Chạy theo “ông lớn”, dân lướt sóng “chết chìm”

Ăn theo dự án nằm trên giấy

Thông tin một Tập đoàn bất động sản lớn mới đây có văn bản gửi UBND tỉnh Long An về việc xin rút khỏi dự án có quy mô 3.490ha tại xã Bình Đức và xã Thạnh Hoà, huyện Bến Lức đang nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, từ năm 2018, UBND tỉnh Long An đã có văn bản về chủ trương khảo sát, lập quy hoạch và đầu tư dự án khu đô thị mới của tập đoàn này tại huyện Bến Lức.

Theo văn bản của doanh nghiệp này gửi tỉnh Long An, thời gian qua tập đoàn đã khảo sát, tìm hiểu thị tường để đưa ra định hướng triển khai dự án phù hợp, đáp ứng nhu cầu nâng cấp hạ tầng, mở rộng đô thị, nhằm mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cho huyện Bến Lức và các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh vừa qua ảnh hưởng đến kinh tế – xã hội Việt Nam cũng như trên toàn cầu, doanh nghiệp đã cân nhắc và đánh giá lại nhu cầu của thị trường bất động sản. Do đó, doanh nghiệp quyết định rút lui khỏi dự án này và tập trung cho các dự án Đô thị mới tại huyện Đức Hòa và huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Theo nhiều nhà đầu tư bất động sản, việc "ông lớn" này rút khỏi dự án sẽ có tác động đến thị trường bất động sản của khu vực. Bởi trước đó, ngay sau khi có thông tin họ đầu tư dự án này đã có không ít nhà đầu tư đổ về đây săn tìm quỹ đất để chờ cơ hội. Bây giờ, kế hoạch đỗ vỡ sẽ khiến nhiều nhà đầu tư sa lầy.

Trước đó, vào đầu tháng 2/2020, xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng trở thành “chảo lửa” của cơn sốt đất ngay sau khi có thông tin về việc tập đoàn này đề xuất xin khảo sát thực hiện hai dự án quy mô hơn 800ha tại đây.

Thời điểm đó, mỗi ngày có hàng trăm lượt ô tô liên tục khuấy đảo các nẻo đường của vùng quê vốn bình yên để săn tìm mua đất.

Những giao dịch chớp nhoáng đã đẩy giá đất tại Bình Ba tăng đột biến chỉ trong vài ngày. Nếu như trước đây, đất mặt tiền quốc lộ 56 chỉ dao động quanh mức 200 – 250 triệu đồng/ một mét ngang thì nay đã chạm ngưỡng 550 – 600 triệu đồng/mét ngang.

Nhiều lô đất trong hẻm cũng có giá bán lên tới 200 – 250 triệu đồng/mét ngang dù trước đó chỉ ở mức vài chục đến hơn trăm triệu đồng/mét. Có trường hợp miếng đất nằm cách mặt tiền Quốc lộ 56 vài chục mét. Trước Tết chủ đất kêu bán 70 triệu đồng/mét ngang không ai mua, nhưng cơn sốt đất đã đẩy giá lên hơn 200 triệu đồng/mét ngang.

Tuy nhiên, cơn sốt đất này chỉ kéo dài khoảng hơn chục ngày rồi hạ nhiệt khi chính quyền vào cuộc, công khai thông tin về việc dự án chỉ mới nằm ở mức ý tưởng, đề xuất. Cơn sốt đất Bình Ba khiến không ít nhà đầu tư phải “khóc ròng” vì không kịp thoát chân.

Đất Bình Ba lên cơn sốt ngay sau khi thông tin có tập đoàn lớn về đầu tư dự án ở đây xuất hiện

Sóng đất ở Bình Ba vừa dịu xuống, thì ở huyện Thạch Thất, Hà Nội một cơn sốt đất khác lại bùng phát cùng một nguyên nhân quen thuộc với “từ khoá” Tập đoàn nổi tiếng nọ đề nghị xây dựng 2 khu đô thị tại địa phương này.

Cũng như ở Bình Ba, thông tin đầu tư đô thị ở Thạch Thất cũng chỉ ở dạng đề xuất, ý tưởng nhưng chừng đó cũng đủ để giới “thạo tin” đổ về tìm kiếm cơ hội. Chỉ trong một thời gian ngắn giá nhà đất tại Thạch Thất tăng vọt rồi lao dốc không phanh.

Chơi dao hai lưỡi

Làn sóng đón đầu các dự án bất động sản của những tập đoàn lớn không còn xa lạ với giới đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người đầu cơ lướt sóng. Chỉ cần thông tin từ một văn bản, một đề xuất là đã đủ để khiến cho những người này đổ về khu vực quanh dự án đó để săn tìm cơ hội. Cách đầu tư này mang đến “quả ngọt” cho một số người, nhưng phần lớn đều nếm “trái đắng” bởi mức độ rủi ro cao khi dự án chỉ đang nằm ở trên giấy.

Đầu tư ăn theo các đại dự án vẫn còn nằm trên giấy luôn tiềm ẩn rủi ro

Theo anh Hưng, một nhà đầu tư bất động sản, việc đầu tư ăn theo thông tin của các đại dự án lớn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi những người tham gia phần lớn là nhà đầu cơ, lướt sóng. Trong cơn sốt đất, có những người kiếm được tiền tỉ mỗi ngày nhưng có không ít người lại mắc kẹt khi sóng đất đảo chiều. Những đại dự án được đề xuất là một chuyện, nhưng có khả năng thực hiện hay không còn là một câu chuyện khác và đòi hỏi cần nhiều thời gian.

Anh Hưng cho rằng, quá khứ đã có rất nhiều bài học từ hệ luỵ của việc đầu tư chỉ dựa trên “tin đồn”. Cụ thể, thời điểm năm 2017, khi xuất hiện thông tin tập đoàn Tuần Châu có ý định đầu tư một siêu dự án ở Củ Chi thì ngay lập tức đã đẩy giá nhà đất khu vực này tăng cao nhưng cũng hạ nhiệt sau đó và siêu dự án của Tuần Châu “cũng im hơi lặng tiếng” cho đến nay. Xa hơn là các đô thị ma ở Nhơn Trạch, Bình Dương… đây là hệ luỵ của một thời bất động sản sốt nóng và việc đầu tư dựa trên những thông tin chưa rõ ràng về các đại đô thị, các dự án hạ tầng trọng điểm.

Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding, cho biết việc đầu tư đón đầu các đại dự án lớn của những đại gia bất động sản cũng giống như con dao hai lưỡi. Điều này phụ thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư, nghĩa là mức độ rủi ro càng cao thì lợi nhuận thu được càng lớn và ngược lại.

Trường hợp chạy đua gom đất để đón đầu dự án nếu thuận buồn xuôi gió, đại dự án được chấp thuận đầu tư, doanh nghiệp triển khai xây dựng thì nhà đầu tư sẽ “hốt bạc” vì đã mua được quỹ đất giá rẻ trước đó. Ngược lại, nếu đại dự án không được chấp thuận, hay doanh nghiệp chỉ khảo sát rồi bỏ cuộc thì nhà đầu tư nếu ôm đất trước đó sẽ rất nguy hiểm vì khả năng thoát hàng là rất thấp. Đặc biệt, với những người sử dụng đòn bẫy tài chính để đầu tư càng rủi ro, tài sản bị chôn vùi.

Ông Hậu cho rằng, nếu nhà đầu tư muốn tham gia cuộc chơi này đòi hỏi phải là người có kinh nghiệm và nắm bắt được thông tin đa chiều. Tốt nhất chỉ nên xuống tiền khi có những cơ sở nhất định như chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp được giao đất. Còn nếu dự án chỉ mới ở mức khảo sát quy hoạch thì việc đầu tư đón đầu là rất rủi ro.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam thì cho rằng, đầu tư lướt sóng theo đám đông là nguyên nhân gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng nhanh so với giá trị thật, làm thị trường hỗn loạn. Sau cơn sốt, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân đã ôm đất khốn đốn mà các doanh nghiệp chân chính cũng khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất do giá đã bị đẩy lên cao.