Giá đất dọc tuyến quốc lộ hơn 191.000 tỷ tại phía Nam Hà Nội trước cú hích mở rộng 90m

Dọc tuyến Quốc lộ 1A, đoạn từ khu vực Lê Duẩn đến Cầu Giẽ, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 đã phần nào phản ánh rõ sự phân hóa mạnh mẽ về giá trị theo từng vị trí, từng khu vực.

Theo phương án được HĐND TP Hà Nội phê duyệt, dự án trục không gian Quốc lộ 1A sẽ được triển khai theo hình thức đối tác công tư (PPP), hợp đồng BT, với tổng mức đầu tư lên tới 191.677 tỷ đồng.

Dự án chia làm hai giai đoạn, trong đó phân kỳ 1 chiếm phần lớn quy mô, kéo dài khoảng 36,3 km từ Lê Duẩn đến Cầu Giẽ, đi qua hàng loạt khu vực đông dân cư như Kim Liên, Bạch Mai, Hoàng Mai, Thanh Trì và Thường Tín. Điểm đáng chú ý là mặt cắt ngang tuyến đường sẽ được mở rộng lên tới 90m, bao gồm 10 làn xe chính và 6 làn đường gom, một quy mô hiếm thấy trong khu vực nội đô mở rộng.

Trong bối cảnh đó, bảng giá đất mới dọc trục này cho thấy mặt bằng giá cao nhất tập trung tại khu vực trung tâm, đặc biệt là trên trục đường Giải Phóng.

Đoạn từ Đại Cồ Việt đến Trường Chinh, phía đối diện đường tàu, đang ghi nhận mức giá đất ở vị trí 1 (VT1) lên tới 191,2 triệu đồng/m² - cao nhất toàn tuyến.

Đoạn Giải Phóng qua hầm chui Kim Đồng.

Các vị trí thấp hơn như vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 lần lượt giảm xuống khoảng 99,7 triệu, 75,7 triệu và 66,8 triệu đồng/m2.

Ngay phía dưới, đoạn từ Trường Chinh đến Cầu Trắng tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao với vị trí 1 khoảng 182,6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi chuyển sang phía “đi qua đường tàu” cùng đoạn Đại Cồ Việt - Trường Chinh, giá đã giảm đáng kể, còn khoảng 133,9 triệu đồng/m2 ở vị trí cao nhất. Điều này cho thấy yếu tố vị trí mặt tiền và khả năng tiếp cận trực tiếp với trục đường lớn vẫn là yếu tố quyết định giá trị.

Đi xa hơn về phía Nam, giá đất bắt đầu hạ nhiệt. Tại đoạn từ Cầu Trắng đến khu vực Bến xe Giáp Bát, giá đất ở vị trí 1 dao động quanh mức 123-127 triệu đồng/m2 tùy phía. Đến khu vực từ Giáp Bát đến Vành đai 3, mặt bằng giá tiếp tục giảm, phổ biến từ khoảng 29,9 đến hơn 113 triệu đồng/m2, phản ánh sự chuyển dịch từ khu lõi sang khu vực ven đô.

Trên trục Ngọc Hồi - đoạn tiếp nối của Quốc lộ 1A từ Vành đai 3 trở xuống, giá đất đã giảm sâu hơn, dao động từ khoảng 27,7 đến 69,1 triệu đồng/m2 ở phía có đường tàu và từ 38,6 đến 98,3 triệu đồng/m2 ở phía không có đường tàu. Sự chênh lệch này tiếp tục cho thấy lợi thế của các khu đất có điều kiện tiếp cận giao thông thuận lợi và ít bị chia cắt bởi hạ tầng đường sắt.

Khi tiến gần hơn tới các khu vực ngoại thành như Thường Tín, Phú Xuyên, mặt bằng giá giảm mạnh. Tại các đoạn từ cầu Quán Gánh đến khu vực giáp Phú Xuyên, giá đất ở phổ biến chỉ từ khoảng 9,9 đến 33,1 triệu đồng/m2, tùy vị trí và phía tuyến. Đây là mức giá thấp hơn rất nhiều so với khu vực nội đô, nhưng lại mở ra dư địa tăng trưởng trong dài hạn khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Không chỉ đất ở, các loại đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Tại khu vực trung tâm, giá đất thương mại có thể lên tới hơn 60 triệu đồng/m2, nhưng giảm dần xuống chỉ còn khoảng 3-10 triệu đồng/m2 tại các khu vực xa trung tâm.

Việc phân loại vị trí đất cũng là yếu tố quan trọng trong xác định giá. Theo quy định, vị trí 1 áp dụng cho các thửa đất có lợi thế thương mại cao nhất, thường có mặt tiền trực tiếp giáp đường lớn. Các vị trí tiếp theo được phân loại dựa trên độ rộng ngõ tiếp giáp, với vị trí 4 là những thửa đất nằm sâu trong ngõ nhỏ dưới 2m, giá trị thấp nhất.

Trong bối cảnh dự án mở rộng Quốc lộ 1A đang được chuẩn bị triển khai, bảng giá đất năm 2026 không chỉ phản ánh hiện trạng mà còn phần nào cho thấy kỳ vọng của thị trường. Khi tuyến đường được nâng cấp lên quy mô 90m, khả năng kết nối liên vùng sẽ được cải thiện đáng kể, kéo theo sự thay đổi về giá trị đất đai dọc tuyến.

Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi sẽ không đồng đều. Các khu vực đã có sẵn hạ tầng và mật độ dân cư cao có thể ghi nhận mức tăng không lớn, trong khi các khu vực ven đô, nơi giá đất còn thấp, lại có nhiều dư địa tăng trưởng hơn khi được “kéo gần” về trung tâm nhờ hạ tầng giao thông.