát cho những cơn sóng đất chớp nhoáng chạy theo thông tin mập mờ về các dự án hạ tầng giao thông, những khu đô thị chỉ mới dạng đề xuất của các ông lớn bất động sản. Những cơn sóng đất này gây sát thương cực lớn cho những người mua thiếu kinh nghiệm. Đây cũng là khu vực thường xuyên xảy ra các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng cách vẽ các dự án ma, không có trên quy hoạch hoặc chưa được phê duyệt khiến người mua mất trắng.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, cho biết có bốn yếu tố nhà đầu tư cần lưu ý khi tham gia vào thị trường trong năm 2021. Thứ nhất, đó là vấn đề về pháp lý. Nên đầu tư khi pháp lý đã hoàn chỉnh và tại dự án của các công ty đã khẳng định được uy tín trên thị trường.

Thứ hai, kỳ vọng của nhà đầu tư phải là kỳ vọng dài hạn, chứ trong giai đoạn này thì không thể ngắn hạn được. Thứ ba, là giá trị nội tại của bất động sản, được thể hiện bởi các chỉ số hiện tại chứ không phải chỉ số tương lai như mật độ dân cư, trường học, bệnh viện,...

Thứ tư là về vốn. giai đoạn này của các nhà đầu tư cá nhân không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Trước đây, tỉ lệ lý tưởng là 50% nhưng ở giai đoạn này thì nên dùng ở mức khoảng 30%.